23 Co 332/2025-219 — Krajský soud v Praze

1. Žalobci se žalobou po žalovaném domáhali zaplacení 450 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 450 000 Kč od , datum, do zaplacení představující slevu z kupní ceny. Svůj nárok odůvodnili tím, že dne , datum, uzavřeli se žalovaným kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k pozemku parc. č. st. 256/44, jehož součástí je stavba č. p. 785, a k pozemku parc. č. 256/14, vše v katastrálním území , adresa, (dále jen „rodinný dům“). K předání rodinného domu došlo dne , datum, . Následně žalobci zjistili, že vykazuje vady spočívající ve špatném stavu doplňkové hydroizolační vrstvy (dále jen „DHV“) a parotěsnící vrstvy, které neplní svoji funkci. Příčinou jejich vadného stavu byl nesprávný způsob jejich zabudování a v případě DHV i nesprávný druh použitého výrobku. Žalovaný na dluh nic neuhradil, přestože mu žalobci vady vytkli.2. Okresní soud v , adresa, (dále jen „soud prvního stupně“) shora označeným rozsudkem (dále jen „rozsudek soudu prvního stupně“ nebo „napadený rozsudek“) žalobu zamítl (výrok I.), uložil žalobcům zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 64 350 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného (výrok II.) a uložil žalobcům zaplatit společně a nerozdílně České republice na účet Okresního soudu v , adresa, plnou náhradu nákladů řízení placených státem ve výši, která bude uvedena v samostatném usnesení, a to do tří dnů od právní moci usnesení (výrok III.).3. Napadený rozsudek soud prvního stupně odůvodnil tím, že mezi účastníky byla dne , datum, uzavřena kupní smlouva, na základě které se žalobci stali vlastníky rodinného domu. V řízení byla prokázána vada koupené věci. Byla špatně provedena DHV střechy, v důsledku čehož došlo k její degradaci. To má za následek, že může docházet k zatékání do izolace a interiéru. V případě správné montáže DHV by k její degradaci po 20 letech nedošlo. Tato vada musela být žalobcům známá k datu vypracování znaleckého posudku, tj. k datu , datum, . Žalobci však vady písemně vytkli až , datum, . Dřívější oznámení vad nebylo v řízení prokázáno. Žalovaný namítl pozdní oznámení vad. V řízení nevyšla najevo žádná skutečnost, která by naznačovala, že žalovaný o vadě věděl, popř. měl vědět s vynaložením náležité péče. Nebyl profesionálem v oboru. Prodával rodinný dům, v němž předtím bydlel. Neměl proto povědomí o tom, že pod DHV bylo použito přílišné množství izolace. Nemohl ani předpokládat, jaký to může mít vliv na životnosti DHV. Jelikož nebyly vady oznámeny včas, byla žaloba zcela zamítnuta. V řízení zcela neúspěšní žalobci byli zavázáni k náhradě nákladů žalovaného a státu.4. Proti všem výrokům napadeného rozsudku podali žalobci včasné odvolání. Navrhli napadený rozsudek změnit a žalobě v plném rozsahu vyhovět, popř. zrušit a věc vrátit soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Namítli, že žalovaný neměl právo vznést námitku pozdně vytknutých vad, neboť vada byla důsledkem skutečnosti, o které žalovaný v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět, pokud by postupoval s náležitou péčí. Touto otázkou byl soud prvního stupně povinen zabývat se z úřední povinnosti. Nepoučil žalobce o povinnosti dotvrdit a prokázat rozhodné skutečnosti stran vědomosti žalovaného o vytýkaných vadách. Zásadní chybu učinil ten, kdo instaloval tepelnou izolaci. Všechny tyto skutečnosti musely být seznatelné při stavbě rodinného domu. Při vynaložení náležité péče by si jich měl žalovaný všimnout při realizaci stavby (např. při kontrolním dnu stavby). Naopak žalobci tyto vady odhalit nemohli. Nadto žalovaný provedl demontáž a zaslepení střešních oken. V rámci tohoto postupu muselo nepochybně dojít k rozkrytí větší části střešní krytiny a zásahu do celé skladby střešní konstrukce.5. Žalovaný k odvolání uvedl, že považuje rozsudek soudu prvního stupně za věcně správný a navrhl jeho potvrzení. Žalobci tvrzené vady nevytkli bez zbytečného odkladu, jak žalovaný v řízení namítal. Žalobci byli soudem prvního stupně poučeni o tom, že nesou důkazní břemeno o vědomí žalovaného o vytýkaných vadách. Žalobci však tuto povinnost nesplnili. Žalobci tak nepřípustně v odvolacím řízení uplatňují nová tvrzení. Navíc zaslepením střešních oken nelze prokázat žádnou relevantní skutečnost. Žalobci v průběhu řízení opakovaně měnili tvrzení, a to mj. i k tvrzeným vadám. Až v průběhu dokazování začali uvádět, že došlo k zatékání do konstrukce střechy, ačkoliv znalec potvrdil, že v době ohledání