21 Co 74/2025-564 — Krajský soud v Praze

1. Soud prvního stupně shora označeným rozsudkem zamítnul žalobu, kterou se žalobkyně domáhala nahrazení projevu vůle s uzavřením kupní smlouvy mezi ní a žalovanou k ideálnímu podílu 1/2 stavby č. p. 1 (rodinný dům), k. ú. a obec , adresa, za částku 388 235 Kč (výrok I.) a uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce 99 074,80 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalované (výrok II. rozsudku). Soud prvního stupně vyšel z toho, že žalobkyně se domáhala nahrazení projevu vůle s uzavřením kupní smlouvy k podílu ideální 1/2 stavby č. p. 1 (dále jen „předmětná nemovitost“), která se nachází na pozemku parc. č. st. 1/1 (dále jen „pozemek“), vše v k. ú. a obci , adresa, , a to za 388 235 Kč. Svůj nárok žalobkyně dovozovala ze skutečnosti, že je spoluvlastnicí podílu o velikosti ideálních 9/20 pozemku, přičemž dalšími spoluvlastníky pozemku jsou společnost , právnická osoba, a , Anonymizováno, a vlastníky předmětné nemovitosti pak jsou žalovaná a , Anonymizováno, . Žalovaná přitom nabyla vlastnické právo k podílu na předmětné nemovitosti na základě kupní smlouvy z , datum, za cenu 388 235 Kč, kdy toto bylo ve prospěch žalované zapsáno , datum, . Žalovaná ani její předchůdkyně , jméno FO, (dále jen „prodávající“) žalobkyni nenabídly podíl na předmětné nemovitosti za podmínek této kupní smlouvy, čímž došlo k porušení zákonného předkupního práva žalobkyně vyplývajícího z ustanovení § 3056 a § 3060 o.z. Žalobkyně proto vůči žalované uplatňuje právo retraktu, a to v posledku v podobě uzavření kupní smlouvy mezi ní a žalovanou k ideálnímu podílu 1/2 na předmětné nemovitosti. Žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby, kdy předně uváděla, že žalobkyni žádné předkupní právo nenáleží, kdy odkazovala na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , a dále namítala, že i pokud by žalobkyni předkupní právo náleželo, ta jej vykonává šikanózním způsobem, neboť jej uplatnila více než dva roky po okamžiku, kdy vzniklo a jako reakci na spory účastníků, které nechtěla řešit jinou cestou. Dále žalovaná uváděla, že žalobkyně při uplatňování práva retraktu nedodržela své povinnosti vycházející ze skutečnosti, že je toliko spoluvlastníkem pozemku, pročež musela uplatnit své nároky ze součinnosti s dalšími spoluvlastníky, což vyplývá z rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , ty však žalobkyně ani nevyrozuměla. Konečně také žalovaná namítla, že žalobkyně uplatňuje předkupní právo za cenu 388 235 Kč, avšak tato částka byla zahrnuta v rámci rámcové smlouvy o odkupu většího počtu nemovitostí za celkovou cenu 10 000 000 Kč, kdy kupujícími těchto nemovitostí byly tři společnosti, mezi nimi žalovaná. Při stanovení kupní ceny nemovitosti se vycházelo z toho, že budovy jsou v dezolátním stavu na stržení, takže primárně byla cena alokována do hodnoty pozemků. Následně došlo k přecenění všech nemovitostí, neboť se zjistil jejich skutečný stav. Strany rámcové smlouvy proto uzavřely dodatek, dle kterého předmětný podíl by byl odkoupen za cenu 1 800 000 Kč. Soud prvního stupně na základě provedeného dokazování učinil závěr o skutkovém stavu věci takový, že žalobkyně společnost , právnická osoba, a , Anonymizováno, jsou spoluvlastníky pozemku, a to tak, že žalobkyně vlastní podíl ve velikosti 9/20 a ostatní spoluvlastníci podíl o velikosti 11/40. Žalovaná a , Anonymizováno, pak vlastní každá podíl o velikosti 1/2 na předmětné nemovitosti. Společnost , právnická osoba, , žalovaná a další společnost (všechny tři společnosti jsou personálně propojeny) dne , datum, s prodávající uzavřely rámcovou smlouvu ke koupi souboru nemovitostí za cenu 10 000 000 Kč, přičemž si určily, která společnost nabude jako nemovitost a za jakou cenu. Následně uzavřely dílčí kupní smlouvy. Na základě této dohody žalovaná nabyla nemovitost za cenu 388 235 Kč. Celková kupní cena souboru nemovitostí je postupně splácena mateřskou společností na účet prodávající. Dne , datum, byl uzavřen dodatek k této smlouvě, na jehož základě došlo k distribuci kupních cen při zachování celkové kupní smlouvy. Dodatek má ověřené podpisy, přičemž datum ověření bylo zjištěno z ověřovací knihy a je tak správné. Na základě tohoto dodatku se kupní cena předmětné nemovitosti zvýšila na 1 800 000 Kč. Žalobkyni nikdy nebyla samostatně nemovitost nabídnuta k odkupu. V mezidobí došlo k jednání ohledně celého areálu a jeho správy mezi účastníky řízení, přičemž jejich vztahy byly celou dobu korektní. Jediným