30 CO 138/2021-377 — Krajský soud v Praze

1. Žalobkyně se domáhala určení neplatnosti kupní smlouvy o převodu vlastnictví k bytové jednotce [číslo] nacházející se v budově [adresa] na pozemku parc. st. [číslo], se souvisejícím podílem na společných částech domu a pozemku ve výši [číslo] v obci [část obce], [katastrální uzemí] (dále jen "bytová jednotka"), jíž došlo k přímému prodeji nemovité zástavy zástavním věřitelem při výkonu smluvního zástavního práva zpeněžením zástavy, uzavřené dne [datum] mezi žalovaným 1) jako kupujícím a žalovaným 2) jako zástavním věřitelem (dále jen„ kupní smlouva“). Tvrdila, že je vlastníkem bytové jednotky, katastrální úřad jí sdělil, že [datum] došlo k zahájení řízení o návrhu na vklad změny vlastnictví k bytové jednotce na základě uvedené kupní smlouvy. Smluvní zástavní právo mělo vzniknout na základě smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne [datum], uzavřené mezi žalobkyní a žalovaným 2), s právními účinky zápisu ke dni [datum] (dále jen„ zástavní smlouva“). Dle kupní smlouvy měla zástavní smlouva zajistit plnění ze směnky vlastní, znějící na směnečný peníz 150 000 polských zlotých, což je dluh žalobkyně vůči žalovanému 2). Bylo ujednáno, že pokud žalobkyně neuhradí směnečný dluh ve lhůtě splatnosti do [datum], byl žalovaný 2) oprávněn vykonat své zástavní právo přímým prodejem zástavy (bytové jednotky), a to osobě dle výběru zástavního věřitele za podmínek uvedených v zástavní smlouvě. Žalobkyně nerozporovala, že uzavřela s žalovaným 2) zástavní smlouvu, avšak považovala smlouvu a okolnosti realizace zástavního za rozporné se zákonem a dobrými mravy. Namítala, že jí žalovaným 2) nebyly žádné peníze poskytnuty, toto tvrzení později změnila tak, že byly poskytnuty v nižší výši, než je uvedeno na směnce, a následně tak, že žalovanému 2) žádné peníze nedluží. Tvrdila, že si není vědoma, že směnku podepsala, zástavní smlouvu podepsala, aby pomohla žalovanému 2), s nímž byla v důvěrném vztahu, k podpisu zástavní smlouvy byla přivedena lstí. Tvrzení o důvěrném vztahu s žalovaným 2) později odvolala a tvrdila, že v době předcházející vystavení směnky byla nucena podepsat několik prázdných listů papíru, později připustila, že nešlo o prázdné papíry, ale nemohla si listiny před podpisem přečíst, zástavní smlouvu si na úřadě, kde se ověřoval podpis, přečíst mohla, ale nepřečetla. Dodala, že dne [datum] nebyla v [anonymizováno] a nemohla vystavit směnku, protože byla v [obec]. Výkon zástavního práva přímým prodejem zástavy byl dle žalobkyně realizován proti smyslu zákona, žalovaný 2) nebyl oprávněn kupní smlouvu uzavřít, zákonné podmínky přímého prodeje zástavy nebyly splněny, žalobkyni nebyl ani předložen znalecký posudek stanovující obvyklou cenu zástavy a při prodeji nebylo postupováno tak, aby bylo dosaženo co nejvyššího zpeněžení. Stanovení ceny pokládá za účelové, což dokazuje i skutečnost, že kupující je bratr žalovaného 2). Uvedla také, že žalovaný 1) nezachoval požadovanou opatrnost při dokládání právního vztahu k nemovitosti, nemůže být tedy chráněn jako dobrověrný nabyvatel. K naléhavému právnímu zájmu na určení neplatnosti kupní smlouvy žalobkyně uvedla, že je stále vedena v katastru nemovitostí jako vlastník bytové jednotky, nelze tak žalovat na určení vlastnictví, požadované určení zabrání změně zápisu vlastnického práva v katastru nemovitostí. 2. Žalovaní namítali, že došlo k uzavření platné zástavní smlouvy, která zajišťovala platný směnečný dluh, který nebyl žalobkyní splněn, a proto přistoupil žalovaný 2) k realizaci zástavního práva, a to za splnění podmínek stanovených v zástavní smlouvě i v zákoně. Dluh byl splatný v roce 2015, realizace zástavního práva započala v roce 2016 zápisem do katastru nemovitostí a prodej nemovitosti se uskutečnil až v roce 2019. Po celou dobu měla žalobkyně možnost dluh splatit a rovněž sama aktivně vyhledávat kupce zástavy, což smlouva umožňovala. Znalecký posudek byl žalobkyni doručen, zpracován byl bez prohlídky bytu, kterou žalobkyně přes výzvu neumožnila. Po zpracování znaleckého posudku nabízel žalovaný 2) nemovitost prostřednictvím www.bezrealitky.cz za zjištěnou obvyklou cenu. Ke snížení nabídkové ceny přistupoval v souladu s ujednáním v zástavní smlouvě. Prodej byl ztížen tím, že nemovitost nabízel zástavní věřitel, nemovitost byla obsazena nájemníky a v katastru nemovitostí bylo kromě zástavního práva pro žalovaného 2) zapsáno v roce 2017 další zástavní právo k zajištění částky 1 500 000 Kč ve prospěch [anonymizováno] [jméno] [jméno] (otce dětí