25 CO 172/2023-435 — Krajský soud v Plzni

1. Soud prvního stupně napadeným rozsudkem změnil nájemní smlouvu ze dne 22. 8. 2016 ve znění jejího dodatku č. 1 tak, že snížil smluvně stanovené základní nájemné o 14 % pro období červenec až prosinec 2020 a o 26 % pro období leden až duben 2021. Žalobce ve věci uplatnil požadavek na obnovení rovnováhy práv a povinností smluvních stran z nájemní smlouvy ve smyslu ust. § 1765 a § 1766 občanského zákoníku s poukazem na pokles tržeb jeho provozovny [anonymizována dvě slova] v [anonymizována dvě slova] [příjmení] [příjmení] během pandemie Covid-19 a domáhal se snížení nájemného v jeho základní složce o 35 % na období od 14. 3. 2020 do 9. 2. 2022. V průběhu roku 2020 se projevila pandemie nemoci Covid-19, vzhledem k programu podpory podnikatelů uzavřeli účastníci dne 26. 6. 2020 dodatek ke smlouvě, jímž žalovaný poskytl žalobci 30% slevu na nájemném, aby mu tím umožnil získat státní dotaci ve výši 50 % měsíčního nájemného, a žalovaný se v dodatku vzdal práva požadovat jakoukoli další slevu či úlevu na nájemném v souvislosti s pandemií. V následujícím období se dál vyvíjela pandemie i opatření ze strany státu, žalobce dne 19. 2. 2022 požádal žalovaného o obnovení jednání o smlouvě a od 1. 3. 2021 uzavřel provozovnu na dobu jednoho měsíce. Žalovaný o smlouvě odmítl jednat, žalobce tedy podal žalobu. Žalobce ve smlouvě sice převzal nebezpečí změny okolností, ale pandemie Covid-19 byla událostí zcela nepředvídatelnou. Soud prvního stupně považoval za podstatné takové informace, které měli účastníci k dispozici při podpisu smlouvy a dodatku č. 1. V době podpisu dodatku proběhla teprve první vlna epidemie, která znamenala celkem asi 5 000 prokázaných případů nákazy, ale k enormnímu a do té doby nepředstavitelnému nárůstu došlo až později. Pro posouzení subjektivní dvouměsíční lhůty pro podání žaloby podle ust. § 1766 odst. 2 občanského zákoníku byly rozhodující skutečnosti, který byly žalobci známy od 19. 12. 2020 do 19. 2. 2021. V prosinci 2020 se žalobce dozvěděl, že za listopad neměl vůbec žádné tržby, za prosinec 2020 dosáhl tržeb 762 000 Kč, v lednu 2021 měl tržby ve výši 318 000 Kč a v únoru 2021 ve výši 334 000 Kč, zatímco za stejné období roku 2019 činily jeho tržby měsíčně cca 1 320 000 Kč. Tím vznikl zvlášť hrubý nepoměr v hodnotě plnění ve smyslu ust. § 1765 odst. 1 o. z., nebytové prostory měly pro žalobce mnohem nižší hodnotu. Snížení tržeb o 44 % ve druhém pololetí 2020 bylo navíc doprovázeno zcela nejistým výhledem do budoucna. Uvedený nepoměr vedl k potřebě změnit smlouvu a obnovit rovnováhu vzájemných práv a povinností, a to nejdříve od července 2020 vzhledem k tomu, že poměry do konce června 2020 upravili účastníci v dodatku č. 1. Nejpozdějším obdobím, za které bylo možno smlouvu rozsudkem změnit, se stal duben 2021, kdy pro žalobce v podstatě důsledky pandemie skončily. Soud prvního stupně na základě zjištěného poklesu tržeb dospěl k závěru, že žalobci lze přičíst dvě třetiny změněných okolností, když na sebe dodatkem č. 1 znovu převzal nebezpečí změny okolností, ačkoli v tu dobu již o pandemii věděl. Soud prvního stupně poukázal i na přijaté dotace a nemožnost zřídit výdejové okénko, a na základě shora popsaných okolností rozhodl o snížení nájemného ve výše uvedeném rozsahu. 2. Žalobce ve včasném odvolání namítl, že soud prvního stupně nesprávně posoudil potřebu snížení nájemného, účastníci by se měli podílet na snížení hodnoty předmětu plnění rovným dílem, a pakliže žalobci v roce 2020 klesly tržby o 44 % a v roce 2021 o 80 %, tak se nájemné mělo snížit v roce 2020 o 22 % a v roce 2021 o 40 %. 3. Žalovaný ve svém odvolání především vytkl soudu prvního stupně nepřezkoumatelnost napadeného rozsudku i zjevně chybné skutkové závěry. Soud prvního stupně neuvedl, z čeho dovozuje naplnění zákonných podmínek pro aplikaci ust. § 1765 o. z., zejména vznik zvlášť hrubého nepoměru a dodržení lhůty pro doručení výzvy k jednání o smlouvě po změně okolností, a nevypořádal se ani se změnou petitu a s ní spojenou potřebou změny tvrzení o okolnostech, od nichž žalobce odvozuje svůj nárok. Není také zřejmé, jak vyložil pojem„ hodnota předmětu plnění“, protože hodnota prostor se neodvíjí od výše tržeb a není dána zájmem zákazníků, ale zájmem případných jiných nájemců. Soud prvního stupně se také nevypořádal s výkladem pojmu„ zvlášť hrubý nepoměr“ a nezdůvodnil, proč za něj považoval pokles tržeb o 44 %. Také jeho úvaha o rozdělení podílu na snížení hodnoty předmětu plnění mezi účastníky v poměru 2:1 je