26 Co 78/2024-220 — Krajský soud v Praze

1. , Anonymizováno, , Anonymizováno, v , Anonymizováno, (dále jen „soud prvního stupně“) shora označeným rozsudkem rozhodl, že žaloba, jíž se žalobkyně domáhá určení, že výpověď ze dne , datum, a ze dne , datum, , daná žalobkyni žalovanou z nájmu bytu o velikosti 4 + 1, nacházejícího se v domě , Anonymizováno, , Anonymizováno, . , Anonymizováno, , jež je součástí pozemku č. parcelní 7/4 v katastrálním území , adresa, , který žalobkyně užívá na základě nájemní smlouvy, uzavřené s žalovanou dne , datum, , jsou neoprávněné, se zamítá (výrok I.) a žalobkyně je povinna zaplatit žalované na nákladech řízení částku , částka, do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalované (výrok II.).2. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že mezi účastníky byla dne , datum, uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byl nájem bytu o velikosti 4+1 nacházející se v , Anonymizováno, , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, , jež je součástí pozemku , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , v katastrálním území , adresa, , a zároveň byl žalované dán do užívání pozemek vedle domu , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, . , Anonymizováno, , který žalobkyně mohla využívat jako zahrádku. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Žalovaná žalobkyni vypověděla nájem z bytu, a to výpovědí ze dne , datum, , kde byly uvedeny čtyři výpovědní důvody: a) hrubé narušování občanského soužití a sousedských vztahů, b) porušení povinnosti udržovat předmět nájmu v čistotě a pořádku, c) porušení povinnosti nahlásit žalované přítomnost nového člena domácnosti, a d) provedení úpravy systému vytápění v bytě bez souhlasu žalované. Dále žalovaná dala žalobkyni výpověď z nájmu bytu dne , datum, , kde uvedla jako výpovědní důvod skutečnost, že žalobkyně odmítla předmět nájmu k výzvě žalované vyklidit, přestože toto vyklizení bylo nutné k provedeným rekonstrukcím domu. Hrubé porušení žalovaná spatřovala konrétně ve skutečnostech, které byly uvedeny ve výpovědi, tedy v bezohledném chování vůči sousedům v podobě pořádání hlučných oslav, neudržování předmětu nájmu v řádném stavu s ohledem na nepořádek na pozemku , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , ubytování osoby v bytě bez splnění oznamovací povinnosti, změny systému vytápění bez souhlasu žalované jako pronajímatele. Žalobkyně byla upozorněna, že nájemní vztah končí uplynutím zákonné tříměsíční výpovědní doby, tj. ke dni , datum, s tím, že je oprávněna vznést proti výpovědi námitky a podat návrh k příslušnému soudu na přezkum, zda je výpověď oprávněná do dvou měsíců ode dne doručení výpovědi. S ohledem na přítomnost dřevokazných hub a další závady v konstrukci stropu 2. NP, které neumožňují byt bezpečně užívat, pak žalovaná vyzvala žalobkyni, aby byt vyklidila nejpozději do , datum, s tím, že pokud do 10 dnů od doručení výzvy neprohlásí, že byt vyklidí, má se podle zákona za to, že vyklizení bytu odmítla. Pronajímatel je poté oprávněn do 10 dnů od nájemcova odmítnutí navrhnout soudu, aby rozhodl o vyklizení bytu. K důvodu spočívajícím v častém obtěžování sousedů hlučnými oslavami a je z hlediska časové specifikace pouze uvedeno, že v případě poslední zaznamenané oslavy probíhal dne , datum, zásah policie, což vyplývá z předloženého úředního záznamu Městské policie , adresa, ze dne , datum, . V případě výpovědního důvodu spočívajícího v nepořádku na pozemku parc. , Anonymizováno, . , Anonymizováno, /, Anonymizováno, je uvedeno toliko to, že je na pozemku naházeno různé harampádí a rozbité předměty, nepořádek je vidět z oken obecního úřadu a sousedící nemovitosti , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . Z výpovědí svědků , jméno FO, , , jméno FO, , a , jméno FO, , vzal dále soud prvního stupně za prokázané, že , jméno FO, se v bytě začal jako člen domácnosti trvale zdržovat v prosinci roku 2021. Všichni svědci totiž shodně uvedli, že se tak stalo v prosinci a především okamžik podání výpovědi žalovanou, svědčí pro závěr, že se jednalo o prosinec roku 2021. Přítomnost , jméno FO, v bytě žalobkyně žalované oznámila dopisem v únoru 2022. Ze shodných prohlášení stran pak vzal soud za prokázané, že žalobkyně v bytě provedla komplexní úpravu systému vytápění včetně rozvodů. Tuto skutečnost žalobkyně sama výslovně připustila, přičemž uvedla, že se tak stalo již v roce 2010, prostřednictvím odborné firmy a se souhlasem tehdejšího vedení obce.3. Po právní stránce vycházel soud prvního stupně z § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) pokud jde o použití právního předpisu dopadajícího na projednávanou věc, § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. pokud jde o možnost pronajímatele vypovědět nájem pro hrubé porušení povinností nájemce, § 2290 o. z. pokud jde o právo nájemce podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná.4. Soud prvního stupně uzavřel, že pokud jde o výpověď z , datum, , tak jediným relevantním výpovědním důvodem bylo provedení úpravy systému vytápění žalobkyní bez souhlasu žalované. Pokud jde o ostatní uvedené výpovědní důvody, které označil jako a) až c), soud prvního stupně tato jednání neposoudil s ohledem na neprokázanou soustavnost a nedostatečnou intenzitu jako naplněné ve smyslu ust. § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. Pokud jde o změny provedené ve vytápění bytu, uzavřel soud prvního stupně, že žalobkyně provedla podstatnou změnu v bytě, čímž naplnila výpovědní důvod podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. Tyto skutečnosti žalovaná zjistila až dne , datum, , kdy jí žalobkyně umožnila prohlídku bytu, poté neodkladně dala žalobkyni výpověď z nájmu bytu dne , datum, , doručenou , datum, , která obsahovala předmětný výpovědní důvod, který byl tak řádně uplatněn. Jelikož pro platnost výpovědi postačí, že je důvodný a řádně uplatněný alespoň jeden výpovědní důvod, soud prvního stupně uzavřel, že pro výpověď v tříměsíční výpovědní době byly podmínky naplněny a výpověď nelze pokládat za neoprávněnou. Proto v tomto rozsahu žalobu jako nedůvodnou zamítl. Nepřisvědčil námitce žalobkyně, že by výpověď, respektive obě výpovědi ze dne , datum, i ze dne , datum, byly učiněny v rozporu s dobrými mravy, když uzavřel, že ze strany žalované se jednalo o standardní uplatnění práv, pokud již v předchozí době, v roce 2019, dala žalobkyni výověď a žádné z prokázaných skutečností v řízení nenasvědčují tomu, že by se žalovaná chtěla žalobkyně „zbavit“, jak žalobkyně namítala. K výpovědnímu důvodu uvedenému ve výpovědi ze dne , datum, spočívajícím v tom, že žalobkyně odmítla vyklidit byt na základě výzvy k jeho vyklizení, soud prvního stupně uzavřel, že z těchto důvodů nebylo možné výpověď dát, přičemž otázka vyklizení žalobkyně z bytu je předmětem řízení vedeného u soudu prvního stupně pod sp. zn. , spisová značka, , a proto se tímto výpovědním důvodem dále soud prvního stupně nezabýval. Podle § 142 odst. 1 o. s. ř. pak soud prvního stupně rozhodl o nákladech řízení, kdy ve věci zcela úspěšné žalované přiznal právo na jejich náhradu.5. Proti tomuto rozsudku, konkrétně proti části výroku I., kterým byla zamítnuta žaloba o určení, že výpověď ze dne , datum, daná žalobkyni žalovanou je neoprávněná, podala včasné odvolání žalobkyně. V odvolání uvedla, že je přesvědčena, že úpravy otopného systému v daném bytě nepředstavují výpovědní důvod podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. Žalobkyně tyto úpravy v systému vytápění bytu v roce 2010 za pomoci odborné firmy provedla poté, co dosavadní způsob se ukázal být poruchový a mnohdy i nefunkční, učinila tak s předchozím souhlasem žalované, respektive s předchozím souhlasem jejího dřívějšího vedení - místostarostky paní Pospíšilové. I kdyby souhlas se změnou vytápění nebyl dán, podle žalobkyně samotné toto porušení ust. § 694 obč. zák. (zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník) nelze považovat za natolik závažné, aby mohlo být považováno za hrubé porušení povinnosti nájemce vyplývající z nájmu, neboť toto porušení nesporně není tolik závažné jako neplacení nájemného po dobu delší než tří měsíců. Odkázala na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, . Závažnost z tohoto porušení povinnosti vyplývající z nájmu bytu zásadním způsobem snižuje i skutečnost, že žalované nevznikla v důsledku změny systému vytápění bytu žádná škoda, že žalobkyně nahradila dosavadní nefunkční systém vytápění systémem novým na vlastní náklady a zejména skutečnost, že od výměny tohoto otopného systému uplynula doba zhruba 13 let. V tomto směru odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, . Žalobkyně má proto za to, že se jeví jako krajně nespravedlivé, aby byla výpovědí podle § 2288 odst. 1 o. z. sankcionována za porušení povinnosti z nájmu bytu, ke kterému došlo před více než 13 lety za situace, kdy z tohoto porušení nevznikla žádná škoda a lze předpokládat, že k výměně otopného systému v bytě, respektive domě by stejně v brzké době bude muset dojít s ohledem na jeho stáří. Vzhledem k těmto okolnostem výp