žalobkyně). Potenciální zájemci po seznámení s těmito okolnostmi přestali mít o nemovitost zájem. Žalovaný 2) pak nemovitost prodal svému bratrovi, který měl k dispozici volné prostředky a byl ochoten uvedené překážky překonat. Kupní smlouva byla uzavřena platně, v souladu s podmínkami zástavní smlouvy, byla řádně uhrazena kupní cena a podán návrh na zápis vlastnického práva žalovaného 1) do katastru nemovitostí. K tvrzení žalobkyně o neexistenci dluhu ze směnky, nepřevzetí ve směnce uvedené částky a nepodepsání směnky žalobkyní žalovaní uvedli, že vědomost žalobkyně o dluhu prokazuje mimo jiné skutečnost, že v roce 2017 kontaktovala opakovaně zástupce žalovaného 2) prostřednictvím svých celkem 4 zástupců s žádostí o vyčíslení dluhu. Do okamžiku podání návrhu na vklad vlastnického práva žalovaného 1) žalobkyně směnku ani zástavní smlouvu nerozporovala, strpěla zápis zástavního práva k nemovitosti i zápis realizace zástavního práva do katastru nemovitostí, žalovaného 2) opakovaně ujišťovala, že směnečný dluh, s nímž byla v prodlení, hodlá uhradit. Žaloba je tak dle žalovaných účelová s cílem oddálit převod zástavy. 3. Soud prvního stupně shora označeným rozsudkem žalobu zamítl (výrok I.) a uložil žalobkyni nahradit žalovaným do tří dnů od právní moci rozsudku náklady řízení ve výši 214 690 Kč (výrok II.) a nahradit České republice – Okresnímu soudu v Mladé Boleslavi do 30 dní od právní moci rozsudku náklady řízení ve výši 7 929 Kč (výrok III.). 4. Mezinárodní příslušnost českých soudů dovodil soud prvního stupně podle čl. 24 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 1215/2012 (Brusel I bis), neboť nemovitost, o jejíž vlastnické právo v řízení jde, se nachází na území České republiky. Při určení rozhodného práva vycházel soud prvního stupně z volby českého práva u zástavní a kupní smlouvy, směnku vystavenou v polštině, na polském území posuzoval podle polského směnečného práva s tím, že i dle tvrzení účastníků byla vystavena podle polského práva a jejími účastníky byli státní příslušníci Polské republiky. 5. Při svém rozhodnutí vycházel soud prvního stupně z následujících skutkových zjištění: Účastníci uzavřeli [datum] zástavní smlouvu, která výslovně zajišťuje směnečný závazek žalobkyně 150 000 polských zlotých ze směnky vlastní vystavené [datum] spolu se směnečným příslušenstvím, který byl splatný do [datum], zástavou byla předmětná bytová jednotka. Smluvní strany se ve smlouvě dohodly, že zástavní věřitel (2. žalovaný) má v případě prodlení s úhradou směnky právo vykonat zástavní právo přímým prodejem zástavy třetí osobě podle vlastního výběru. Rovněž byl stanoven způsob určení kupní ceny, a to minimálně ve výši tržní ceny stanovené ke dni započetí s výkonem zástavního práva. Pro případ nemožnosti po dobu tří měsíců zástavu zpeněžit za takto stanovenou kupní cenu, byl sjednán způsob snižování kupní ceny až do úspěšného prodeje tak, že první snížení bylo na 70 % ceny dle uvedeného znaleckého posudku a po každých dalších 3 měsících neúspěšného prodeje mohla být cena snížena vždy o dalších 15 %. Výslovně bylo ujednáno, že zástavce (žalobkyně) je oprávněn aktivně se podílet na prodeji zástavy po celou dobu výkonu zástavního práva, zejména vyhledávat potenciální zájemce. Směnku žalobkyně podepsala, podpis byl připojen až po vytištění celého strojového textu směnky. Žalobkyně finanční částku v polských zlotých převzala, a to ve výši uvedené na směnce, tedy 150 000 polských zlotých, dluh ze směnky vnímala jako pravý. Zástavní právo bylo do katastru nemovitostí zapsáno s právními účinky ke dni [datum], a to pro zajištění směnečné jistiny ve výši 150 000 polských zlotých do [datum]. Zástupce 2. žalovaného žalobkyni dopisem dne [datum] upozornil na blížící se termín splatnosti částky 150 000 polských zlotých jako dluhu ze směnky, žalobkyně v e-mailu z [datum] tvrdila, že dluhu ze směnky si je vědoma, na její dluh měla třetí osoba uhradit osobě [anonymizováno] 50 000 polských zlotých, pokyn k zaslání peněz na účet jiné osoby jí měl dát [jméno]. Na tuto platbu poukazovala i v e-mailu z [datum] [anonymizována dvě slova] sdělil dopisem z [datum] žalobkyni výši dluhu, zástupkyně žalobkyně mu sdělovala, že žalobkyně má prostředky na úhradu dluhu, předpokládá úhradu do [datum]; poté, co dluh nebyl uhrazen, vyčíslil [anonymizována dvě slova] na žádost zástupkyně žalobkyně k [datum]. Na [anonymizována dvě slova] se následně obraceli i další zástupci žalobkyně, [anonymizováno] [příjmení] dopisem z [datum] sdělil, že žalobkyně hodlá uhradit závazky v nejkratší mož