25 Co 85/2026-462 – Krajský soud v Praze

1. Rozsudkem ze dne , Anonymizováno, , č. j. , spisová značka, , rozhodl Okresní soud v , Anonymizováno, (dále jen „soud prvního stupně“) výrokem I., že žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 619 824 Kč spolu se zákonnými úroky z prodlení z částky 619 824 Kč ve výši 8,25 % ročně od , datum, do zaplacení do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. Dále bylo rozhodnuto, že žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 162 350,80 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobce (výrok II.) a že žalovaný je povinen zaplatit České republice – Okresnímu soudu v , Anonymizováno, na náhradě nákladů řízení státu částku 240 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok III.). Předmětem řízení byl nárok žalobce na zaplacení částky 619 824 Kč s příslušenstvím, který žalobce odůvodnil tím, že žalovaný porušením povinností ze smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy způsobil vznik škody odpovídající žalobcem uhrazeným zálohám na kupní cenu budoucího převodu nemovitosti. Soud prvního stupně zjistil, že mezi účastníky byla dne , datum, uzavřena smlouva o uzavření budoucí kupní smlouvy, na jejímž základě se žalovaný spolu se společností , právnická osoba, jako budoucí prodávající zavázali uzavřít se žalobcem kupní smlouvu k bytové jednotce a odpovídajícímu spoluvlastnickému podílu. Žalobce v souvislosti s touto smlouvou uhradil zálohy na kupní cenu a související plnění v celkové výši 619 824 Kč. Žalovaný nesplnil své smluvní povinnosti, když nepředložil žalobci návrh kupní smlouvy a smlouvu s ním neuzavřel, ačkoliv k tomu byl smluvně zavázán. Současně v rozporu se smlouvou zatížil předmět budoucího převodu dalšími zástavními právy, v jejichž důsledku došlo následně dne , datum, k realizaci zástavy a k prodeji nemovitosti v nedobrovolné dražbě, čímž se splnění závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí stalo nemožným. K námitce žalovaného, že smlouva nebyla platně uzavřena, soud prvního stupně dovodil, že smlouva byla uzavřena platně prostřednictvím zmocněnce, přičemž i případné překročení zástupčího oprávnění bylo žalovaným dodatečně schváleno. Právně věc posoudil jako nárok na náhradu škody způsobené porušením smluvní povinnosti podle , Anonymizováno, , v platném znění (dále jen „o. z.“). Uzavřel, že žalovaný porušil své povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí, zejména povinnost uzavřít budoucí kupní smlouvu a nezatížit předmět převodu dalšími právy třetích osob, a způsobil tak žalobci škodu odpovídající částce jím uhrazených plnění. Námitku promlčení neshledal důvodnou s tím, že žalobce se o vzniku škody dozvěděl až okamžikem prodeje nemovitosti v dražbě dne , datum, , kdy se stalo zřejmým, že k uzavření kupní smlouvy již nedojde. Současně dovodil, že skutečnost, že plnění žalobce bylo poukazováno na účet třetí osoby, nevylučuje odpovědnost žalovaného za vzniklou škodu. Na základě těchto závěrů žalobě v plném rozsahu vyhověl a žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobci požadovanou částku včetně zákonného úroku z prodlení. O náhradě nákladů řízení ve vztahu mezi účastníky rozhodl soud prvního stupně podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „o. s. ř.“). Současně uložil žalovanému povinnost nahradit státu náklady řízení spočívající ve svědečném (§ 148 odst. 1 o. s. ř.).2. Žalovaný napadl shora uvedený rozsudek v celém rozsahu včasným odvoláním. Především namítal, že nebyl smluvní stranou smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy, neboť za něj nebyla platně uzavřena. Zpochybnil existenci zástupčího oprávnění osoby, která smlouvu podepsala, a dovozoval, že předložené plné moci neopravňovaly ani k uzavření smlouvy, ani k zastupování žalovaného, přičemž nebyla prokázána ani návaznost mezi jednotlivými zmocněními. Z toho dovodil, že mu žádná smluvní povinnost nevznikla, a nemohl ji tudíž porušit. Dále namítal, že vůči němu nelze dovozovat jakékoli závazky z dohody o změnách standardního provedení ani z rezervační smlouvy, neboť jejich účastníkem nebyl, a žalobce ani neprokázal jejich obsah ani právní relevanci ve vztahu k žalovanému. Žalovaný rovněž zpochybnil právní kvalifikaci nároku a poukazoval na rozdílné právní tituly jednotlivých plateb. Tvrdil, že plnění bylo poskytnuto společnosti , právnická osoba, , a případný nárok by tak směřoval vůči této osobě (např. z bezdůvodného obohacení), nikoli vůči němu. Namítl také promlčení nároku s tím, že promlčecí lhůta počala běžet