26 Co 209/2025-177 — Krajský soud v Praze

1. Okresní soud v Nymburce (dále jen „soud prvního stupně“) shora označeným rozsudkem zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala určení, že výpověď smlouvy o nájmu domu a prostor určených k podnikání datovaná 26. 4. 2024, byla žalovanou podána neoprávněně (výrok I.) a uložil žalobkyni povinnost nahradit žalované na nákladech řízení částku 18 450 Kč k rukám zástupkyně žalované, do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.).2. Soud prvního stupně vyšel ze skutkového zjištění, že žalobkyně a žalovaná uzavřely dne 8. 7. 2022 smlouvu označenou jako ,,Smlouva o nájmu domu a prostor určených k podnikání podle § 2201 a násl., § 2235 a násl., § 2302 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen ,,o. z.“), kterou žalobkyně jako vlastnice nemovitostí – pozemků parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je budova č. p. , Anonymizováno, rodinný dům, parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je budova č. p. , Anonymizováno, – dům, parc. č. , Anonymizováno, - zahrada, parc. č. , Anonymizováno, - zahrada a parc. č. , Anonymizováno, - zahrada, zapsáno pro katastrální území a obec , adresa, , pronajala žalované na dobu určitou od 15. 7. 2022 do 1. 7. 2024 s možností prolongace (dále i jen ,,Smlouva“). Žalobkyni byla dne 29. 4. 2024 doručena výpověď Smlouvy datovaná 26. 4. 2024, bez výpovědní doby. Jako důvod výpovědi žalovaná uvedla hrubé a zvlášť závažné porušení povinnosti pronajímatelky spočívající v závadách v elektroinstalaci, hygienické nezpůsobilosti, nepoužitelnosti předmětu nájmu k ujednanému účelu, a rozpor se stavebně-právními a technickými požadavky. Žalobkyně sdělila žalované podáním ze dne 10. 5. 2024, že výpověď odmítá jako neplatnou, neboť důvody nejsou opodstatněné a neodpovídají skutečnému stavu objektu, který nepřestal nikdy být způsobilý k obývání.3. Z hlediska právního posouzení soud prvního stupně uzavřel, že mezi účastnicemi byla uzavřena nájemní smlouva podle § 2201 o. z. Soud prvního stupně vycházel z obsahu Smlouvy a uzavřel, že ve vymezení provedeném v článku II. Smlouvy je budova č. p. , Anonymizováno, pronajímána za účelem bydlení jednatele žalované společnosti a jeho rodinných příslušníků, a toliko budova č. p. , Anonymizováno, – garáž je pronajímána jako prostor sloužící k podnikání. Nelze než učinit jednoznačný závěr, že převážná část pozemků a budov byla pronajata za účelem bydlení a jen část budovy č. p. , Anonymizováno, jako prostor sloužící k podnikání. I při porovnání výměr podle názoru soudu prvního stupně prostor sloužící k podnikání představuje nepatrnou část celkového předmětu nájmu. Při posouzení neoprávněnosti výpovědi žalované tak nelze postupovat podle ustanovení § 2314 o. z., protože dohodnutá Smlouva nepodléhá zvláštnímu smluvnímu typu nájmu prostor sloužících k podnikání podle § 2302 a násl. o. z. Pokud byl pronajímaný prostor výslovně určen pro bydlení jednatele žalované, jedná se o obecný nájem podle § 2201 o. z., rozšíření vymezení účelu nájmu k podnikání i na zbývající převážnou část jeho předmětu je již z obsahu smlouvy o nájmu vyloučeno. Návrh na určení neplatnosti výpovědi je pak vázán na podmínku naléhavého právního zájmu podle § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“). Podmínku naléhavého právního zájmu žalobkyně nesplňuje za situace žalobkyní iniciovaných dalších sporů na plnění, když zároveň nájem ke dni 1. 7. 2024 zanikl. O nákladech řízení rozhodl soud prvního stupně podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a ve věci zcela úspěšné žalované přiznal plnou náhradu nákladů řízení.4. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně odvolání, ve kterém vytýká soudu prvního stupně nesprávný závěr, že k podnikatelským účelům byla žalovanou využívána pouze menší část předmětu nájmu, a proto uzavřel, že převažujícím účelem nájmu bylo zajištění bytových potřeb jednatele žalované. Už ve Smlouvě je výslovně uvedeno, že je nájem sjednáván za účelem výkonu podnikatelské činnosti žalované a konstrukce Smlouvy jako celku tomuto odpovídá, když vymezuje prostory sloužící k podnikatelským účelům a upravuje výpovědní důvody výlučně ve vazbě na podnikatelskou činnost nájemce a žalovaná se zavázala uzavřít smluvní vztah s dodavateli služeb spojených s užíváním nemovitosti. Pokud podle Smlouvy je jejím účelem zajištění bytových potřeb jednatele žalované, pak toto ujednání naopak potvrzuje, že jde o pronájem za účelem výkonu podnikatelské činnosti, nikoliv bytové potřeby žalované, protože právnická