střechy nezjistil vizuální stopy zatékání do interiéru, ale ani do prostoru pod střešní krytinou. Nezjistil ani prostup vzduchu do skladby střešní konstrukce a exteriéru. Z toho lze učinit logický závěr, že DHV i parotěsnící vrstva plnily i po 20 letech svoji funkci. Žalovaný není profesionálem. O žádné žalobci tvrzené vadě nevěděl. Žalobci tvrzenou vadu zjistili až v souvislosti s rekonstrukcí střechy rodinného domu.6. Krajský soud v Praze, jako soud odvolací, přezkoumal napadený rozsudek a řízení, které předcházelo jeho vydání, podle § 212 a následujících zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.7. Důkazy provedenými před soudem prvního stupně bylo prokázáno, že dne , datum, podepsali žalobci v postavení kupujících a žalovaný v postavení prodávajícího kupní smlouvu, v níž se žalovaný zavázal převést na žalobce vlastnické právo k rodinnému domu a žalobci se zavázali uhradit kupní cenu ve výši 13 300 000 Kč. Žalovaný v kupní smlouvě prohlásil, že si není vědom žádných podstatných vad rodinného domu a nejsou mu známé ani žádné skryté vady, na něž by měl žalobce upozornit. Rodinný dům byl předán žalobcům k užívání dne , datum, .8. Dne , datum, proběhlo na rodinném domě místní šetření znalce. V té době již byla odkryta téměř polovina střechy. Bylo viditelné vyboulení DHV sloužící k zabránění zatékání srážek, které se dostanou pod střešní krytinu, do izolace a interiéru. Byl použit jiný typ DHV než v projektové dokumentaci. V takovém případě měl být zajištěn dostatečný prostor k proudění vzduchu nad a pod DHV. K vyboulení došlo z důvodu použití přílišného množství izolace, což byla významná chyba. Jelikož bylo omezené proudění vzduchu, docházelo k dlouhodobému působení tepla na DHV a její degradaci. DHV by po 20 letech neměla vykazovat známky degradace. Zjistit stav DHV bylo možné jen odkrytím tašek a rozebráním střechy. V okamžiku místního šetření nebylo možné zkontrolovat stav parotěsnící vrstvy, ale dle fotografií byla provedena nevzduchotěsně a místy chyběla. Nebyly zjištěny známky zatékání v interiéru.9. Dne , datum, byly žalovanému oznámeny vady rodinného domu spočívající v DHV a parotěsnící vrstvě a současně byl vyzván k zaplacení přiměřené slevy z kupní ceny ve výši 450 000 Kč. Žalovaný vady neuznal a namítl jejich opožděné vytknutí.10. Důkazy provedenými před odvolacím soudem v souladu § 205a písm. d) o. s. ř. bylo prokázáno, že zhotovitelem rodinného domu byla dle smlouvy o dílo společnost , právnická osoba, . Dokončené dílo bylo předáno žalovanému dne , datum, . Součástí předávacího protokolu byla mj. Příloha č. , hodnota, Seznam předaných dokladů, v níž pod bodem 16 je uvedeno Prohlášení o shodě – pojistná hydroizolační fólie , Anonymizováno, . Na barevných a černobílých fotografiích je patrné, že došlo k zaslepení střešních oken. V těchto místech byla na střeše rodinného domu mj. doplněna hydroizolace a prostor byl zalaťován.11. Žalobci dále k poučení odvolacího soudu dle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. o vědomosti žalovaného, jak byla na střeše rodinného domu provedena DHV a parotěsnící vrstva a v jakém je stavu, uvedli, že rodinný dům byl po dostavbě předán žalovanému od společnosti , právnická osoba, . Již v tom okamžiku žalovaný věděl, jaká DHV byla použita (tj. v daném případě , Anonymizováno, ) a že byla jiná než v projektové dokumentaci. V případě užití této DHV mělo být jinak postupováno (měl být ponechán prostor mezi DHV a tepelnou izolací). Rovněž došlo k zaslepení střešních oken. V souvislosti s vypracováním znaleckého posudku byly pořízeny barevné fotografie mj. i z míst, kde došlo k zaslepení oken. Během těchto prací muselo dojít k rozkrytí části střechy, aby na sebe mohla hydroizolace a střešní tašky navazovat. Žalobci jsou však v informačním deficitu, a proto by měla nastoupit rovněž vysvětlovací povinnost žalovaného.12. Žalovaný v souvislosti s takto doplněným tvrzením žalobci uvedl, že neměl žádné konkrétní informace o tom, jak byla hydroizolace provedena. Vycházel z toho, že byla provedena v souladu s projektovou dokumentací. Došlo k zaslepení střešních oken. V této souvislosti žalovaný vyjmul střešní okna. Veškerou zbylou práci již dělala firma. Zadělávala se pouze místa, kde byla střešní okna. K žádnému dalšímu rozkrytí konstrukce střechy nedošlo.13. Odvolací soud nepřistoupil k dalšímu dokazování (doplněním znaleckého posudku k tomu, jak byla střešní okna zaslepena, výpovědí žalovaného a osoby, která zaslepení střešních oken prováděla), n