již nejpozději v roce 2018, kdy mělo dojít k porušení smluvních povinností, resp. kdy se žalobce o rozhodných skutečnostech dozvěděl, případně je musel znát; za rozpornou označil argumentaci žalobce, že se o škodě dozvěděl až prodejem nemovitosti v roce 2021. Dále brojil proti závěru o nepoctivém jednání, když tvrdil, že samotné smluvní vyjednávání nemůže bez dalšího zakládat závěr o nepoctivém úmyslu smlouvu neuzavřít. Konečně namítal i procesní pochybení soudu prvního stupně, zejména porušení zásady přímosti dokazování, když soud neprovedl výslech svědků a vycházel z úředních záznamů o podaných vysvětleních, a dále neprovedl jím navržené důkazy (zejména nepřipojil spis vedený u Okresního soudu , adresa, – západ pod sp. zn. , spisová značka, ). Žalovaný navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítne a přizná mu náhradu nákladů řízení.3. Žalobce odmítl odvolací námitky žalovaného jako nedůvodné. K námitce nedostatku zástupčího oprávnění uvedl, že smlouva o uzavření budoucí smlouvy kupní byla dne , datum, uzavřena platně prostřednictvím zmocněnce. Žalovaný udělil dne , datum, společnosti , právnická osoba, plnou moc k jednáním směřujícím k uzavření kupních smluv, přičemž tato společnost následně zmocnila , jméno FO, , která smlouvy běžně uzavírala v rámci daného developerského projektu. Žalobce zdůraznil, že jednal v dobré víře jako spotřebitel a neměl důvod pochybovat o oprávnění jednající osoby. Zároveň poukázal na to, že žalovaný ani dodatečně bez zbytečného odkladu nenamítl překročení zástupčího oprávnění, a naopak jeho jednání následně implicitně potvrdil, mimo jiné uzavřením dohody o narovnání dne , datum, , v níž existenci smluv o smlouvě budoucí výslovně reflektoval. Pokud jde o samotný nárok, žalobce setrval na tom, že mu vznikla škoda v důsledku porušení smluvní povinnosti žalovaného uzavřít budoucí kupní smlouvu. Uvedl, že všechny jím vynaložené částky (100 000 Kč, 331 000 Kč a 188 824 Kč) byly poskytnuty v přímé souvislosti se smlouvou o smlouvě budoucí a v důvodném očekávání jejího splnění. Nebýt existence této smlouvy, žalobce by tato plnění neposkytl. K jednotlivým platbám žalobce uvedl, že první záloha byla smluvně uznána, druhá byla uhrazena v souladu se smlouvou a přijata bez výhrad, a třetí částka byla vynaložena na úpravy předmětu budoucího převodu, a tedy rovněž přímo souvisela s realizací smluvního závazku. K námitce promlčení žalovaného žalobce uvedl, že se o vzniku škody dozvěděl nejdříve v souvislosti se zahájením realizace zástavního práva v roce 2020, přičemž jistota o nemožnosti uzavření kupní smlouvy nastala až prodejem nemovitosti v dražbě. Promlčecí lhůta proto nemohla začít běžet dříve, a žaloba byla podána včas. K procesním námitkám žalobce uvedl, že skutkový stav byl dostatečně prokázán provedenými důkazy, zejména výslechem svědkyně , jméno FO, a listinnými důkazy, a že nebyl důvod provádět další dokazování. Namítané porušení zásady přímosti neshledává důvodným. Dále uvedl, že spis vedený u Okresního soudu , adresa, sp. zn. , spisová značka, byl v řízení využit, a námitka jeho nepřipojení je nedůvodná. Závěrem žalobce navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný potvrdil a přiznal mu náhradu nákladů odvolacího řízení.4. Žalovaný ve svém následném vyjádření k vyjádření žalobce setrval na své předchozí argumentaci a doplnil, že žalobce neprokázal, na základě jakého konkrétního zmocnění měla , jméno FO, při uzavření smlouvy o smlouvě budoucí jednat za žalovaného, přičemž podle něj připadají v úvahu různé výklady předložených plných mocí, z nichž žádný neprokazuje existenci zastoupení žalovaného. Zdůraznil, že plná moc udělená společností , právnická osoba, , jméno FO, není substituční ani neobsahuje návaznost na plnou moc udělenou žalovaným, takže žalobce nemohl být v dobré víře o jejím oprávnění jednat i jménem žalovaného, a nelze proto ani dovozovat dodatečné schválení či aplikaci § 446 o. z., neboť nebylo prokázáno samotné zastoupení. Za nerelevantní označil i odkaz žalobce na dohodu o narovnání z roku 2020, jelikož ta byla uzavřena později a žalobce jejím účastníkem nebyl. Dále namítal, že žalobce opomíjí rozdílnou povahu jednotlivých plateb a zásadu relativity závazků, takže žalovaný nemůže odpovídat za plnění poskytnutá společnosti, která je případným dlužníkem a nachází se navíc v insolvenci. Setrval rovněž na námitce promlčení s tím, že počátek běhu promlčecí lhůty je nutno spojovat již s dobou, kdy měly být splněny povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí (poč