neodůvodněná a nelogická, soud tímto způsobem v podstatě vyřešil distribuci podnikatelského rizika mezi nájemce a pronajímatele. Žalobce má vícero provozoven a jím předložené přehledy tržeb neodrážely situaci zkoumané provozovny v [anonymizována dvě slova] [příjmení] [příjmení], ale přesto z nich soud prvního stupně vycházel. Správný nebyl ani závěr o nemožnosti zřídit výdejové okénko, žalobce sám uvedl, že jídlo s sebou vydával, protože v návaznosti na jednotlivá opatření vlády nebyla v obchodním centru po určité období či v určitých časech povolena konzumace na místě. Žalobce na sebe v nájemní smlouvě převzal nebezpečí změny okolností s odkazem na ust. § 1765 o. z. a v dodatku č. 1 se vzdal jakýchkoliv dalších nároků v souvislosti s pandemií. Již jen tyto skutečnosti by měly vést k zamítnutí žaloby. Propad tržeb by neměl být řešen aplikací ust. § 1765 o. z., tržby nebyly předmětem plnění podle nájemní smlouvy, pronajímatel za jejich výši nenesl odpovědnost a neměl na ně ani žádný vliv. Žaloba tedy měla být zamítnuta v celém rozsahu. 4. Žalobce se vyjádřil k odvolání žalovaného, napadený rozsudek hodnotil jako pečlivý a spravedlivý. Soud prvního stupně se zabýval anomální situací komplexně, nebyl vázán petitem, zvlášť hrubý nepoměr byl jen pomůckou, nelze požadovat, aby byl vždy vyjádřen číselně a omezeně pouze k jednomu jevu. V době pandemie Covid-19 měli podnikatelé v gastronomii absolutní nejistotu, jaká omezení budou následovat příští den a jak dlouho budou platit, zatímco pronajímatelé obchodních prostor naopak měli vždy jistotu budoucích příjmů na úkor svých nájemců. Nebylo možné si představit přiléhavější situaci, na kterou by mělo ust. § 1765 o. z. dopadat. Soud prvního stupně správně posoudil i dodržení lhůty podle ust. § 1766 o. z. 5. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek podle ust. § 212 a § 212a o. s. ř., a dospěl k závěru, že žalobcovo odvolání postrádalo opodstatnění, zatímco žalovaný se proti rozsudku odvolal důvodně. 6. Žalobce se ve věci původně domáhal snížení obratového nájemného o 2,5 %, snížení základního nájemného na 10 EUR za 1 m2, pozastavení inflační doložky a stanovení dalších pravidel pro budoucí úpravy nájemného, a to od podání žaloby dne 10. 3. 2021 na dobu neurčitou. Za nepředvídatelnou změnu okolností považoval pokles tržeb v lednu a únoru 2021, prudký nárůst výdajů byl představován nesnížením nájemného na tržní úroveň. Po změně petitu požadoval snížení nájemného ve výši 35 % pro období od 14. 3. 2020 do 9. 2. 2022 a doplnil, že u něj v důsledku protipandemických opatření došlo oproti roku 2019 k poklesu tržeb v roce 2020 o 44,33 % a v roce 2021 o 37,72 %, zatímco nájemné snižováno nebylo; jinak skutková tvrzení neměnil. 7. Strany uzavřely nájemní smlouvu dne 22. 8. 2016 na dobu určitou do roku 2026, žalobce se zavázal, že bude prostory užívat výlučně k provozování restaurace rychlého občerstvení pod značkou [anonymizována dvě slova]. Základní nájemné vycházelo z výměry nebytových prostor a mělo se v průběhu let postupně zvyšovat předem ujednaným způsobem. K základnímu nájemnému mělo být hrazeno zvláštní nájemné ve výši 7 % z obratu. V článku 41 na sebe strany převzaly nebezpečí změny okolností s odkazem na ust. § 1765 o. z. 8. Ke smlouvě byl dne 26. 6. 2020 uzavřen dodatek č. 1, kterým žalovaný poskytl žalobci za předchozí kalendářní čtvrtletí slevu na nájemném ve výši 30 %, aby mu tím umožnil získat státní dotaci ve výši 50 % z nájemného, poskytovanou v souvislosti s první vlnou pandemie Covid-19. Žalobce se v dodatku výslovně vzdal práva požadovat po pronajímateli v souvislosti s pandemií jakoukoliv další slevu či úlevu na nájemném. 9. Žalobce následně čerpal státní podporu i z následujících státních programů, jejíž získání však již nebylo podmíněno slevou z nájemného, kterou by měl poskytovat pronajímatel. Od počátku pandemie do konce roku 2021 žalobce nehradil žalovanému dodatkové nájemné počítané z obratu, ale pouze základní nájemné v pevné výši. Vzhledem k předchozímu snížení tržeb rozhodl o uzavření provozovny na listopad 2020 a na březen 2021, v těchto měsících tedy nedosáhl žádných tržeb. 10. Žalobce požádal žalovaného o změnu nájemní smlouvy dne 19. 2. 2021 a poukázal nejen na průběh pandemie a pokles tržeb v roce 2020 a v lednu 2021, ale i na smluvně zaručené právo exkluzivity a ochrany před tržní konkurencí, na neprovedení slibované rekonstrukce prostor i na zhoršení bezpečnosti v obchodním centru. Žalovaný možnost úpravy nájemní smlouvy odmítl. 11. Pandemie nemoci Covid-19 v České republi