osoba nemůže naplňovat své bytové potřeby ve smyslu zákona. Judikatura pro rekodifikaci se ustálila na závěru, že nájemní smlouva uzavřená za účelem uspokojování bytové potřeby právnické osoby by byla smlouvou neplatnou. Ani porovnáním výměr soud prvního stupně nezjistil správně rozsah prostor určených k podnikatelské činnosti, protože ze Smlouvy vyplývá, že k zajištění bytových potřeb je určena výhradně budova č. p. , Anonymizováno, . Závěr soudu prvního stupně, že součástí prostoru sloužícího k bydlení měla být i celá parcela č. , Anonymizováno, , neplyne z žádných provedených důkazů ani vymezení ve Smlouvě. Nadto má žalobkyně za to, že i dům č. p. , Anonymizováno, byl fakticky využíván k podnikatelským účelům, protože žalovaná nikdy soudu netvrdila, že by měla administrativní prostory mimo předmět nájmu, a tak lze dovodit, že administrativa společnosti byla vykonávána v předmětu nájmu a společnost tam fakticky sídlila. Podle žalobkyně pro právní kvalifikaci nájemního vztahu není rozhodující terminologie užitá smluvními stranami v záhlaví Smlouvy, ale rozhodujícím kritériem je skutečný záměr smluvních stran a faktický účel a způsob užívání předmětu nájmu. Žalobkyně vytýkala soudu prvního stupně, že přejímal skutková tvrzení žalované a na jejich základě vykládal celý smluvní vztah mezi účastníky, nezabýval se vůlí smluvních stran a neprováděl v tomto směru žádné dokazování. Právní argumentaci zpochybňující uzavření Smlouvy jako smlouvy podléhající speciální úpravě podle ustanovení § 2302 a násl. o. z. žalovaná uplatnila až v průběhu řízení, konkrétně poprvé až po sdělení předběžného právního názoru soudem na jednání ve věci dne 27. 11. 2024. Žalobkyně projevila vůli ukončit právní vztah před uplynutím sjednané doby, žalovaná této možnosti nevyužila a namísto toho jednostranně vypověděla Smlouvu. Žalobkyně opakovaně zdůrazňovala, že žaloba byla podána z důvodu procesní opatrnosti, obávala se totiž, že v řízení o úhradu dlužného nájemného, služeb spojených s užíváním předmětu nájmu a náhradu škody způsobené žalovanou na pronajaté věci, by mohla čelit námitce neplatnosti či neexistenci nájemního vztahu z důvodu nedodržení speciální úpravy podle ustanovení § 2314 odst. 2 o. z. Nepodání určovací žaloby by mohlo mít za následek prekluzi práv uplatněných v rámci souvisejících sporů. Žalobkyně navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobě vyhoví a určí, že výpověď smlouvy ze dne 8. 7. 2022, je neoprávněná.5. Žalovaná ve vyjádření k odvolání uvedla, že nájemní vztah účastníků byl založen Smlouvou ze dne 8. 7. 2022, byl sjednána na dobu určitou a skončil dne 1. 7. 2024. Žalovaná se ztotožňuje se závěrem soudu prvního stupně, že pro určení právního režimu nájmu je třeba se zabývat převažujícím účelem nájmu. Žalobkyně přes poučení neunesla své břemeno tvrzení a důkazní ohledně převažujícího podnikatelského účelu nájmu a argumenty předkládané v odvolání jsou nepřesvědčivé a přicházejí pozdě, po koncentraci řízení. Není pravda, že z konstrukce Smlouvy je samo o sobě zjevné, že zamýšleným účelem nájmu byl jen či primárně nájem podnikatelských prostor, když v záhlaví Smlouvy je patrný odkaz na § 2201 a násl., § 2235 a násl. a § 2302 a násl. o. z., předmětem nájmu je označen pozemek, jehož součástí je rodinný dům, smlouva o nájmu výslovně stanoví, že účelem nájmu je bydlení , adresa, (jednatele žalované), jeho družky a rodinných příslušníků. Smlouva zakotvuje jako jeden z výpovědních důvodů vlastní bytovou potřebu pronajímatele, předvídaný v § 2288 odst. 2 o. z. Smlouva o nájmu odkazuje opakovaně na spolubydlící osoby. Za lichou považuje žalovaná námitku žalobkyně, že soud nedostatečně zkoumal skutečnou vůli stran; výklad vůle přichází totiž na řadu až v případě nejasnosti textu, avšak smlouva o nájmu zcela explicitně definuje smíšený charakter nájmu s převažujícím účelem bydlení. Pokud žalobkyně žalobu o neoprávněnost výpovědi podala podle svého tvrzení z procesní opatrnosti, pak k podání takové žaloby od počátku postrádala aktivní legitimaci, protože nájemní vztah mezi stranami v době podání žaloby již neexistoval, neboť zanikl uplynutím sjednané doby nájmu. Žalovaná odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3111/2019, a jeho závěr, že dojde-li ke skončení nájmu i bez existence vážných důvodů k výpovědi, postrádá smysl přezkum oprávněnosti takové výpovědi a případný spor mezi stranami o vážnosti důvodů vedoucích k výpovědi může být řešen např. jako předběžná otázka v řízení o plnění ze smlouvy o nájmu. Žalovaná navrhla, aby odvolací soud rozsudek