56 CO 72/2023-201 — Krajský soud v Plzni

1. Odvoláním napadeným rozsudkem soud prvního stupně podílové spoluvlastnictví žalobce a žalovaného k nemovité věci – pozemku p. [číslo] jehož součástí je budova bez č. p. – č. e. (stavba pro výrobu a skladování), zapsaného v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí], [územní celek], okres [okres], vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, [stát. instituce] zrušil a nemovitou věc přikázal do výlučného vlastnictví žalovaného (výrok I), žalovanému uložil zaplatit žalobci na vypořádání podílu částku 876 666,67 Kč, z čehož částku 650 000 Kč je povinen uhradit do 30 dnů od právní moci rozsudku, zbývající částku ve výši 226 666,67 Kč je pak povinen uhradit do 1 roku od právní moci (výrok II), žádnému z účastníků nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení (výrok III), rozhodl o vrácení záloh složených účastníky (výrok IV, V). V odůvodnění soud prvního stupně uvedl, že mezi účastníky byla jedinou spornou otázkou cena obvyklá předmětné nemovitosti. Jelikož byly splněny zákonné podmínky pro zrušení podílového spoluvlastnictví účastníků a vypořádání navrhovaným způsobem, žalobě bylo vyhověno, přičemž žalovanému byla uložena povinnost zaplatit žalobci na vypořádacím podílu částku 876 666,67 Kč způsobem uvedeným ve výroku II rozsudku soudu prvního stupně. Soud prvního stupně se při rozhodování přiklonil ke znaleckému posudku znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], přičemž vycházel z dodatku č. 1 ke znaleckému posudku [číslo] ze dne 27. 5. 2022. 2. Žalovaný ve včasném odvolání namítal, že nesouhlasí s postupem soudu prvního stupně, pokud se přiklonil k odhadu ceny nemovitosti učiněného znalcem [příjmení] [příjmení]. Znalec [příjmení] [příjmení] se při 1. výslechu před soudem dne 10. 8. 2021 vyjádřil tak, že vycházel z příslušného výpisu z katastru nemovitostí, kde je zapsáno věcné břemeno přístupu k oceňovaným nemovitostem, a to v podobě chůze i jízdy. Doplnil, že věcné břemeno je zapsáno na pozemcích [právnická osoba] [anonymizována dvě slova]. parc. [číslo] parc. [číslo]. Na to žalovaný reagoval písemným podáním ze dne 24. 8. 2021. Poukázal na to, že pozemky jsou sice ve vlastnictví [právnická osoba] [anonymizována dvě slova]., věcné břemeno ale vázne pouze na parc. [číslo] ovšem nikoliv ve prospěch žalovaného, ale ve prospěch společnosti [právnická osoba], resp. ve prospěch panujících pozemků ve vlastnictví jmenované společnosti [právnická osoba] Žalovaný porušuje právo společnosti [právnická osoba] užívat pozemek [právnická osoba], na tom nic nemění ani úhrada prováděná žalovaným vůči [právnická osoba] za užívání pozemku. Pokud soud prvního stupně zadal znalci [příjmení] [příjmení] vypracovat doplněk znaleckého posudku, položil znalci otázku, jak je smluvně zajištěn přístup k nemovité věci – pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba pro výrobu a skladování, vše v k. ú. [obec], pokud přístup není smluvně zajištěn věcným břemenem jízdy a chůze, či jinou smlouvou o užívání, zda má tato skutečnost vliv na zjištěnou cenu obvyklou. Soud prvního stupně pominul, že znalec se vyjadřoval při výslechu dne 10. 8. 2021. V dodatku znaleckého posudku znalec uvedl jako slabou stránku nemovitosti absenci věcného břemene přístupu. Na straně 20 se zmiňuje o zohlednění silných a slabých stránek promítajících se do ocenění nemovitosti, na straně 21 konstatuje, že nebyly předloženy některé dokumenty, jako např. dohoda o přístupu, dohoda o dodávkách energie a vody. Následně uvádí, že přístup byl smluvně zajištěn písemnou dohodou s vlastníkem přístupových pozemků. Uvedl, že tato skutečnost nemá vliv na obvyklou cenu předmětné nemovitosti. Znalec byl opětovně vyslýchán soudem dne 25. 10. 2021, kdy uvedl, že pokud ve znaleckém posudku uváděl, že přístup k oceňované nemovitosti je zajištěn nebo ošetřen věcným břemenem, pochybil. Sdělil zároveň, že vycházel z logiky věci, že nemovitost je užívána a provozována a že k ní je zajištěn přístup. Uvedl, že mu tuto informaci měli sdělit oba účastníci v konferenčním hovoru, konkrétně měli sdělit, že přístup k nemovitosti je zajištěn písemnou dohodou. Vyjádření znalce budí v žalovaném značnou nedůvěru. Žalovaný ani jeho zástupce si nejsou vědomi, že by znalci sdělovali, že přístup byl zajištěn písemnou dohodou. Žalovaný v písemném podání z 24. 8. 