14 Co 153/2024-426 — Krajský soud v Plzni

Soud prvního stupně vyhověl žalobě o zaplacení 247 280 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že bytová jednotka č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v domě na adrese , adresa, (dále jen „byt“), měla při jeho prodeji žalobci skrytou vadu spočívající v nedodržení normovaných limitů vzduchové neprůzvučnosti, kterou žalobce oznámil žalované včas a která zakládá jeho právo na slevu z kupní ceny ve výši 10 %, neboť je velmi těžko odstranitelná a snižuje komfort užívání i obvyklou cenu bytu. Žalovaná se proti rozsudku odvolala, namítajíc, že vada byla oznámena opožděně, a to po uplynutí subjektivní lhůty sjednané v čl. IV odst. 4. kupní smlouvy, podle něhož má být skrytá vada oznámena žalované neprodleně po jejím zjištění. Ustanovení § 2129 odst. 2 o. z. je přitom ustanovením dispozitivním, nebránícím stranám sjednat si v kupní smlouvě i subjektivní lhůtu k oznámení vady. V dané věci začal žalobce byt trvale užívat v lednu 2019, přičemž cinkání příborů ve vedlejším bytě mohl odhalit velmi brzy, během několika dnů; pokud vadu žalované oznámil až dne 8. 1. 2020, učinil tak evidentně po uplynutí uvedené subjektivní lhůty. Prvotní pokus o odstranění této vady, provedený v červnu 2020 a spočívající ve zdvojení vrstvy sádrokartonového podhledu v části bytu, nebyl plněním ze záruky a žalovaná jím existenci vady ani včasnost jejího oznámení neuznala; opravu provedla z dobré vůle ve snaze o zachování svého dobrého jména. Prohlášení o poskytnutí nové záruky je v rozporu s ujednáním čl. IX. bodu 4. kupní smlouvy a její ředitel je ani nebyl oprávněn učinit. Žalobce ve vyjádření k odvolání uvedl, že ředitel žalované v e-mailové zprávě ze dne 14. 6. 2020 označil provedené opravy za záruční, z čehož je zřejmé, že žalovaná si byla vědoma své povinnosti vadu odstranit. Ujednání čl. IV bod 4. kupní smlouvy lze vyložit i tak, že sjednaná subjektivní lhůta má jen pořádkový charakter, jak tomu bylo i podle zákonné úpravy účinné do 31. 12. 2013, přičemž v pochybnostech o výkladu tohoto ujednání se podle § 1812 odst. 1 o. z. prosadí výklad pro spotřebitele nejpříznivější. On byt sice začal trvale obývat od ledna 2019, trávil však mnoho času mimo byt a zvuky ze sousedního bytu začal intenzivněji vnímat až poté, co se na přelomu léta a podzimu onoho roku seznámil s přítelkyní, s níž později začal v bytě bydlet. Vada tedy byla oznámena včas, i kdyby sjednaná subjektivní lhůta neměla jen pořádkový charakter. Odvolání není důvodné. Odvolací soud podle § 213 odst. 2 o. s. ř. zopakoval dokazování kupní smlouvou ze dne 31. 7. 2018 (č. l. 9-13 spisu), z níž zjistil, že účastníci si mimo jiné sjednali povinnost žalobce oznámit žalované skryté vady bytu neprodleně po jejich zjištění, nejpozději však ve lhůtě 24 měsíců od převzetí předmětu převodu (čl. IV. bod 4.). Bylo též sjednáno, že žádný projev smluvních stran učiněný při jednání o smlouvě ani po jejím uzavření nesmí být vykládán v rozporu s výslovnými ustanoveními smlouvy a nezakládá žádný závazek smluvních stran (čl. IX. bod 4.). Odvolací soud také zopakoval dokazování e-mailovou zprávou žalované ze dne 14. 6. 2020 (č. l. 30 spisu), z níž zjistil, že tohoto dne ředitel žalované , tituly před jménem, , jméno FO, sdělil žalobci, že mu zasílá zápis z „provedené záruční opravy“ s tím, že od předání mu „běží záruka na opravované konstrukce opět dva roky“. Na základě důkazů zopakovaných v odvolacím řízení ve spojení s těmi skutkovými zjištěními soudu prvního stupně, která nebyla odvoláním zpochybněna a z nichž odvolací soud vychází, dospěl odvolací soud k závěru, že požadavek žalobce na zaplacení sporných částek je vskutku po právu. V řízení nebylo sporu o tom, že kupní smlouvou ze dne 31. 7. 2018 žalovaná při své podnikatelské činnosti prodala žalovanému byt s tím, že skryté vady je žalobce povinen jí oznámit neprodleně po jejich zjištění, nejpozději však ve lhůtě 24 měsíců od převzetí předmětu převodu. Znaleckým posudkem Technického a zkušebního ústavu stavebního Praha, s.p. bylo prokázáno, že byt měl již v době jeho nabytí žalobcem skrytou vadu spočívající v nedostatečné zvukové izolaci mezi ložnicí a sousedící obytnou místností vedlejšího bytu, která neodpovídá žádné z aplikovatelných verzí technické normy ČSN 73 0532; vážená stavební neprůzvučnost zvukové izolace je výrazně pod požadavkem alespoň 52 dB při aplikaci verze normy z roku 2000 a pod požadavkem alespoň 53 dB při aplikaci verze normy z roku 2010. Žalobce začal byt „trvale užívat“ v lednu 2019 a dne 8. 