18 CO 152/2023-485 — Krajský soud v Plzni

1. Napadeným rozsudkem soud zamítl žalobu o zaplacení částky 315 000 Kč i o uložení povinnosti žalovanému provést opravy specifikované ve výroku II rozsudku. Soud žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalovanému plnou náhradu nákladů řízení ve výši 155 702,80 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jeho zástupce a dále náklady státu ve výši 70 819,03 Kč prostřednictvím Okresního soudu Plzeň-město rovněž do tří dnů od právní moci rozsudku. Své rozhodnutí odůvodnil tím, že neshledal na straně žalovaného žádné protiprávní jednání, za které by měl být sankcionován v podobě doplatku sjednaného nájemného či uložení povinnosti provést stavební úpravy domu. Žalovaný je právnickou osobou, která vznikla na základě zákona v souvislosti s vlastnictvím jednotlivých bytových jednotek. Jako takové je odpovědna za správu domu a jeho společných částí. Jedná se však o orgán, který je zcela podřízen vůli většiny, tedy většiny vlastníků bytových jednotek s přihlédnutím k velikosti jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Společenství je zavázáno pouze k těm krokům, ke kterým jej vlastníci bytových jednotek zmocní, k jednáním, která si shromáždění, tedy fakticky jednotlivý vlastníci bytových jednotek odsouhlasí většinou hlasů. Žalobkyně neprokázala, že by se společenství zavázalo k provedení úprav domu směřujících k odstranění vlhkosti v jejím bytě, taková činnost nebyla ze strany shromáždění odhlasována, nebylo zjištěno, že by bylo uloženo žalovanému ze strany shromáždění provést jakékoli stavební úpravy, které by se týkaly ať už společných částí domu jako celku či jen konkrétních částí, které souvisí s bytovou jednotkou žalobkyně. Soud nemůže bez dalšího zavázat společenství k jakýmkoli krokům, pokud se k nim nerozhodla většina a nejedná se zároveň o havarijní stav, který by ohrožoval ať už vlastníky bytových jednotek či třetí osoby zásadní újmou. Předmětnou žalobou se žalobkyně snažila obejít instituty, které s ochranou práva vlastníků bytových jednotek spojuje občanský zákoník v části, která se týká právě společenstevního práva. Vlastníci bytových jednotek nemohou nadřazovat své individuální zájmy zájmům většiny, tedy většiny ostatních vlastníků bytových jednotek. Žalobkyně od roku 2018 nevyužila žádných prostředků, kterými by přesvědčila minimálně ostatní vlastníky bytových jednotek k nutnosti provedení určitých opatření. Netvrdila ani neprokazovala, že by se až do srpna 2022, kdy byla podána žaloba ke Krajskému soudu v Plzni (ovšem nikoli ohledně shromáždění Společenství z 14. 5. 2019), domáhala jakýchkoli rozhodnutí směřujících k určení neplatnosti části usnesení či k zařazení jejích nároků na program jednání. Za těchto okolností je žaloba předčasná. Z důvodu procesního neúspěchu žalobkyně jí soud uložil povinnost uhradit náklady řízení žalovaného i státu. 2. Žalobkyně podala proti rozsudku včasné odvolání, které odůvodnila nesprávným právním posouzením věci zčásti navazujícím na nesprávná či neúplná skutková zjištění. Žalovaný od počátku tvrdil, že výskyt plísně v bytě žalobkyně je zapříčiněn užíváním bytu s tím, že nemá povinnost závadu bytu odstraňovat. Dále doporučoval různá řešení, která měla žalobkyně provádět. Žalovaný neustále předhazuje žalobkyni, že má navrhnout konkrétní řešení a přicházet s konkrétními návrhy. Na proběhlém shromáždění 14. 5. 2019 nechal žalovaný hlasovat pouze o právním zastoupení ve sporu s žalobkyní, nikoli o postupu při řešení závady samotné. Další Shromáždění se konalo až 1. 6. 2022, kde na výslovnou žádost žalobkyně proběhlo prvé hlasování o tom, zda se provedou opravy domu k odstranění vlhkosti a plísní v bytě žalobkyně, kdy Shromáždění řešení oprav odmítlo. Pro nečinnost žalovaného nechala žalobkyně sama vypracovat znalecký posudek znalcem [příjmení] [příjmení], který se soudu nejevil správným, a proto nařídil zpracování revizního znaleckého posudku. Pro pochybnosti o správnosti tohoto posudku byl nařízen další revizní posudek, který dospěl k jednoznačnému závěru, že příčinou vzniku vlhkosti a plísní v bytě je konstrukce domu. Žalobkyně se na žalovaného s problémy vznikajícími v jejím bytě obracela již od roku 2018 O tomto problému informovala žalovaného neprodleně poté, co ho zjistila, protože předchozí vlastník bytu jí výskyt vlhkosti a plísní zatajil. Soud správně zjistil, že v bytě žalobkyně se skutečně plísní vyskytují, dále správně zjistil příčiny výskytu vlhkosti a plísně v bytě s odkazem superrevizní posudek, tedy že užívání bytu není