2021 situaci vysvětlil tak, že písemná dohoda neexistuje, [právnická osoba] žalovanému vystavuje faktury bez smluvního základu. Proto žalovaný navrhoval výslech bývalého jednatele a současné jednatelky [právnická osoba] Žalovaný nemá přístup k předmětné nemovitosti z veřejné komunikace. Využitím pozemku parc. [číslo] ve vlastnictví [právnická osoba] porušuje právo vyplývající z věcného břemene společnosti [právnická osoba] Smlouvu o zřízení věcného břemene navrhoval provést k důkazu. Nelze si představit, že tento stav nemá žádný vliv na ocenění nemovitosti. Znalec [příjmení] při výslechu dne 10. 8. 2021 uvedl, že absence přístupu k nemovitosti a její umístění v průmyslové zóně má za následek snížení ceny nemovitosti až o 70%. Zástupce žalovaného navrhoval vypracování revizního znaleckého posudku, soud prvního stupně tento důkazní návrh odmítl. Soud prvního stupně se ztotožnil s názorem, že smluvní zajištění přístupu k nemovitosti bez věcného břemene nemá vliv na zjištěnou cenu obvyklou, poukázal přitom na to, že v budoucnu lze zajistit přístup soudní cestou dle § 1033 o. z. Soud prvního stupně vyšel z nesprávného předpokladu, že je zde smluvní zajištění přístupu. Žalovaný však hradí pouze účtovanou náhradu za přístup ke své nemovitosti, porušuje právo 3. subjektu, [právnická osoba] [anonymizována dvě slova]. Nemůže se jednat o smluvní zajištění. Otázka existence smluvního zajištění je právní otázkou, kterou si soud musí posoudit sám, nelze přebírat její řešení od znalce. Žalovaný odmítá poukaz na ust. § 1033 o. z. Žalovaný navrhoval zrušení rozsudku a vrácení věci soudu prvního stupně z důvodu, že výše vypořádání nenavazuje na provedené dokazování, soud prvního stupně se měl přiklonit k posudku [jméno] [příjmení], případně měl nařídit vypracování revizního znaleckého posudku. V doplnění odvolání žalovaný uvedl, že [anonymizována dvě slova] si v dodatku č. 1 znaleckého posudku protiřečí, když na straně 10 při zjišťování tzv. vyhláškové ceny uvádí, že 4.) vliv právních vztahů na prodejnost: negativní – není zřízeno věcné břemeno přístupu a uvádí k tomu koeficient mínus 0,04. Znalec v této fázi přiznal působení na cenu nemovitosti. To je v rozporu s jeho závěrem na straně 21, kde uvádí, že pouhý smluvně zajištěný přístup na veřejnou komunikaci nemá vliv na obvyklou cenu. Žalovaný uváděl, že hradí pouze vyúčtování sousednímu soukromému subjektu za to, že se ke své nemovitosti dostává. Znalec [příjmení] toto hodnotí nesprávně jako písemnou dohodu s vlastníkem přístupových pozemků, když žádná písemná dohoda neexistuje. I kdyby znalec vzal v úvahu smlouvu uzavřenou pouze ústně, anebo i kdyby vycházel z nesprávného předpokladu o existenci písemné smlouvy, vždy by se měl zabývat pro posouzení výnosové hodnoty nemovitosti otázkou, zda daná smlouva umožňuje užívání nemovitosti třetími osobami, tedy i případnými nájemci vlastníků. Jestliže smlouva umožňuje přístup k nemovitosti pouze jejím vlastníkům, pak uzavření nájemní smlouvy nezpůsobuje přechod takového oprávnění na nájemce. Tento faktor se musí projevit při posouzení výnosové metody, která uvažuje příjem z pronájmu nemovitosti a má zohlednit možnost nemovitost pronajmout z hlediska možností se k ní dostat. Obsah dohody nebyl v řízení prokazován. Žalovaný poukazoval na pasáž publikace prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, 2. doplněné vydání, nakladatelství CERM, Brno, 2021, strana 324 a 325, o postupu při zjišťování výnosové metody nemovitosti. Znalec a potažmo i soud prvního stupně pochybili, když učinili závěr, že otázka přístupu k nemovitosti z veřejné komunikace nemá na odhad obvyklé ceny vliv. 3. Žalobce se k odvolání žalovaného vyjádřil a uvedl, že odvoláním žalovaný sleduje pouze oddalování pravomocného rozhodnutí. Žalovaný přehlédl, že koeficient je uváděn u věcné hodnoty nemovitosti, kdy tato věcná hodnota na konečnou obvyklou hodnotu nemovitostí nemá žádný vliv. Pokud jde o smluvně zajištěný přístup k nemovitostem, před soudem prvního stupně zcela jasně vyplynulo, že žalovaný, který nemovitost výlučně užívá několik let, má smluvně zajištěný přístup k nemovitostem, což několikrát v řízení sám potvrdil. Žalovaný v nemovitostech podniká. Tuto skutečnost uvedl při konferenčním hovoru spolu se zástupcem, kdy znalci sdělil, že přístup má zajištěn na základě písemné dohody. Tuto skutečnost znalec uvedl i při svém výslechu. Je nutné vycházet z odborného názoru znalce. Žalobce nesdílí názor žalovaného, že na posuzovanou věc dopadá pasáž z publikace prof. Bradáče. Žalovaný nesprávně vytrhává z kontextu jednu větu znalce obsaženou v dodatku ke znaleckému posudku, když uvádí, že„ znalec a potažmo i soud prvního stupně pochybili, když učinili závěr, že otázka pří