1. 2020 vytkl uvedenou vadu žalované (viz reklamaci z tohoto dne na č. l. 14 verte spisu). Ta reklamaci nejprve neuznala s poukazem na akustickou studii z dubna 2009, podle níž stavební konstrukce domu nejvyšší přípustné hodnoty hladiny hluku nepřekračují (viz její e-mail ze dne 27. 1. 2020 na č. l. 14 spisu), když jí však žalobce předložil protokol o zkoušce ze dne 7. 4. 2020, existenci vady potvrzující (viz žalobcův e-mail ze dne 15. 4. 2020 na č. l. 20 spisu), bez dalších námitek přikročila k odstranění vady; dne 27. 4. 2020 mu sdělila, že čeká na volné termíny od specialistů na akustiku (viz e-mail na č. l. 28 spisu), dne 19. 5. 2020 mu zaslala přehled plánovaných opravných prací, ve dnech 2. 6. – 9. 6. 2020 opravu provedla a dne 14. 6. 2020 mu zaslala zápis z provedené „záruční opravy“, spočívající ve zdvojení podhledu sousedních pokojů pomocí akustických sádrokartonových desek, v zesílení jejich nosného roštu a v instalaci další vaty v místě nosné stěny, s tím, že od předání mu „běží záruka na opravované konstrukce opět dva roky“ (viz e-mail na č. l. 30 spisu). Dne 23. 6. 2020 žalobce žalované sdělil, že ani po provedení oprav se stav nezlepšil a mezi jeho a sousedním bytem jsou stále slyšet běžné zvuky (viz e-mail na č. l. 31 spisu), žalovaná mu však dne 25. 6. 2020 sdělila, že pro zlepšení zvukové neprostupnosti rezonujících sádrokartonových konstrukcí vyvinula maximum, a dala mu ke zvážení odstoupení od smlouvy (viz e-mail na č. l. 31 spisu). V žádné z těchto zpráv se žalovaná nezmínila o opožděnosti prvotní reklamace. V odvolacím řízení byla předmětem sporu otázka včasnosti prvotní reklamace, již soud prvního stupně vyřešil tak, že podle § 2129 odst. 2 o. z., ve znění účinném do 5. 1. 2023, je vytčení vad nemovité věci omezeno jen objektivní pětiletou lhůtou, kterou žalobce dodržel. V čl. IV. bodu 4. kupní smlouvy byly však lhůty pro oznámení vad sjednány jinak – objektivní lhůta byla sjednána jen v délce 24 měsíců, a kromě ní byla sjednána ještě lhůta subjektivní, ukládající žalobci oznámit skrytou vadu „neprodleně po jejím zjištění“. Ujednání o zkrácení objektivní lhůty z pěti let na dva roky soud prvního stupně pominul a jeho skutkové zjištění je proto neúplné; neposoudil-li pak práva a povinnosti účastníků z hlediska této lhůty, je neúplné – a tudíž nesprávné – i jeho právní posouzení. Existenci ujednání o subjektivní lhůtě „neprodleně po zjištění vady“ soud prvního stupně zřejmě zaznamenal (viz bod 35. odůvodnění napadeného rozsudku), zda však žalobce tuto lhůtu dodržel či nikoli, však neřešil – závěr o včasnosti prvotní reklamace učinil jen z hlediska lhůty podle § 2129 odst. 2 o. z. (viz bod 38. odůvodnění napadeného rozsudku) – a jeho právní posouzení je tedy i v tomto ohledu neúplné. Skutkový stav tak, jak byl doplněn odvolacím soudem, však umožňuje věc v tomto směru právně posoudit ve stádiu odvolacího řízení. Podle § 2129 odst. 2 o. z. neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Zákon zde operuje pouze se lhůtou objektivní, a to pětiletou. S názorem žalované, že na oznámení skryté vady nemovité věci se nicméně použije i ustanovení § 2112 odst. 1 o. z., ukládající kupujícímu oznámit skrytou vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit, se odvolací soud neztotožňuje. Ustanovení § 2129 odst. 2 o. z. je vůči § 2112 odst. 1 o. z. v poměru speciality; podle § 2131 o. z. se ustanovení o koupi movitých věcí přiměřeně použijí na smlouvu o koupi nemovité věci pouze „v ostatním“, tedy v otázkách § 2129 až § 2130 o. z. samostatně neupravených. Jelikož lhůtu pro oznámení skrytých vad nemovitých věcí zákon samostatně upravil, a to komplexně, obecná úprava se nepoužije; kdyby zákon i u nemovitých věcí trval i na subjektivní lhůtě, v ustanovení § 2129 odst. 2 o. z. by to stanovil, což však neučinil. I část odborné literatury proto dospívá k závěru, že pro nemovité věci platí pouze lhůta podle § 2129 odst. 2 o. z. (viz Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol.: Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání, C. H. Beck Praha 2019, str. 2290 a 2304, nebo Tichý, L., Pipková, P., Balarin, J.: Kupní smlouva v novém občanském zákoníku. C. H. Beck Praha 2014, str. str. 260-263); k použití § 2112 odst. 1 věty druhé o. z. na skryté vady nemovitých věcí se v odborné literatuře nehlásí nikdo [viz Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055-30