výraznějším sporem byl spor o transparentní účet pro vyplacení nároku , Anonymizováno, , který žalobkyně odmítla. Vztahy mezi účastníky se vyhrotily mezi lety 2023 a 2024, kdy žalobkyně nejprve osobně, a poté písemně, uplatnila právo retraktu vůči žalované. V rámci právního hodnocení věci soud prvního stupně předně s odkazem na ustanovení § 3056 odst. 1 o.z. uzavřel, že žalobkyni obecně předkupní právo náleží a je třeba na něj uplatnit analogicky pravidla pro věcné předkupní právo. Dále soud prvního stupně neshledal, že by uplatnění práva retraktu žalobkyní představovalo zneužití práva, když konstatoval, že uplatnění práva po delším časovém období samo o sobě není jeho zneužitím a současně neshledal, že by žalobkyně zneužívala práva retraktu k řešení jiných sporů s žalovanou, když bylo zjištěno, že účastnice do uplatnění předmětného práva žádné významnější spory, které by takto žalobkyně řešila, účastnice neměly. Dále soud prvního stupně hodnotil, zda žalobkyni byla učiněna řádná nabídka na koupi předmětné nemovitosti ve smyslu ustanovení § 2147 odst. 1 o.z., kdy konstatoval, že na podkladě provedeného dokazování je nepochybné, že pokud žalobkyni byla učiněna nabídka, tato nesplňovala náležitosti uvedeného ustanovení, neboť se dle výpovědi jednatele žalované a prodávající měla výlučně týkat nabídky souboru nemovitostí, ke kterým však žalobkyně předkupní právo neměla, když to se týkalo toliko předmětné nemovitosti. Je tak nepochybné, že žalobkyni nabídka na koupi předmětného bytu nemovitosti nebyla vůbec učiněna a nabídka souboru nemovitostí za zcela jiných okolností není způsobilá řádnou nabídku nahradit. Žalobkyně proto nemohla relevantní nabídku odmítnout a jí nemohla uplynout prekluzivní lhůta stanovená § 2147 o.z. V této souvislosti soud prvního stupně dále poznamenal, že i kdyby nabídka učiněna byla, musela by být písemná, a to pod sankcí absolutní neplatnosti dle ustanovení § 588 o.z. Následně soud prvního stupně shrnul, že žalobkyni nebyla poskytnuta řádná nabídka ke koupi předmětné nemovitosti a pro tento důvod jí právo retraktu dosud nezaniklo. Následně se soud prvního stupně zabýval okolností, že žalobkyně své právo neuplatnila spolu s dalšími spoluvlastníky, a to i přes skutečnost, že dle ustanovení § 2141 o.z. takto musí postupovat, přičemž výjimky tvoří situace, kdy spoluvlastníci pozemku tohoto práva nevyužili (což se z provedeného dokazování nepodává) nebo kdy jim toto právo zaniklo. Soud prvního stupně uzavřel, že výluku v podobě zániku předkupního práva je třeba rozšířit i na případy, kdy se předkupní právo promlčelo, neboť v takovém případě by se jinak práva retraktu nemohl domáhat nejen takový spoluvlastník, ale ani ti, kterým se právo z nějakého důvodu dosud nepromlčelo, a to za situace, kdy tito spoluvlastníci takový stav nezpůsobili, ani nejsou nerozlučnými společníky, což se podává z ustanovení § 2141 o.z., které jednoznačně uvádí, že vzdání se práva uplatnit nárok dopadá výlučně na jednajícího spoluvlastníka. S odkazem na ustanovení § 611 o.z. pak soud prvního stupně dovodil, že právo retraktu musí být uplatněno v tříleté lhůtě u soudu, jinak se promlčí. To se stalo ostatním spoluvlastníkům pozemku, přičemž žalovaná toto namítla a ke dni rozhodnutí soudu byla tato námitka uplatněna důvodně. Žalobkyně tak byla jedinou osobu oprávněnou se práva retraktu domáhat a námitka promlčení vůči ní byla žalovanou vznesena nedůvodně. S odkazem na ustanovení § 2144 odst. 1 o.z. pak soud prvního stupně konstatoval, že předkupní právo opravňuje žalobkyni nabýt předmětný podíl za týchž podmínek, za kterých jej nabyla žalovaná, přičemž v projednávané věci sice původní cena byla sjednána v částce 388 235 Kč, avšak následně byla zvýšena na 1 800 000 Kč. K tomuto zvýšení došlo nepochybně v roce 2022 nejméně rok předtím, než se žalobkyně začala domáhat práva retraktu a nejde tak o situaci, kdy by žalovaná účelově navyšovala cenu, aby nemovitost žalobkyně získala, neboť v době podpisu smlouvy o jejím zájmu o příslušný podíl nevěděla a vědět nemohla. Žalobkyně tak uplatnila žalobou nárok za podmínek, které nebyly smluvními stranami sjednány a soud prvního stupně proto z důvodu nenaplnění podmínek stanovených § 2144 odst. 1 o.z. žalobu zamítnul. Závěrem soud prvního stupně doplnil, že na tom nic nemění ani skutečnost, že žalobkyně o dodatku v době podání žaloby nevěděla, neboť o jeho existenci se dověděla nejpozději v průběhu řízení, přičemž jí nic nebránilo na tuto změnu příslušným způsobem procesně reagovat.