příčinou problému, ale jeho příčinou je stav domu. Dle § 1194 odst. 1 a § 1189 odst. 1 o. z. je povinností žalovaného jako správce majetku žalobkyně provést stavební úpravy domu, nejedná se o žádnou sankci, ale o reparaci majetkové újmy poškozené žalobkyně. Soud žalobkyni nespravedlivě vytýká, že obchází instituty společenstevního práva, avšak žalovaný v letech 2020 a 2021 ze své vůle nekonal žádná shromáždění ani nenechal hlasovat per rollam, i když ve stanovách tuto možnost měl. Soud akcentuje právo vlastníků jednotek, kteří problém domu neřeší, a to ani ti, jichž se problém bezprostředně týká. Pokud soud odlišuje havarijní a svými dopady závažné opravy bez toho, aby je odlišoval při povinnosti ke správě ze zákona, tak v takovém případě měl posoudit stav domu, který nesplňuje hygienické normy jako havarijní. Pokud jde o náhradu škody, tam už vůbec nemá argumentace soudu o diskriminaci vlastníků oporu v zákoně. Žalobkyně poukazuje na dopis ze dne 2. 1. 2019, v němž žádala žalovaného, aby nechal hlasovat o opravě domu již na shromáždění v roce 2019 avšak bez úspěchu. Žalobkyně se nemohla domáhat soudně neplatnosti rozhodnutí shromáždění v roce 2019, protože žádné rozhodnutí nebylo přijato, neboť shromáždění nebylo usnášeníschopné. Stanovy žalovaného nerozlišují žádné opravy havarijní a nehavarijní, stanoví pouze částku 100 000 Kč pro odsouhlasení shromážděním. Žalobkyně v podkladech o činnosti žalovaného nenalezla ani odsouhlasení oprav balkónů shromážděním, které žalovaného vyšlo na 2 mil. Kč, přičemž tuto opravu žalovaný označil za havarijní. Žalovaný je v prodlení s plněním povinnosti ke správě podle § 1189 odst. 1 o. z., neboť mohl navrhnout příslušné rozhodnutí shromáždění již od roku 2018, pokud výbor věděl, že provedení žalobkyní požadované opravy bude shora uvedenou částku přesahovat. Soud se nevypořádal s povinností žalovaného dle § 1411 o. z., podle něhož správce vykonává svou působnost a plní své povinnosti jako řádný hospodář. Podle bodu 25 odůvodnění rozsudku měla žalobkyně přesvědčovat o nutnosti provedení určitých opatření ostatní vlastníky a měla k tomu využít žalobu – domáhání se rozhodnutí shromáždění. Žaloba však není cestou přesvědčování. Žalobkyně problém žalovanému oznámila a požádala jej, aby ho řešil, a to i cestou shromáždění, což žalovaný dosud neučinil. Navíc o problému s vlhkostí a plísněmi sami vlastníci v domě vědí nejméně od roku 2013. Soud ke svému právnímu názoru dospěl až po třech letech od doby, kdy byla žaloba podána, byly vyhotoveny tři znalecké posudky, proběhla řada jednání a náklady sporu včetně znalečného přesáhly 200 000 Kč. Při svém právním názoru mohl soud rozhodnout již před třemi lety na jediném jednání. Tato skutečnost by měla být zohledněna při rozhodování o nákladech řízení. Žalobkyně proto navrhuje změnu napadeného rozsudku a vyhovění žalobě, případně zrušení rozsudku soudu prvního stupně a vrácení k dalšímu řízení. 3. Odvolání žalobkyně není důvodné. 4. Odvolací soud se ztotožňuje s právními závěry soudu prvního stupně srozumitelně odůvodněnými v odstavcích 24 až 26 rozsudku a pro stručnost na tyto správné právní závěry odkazuje. Odvolací námitky uváděné žalobkyní nejsou pro přezkum zákonnosti napadeného rozhodnutí právně relevantní, kdy žalobkyně stále trvá na tom, že žalovaný je tou osobou, která by bez dalšího měla provést opravu domu specifikovaného ve výroku II rozsudku a měla by jí nahradit škodu vzniklou tím, že z důvodu plísní v jejím bytě přijímá od nájemců bytu poloviční nájemné, než které jí bylo placeno v době uzavření nájemní smlouvy. Z těchto důvodů odvolací soud nepovažuje za přiléhavou ani judikaturu Nejvyššího soudu citovanou žalobkyní v jejím odvolání. 5. Dle § 2910 a násl. o. z. pro odpovědnost fyzické či právnické osoby za škodu musí být splněny čtyři atributy, a to porušení právní povinnosti (protiprávní úkon), vznik škody, existence příčinné souvislosti mezi porušením právní povinnosti a vznikem škody a zavinění. Existence předpokladů vzniku odpovědnosti za škodu musí být v každém konkrétním případě zkoumána a pro dovození odpovědnosti prokázána. 6. Prvním předpokladem odpovědnosti za škodu je protiprávní úkon jako projev vůle potenciálního škůdce. Musí jít o porušení právní povinnosti nejen aktivním jednáním, ale i zanedbáním toho, co se učinit mělo. Úkon je protiprávním, jestliže jím došlo k porušení právní povinnosti, k čemuž může dojít nejen porušením obecně závazných předpisů, jednáním v přímém rozporu s nimi nebo jejich obcházením, nýbrž i porušením jiných norem, které