18 Co 169/2022-286 — Krajský soud v Plzni

Napadaným rozsudkem soud zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhá, aby žalovaná byla povinna vyklidit nemovitosti specifikované ve výroku I, a výrokem II uložil žalobkyni povinnost nahradit žalované náklady řízení ve výši 24 977 Kč k rukám jejího zástupce do 3 dnů od právní moci rozsudku. Své rozhodnutí odůvodnil tím, že žalovaná řádně plnila povinnosti vyplývající z uzavřené nájemní smlouvy. Ke smlouvě o smlouvě budoucí kupní ze dne 30. 5. 2016, na základě které měla žalovaná od žalobkyně zakoupit nemovité věci za částku 2 500 000 Kč, soud dospěl k závěru, že tato smlouva je dostatečně určitá a splňuje všechny podstatné náležitosti. Soud pak dovodil, že žalobkyně porušila svou smluvní povinnost, když s žalovanou odmítla uzavřít kupní smlouvu týkající se předmětu nájmu. Výkon vlastnického práva žalobkyní, která neuzavřela se žalovanou kupní smlouvu, a nyní se domáhá vyklizení nemovitých věcí, představuje zjevné zneužití práva dle § 8 o. z., proto žalobu na vyklizení nemovitých věcí užívaných žalovanou zamítl. Proti rozsudku podala žalobkyně včasné odvolání, v němž uvedla, že odstoupení od uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne 19. 9. 2020 je platné, neboť se během řízení před nalézacím soudem prokázalo, že žalovaná řádně nevykonávala svá práva a povinnosti obsažené v nájemní smlouvě a v protokolu o předání a převzetí nemovitostí. K odstoupení od smlouvy došlo poté, co žalobkyně dne 8. 9. 2020 provedla kontrolu nemovitostí a zjistila závady, na které žalovanou upozornila a žádala o nápravu. Žalovaná na tuto výzvu nereagovala a ani po odstoupení od smlouvy závady neodstranila, s žalobkyní nekomunikovala, nežádala o dohodu, dodatečné schválení staveb, nezačala plnit své povinnosti. V přípisu o odstoupení od smlouvy byla rovněž výzva a možnost k dalšímu prodloužení smlouvy, na což žalovaná nereagovala. Soud se dostatečně nevypořádal s tím, že žalovaná měla právo provést změnu věci jen s předchozím písemným souhlasem žalobkyně, kdy změnu věci provádí nájemce na svůj náklad, a dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry tohoto zhodnocení. V řízení pak nebylo prokázáno, že by na řadu úprav předmětu nájmu měla žalovaná souhlas v písemné formě. Samotná smlouva o nájmu ze dne 30. 5. 2016 neobsahuje žádné písemné ujednání o souhlasu se změnou věci. Na formulář předávacího protokolu je pak ručně dopsán souhlas žalobkyně (pronajímatele) s tím, že žalovaná může na vlastní náklad provést zde specifikované úpravy. Ve výčtu povolených úprav není uvedena ani přístavba vstupu u rodinného domu č. p. 50, ani kotec pro psa přiléhající ke stávající stodole. Ohledně odstranění těchto staveb probíhá řízení u stavebního úřadu v , adresa, . Žalovaná byla rovněž povinna zajišťovat revizi komínů, což evidentně neprováděla, dále si měla dle nájemní smlouvy na vlastní náklady zajistit odvoz komunálního odpadu a stočné (případně vyvezení septiku). Žalovaná odpadní vody během svého pobytu v nemovitosti od roku 2016 nevyvážela vůbec, přestože byla opakovaně vyzývána k plnění těchto povinností. Žalobkyně byla v době sjednání nájemní smlouvy v dobré víře, že tyto povinnosti bude žalovaná řádně plnit a dodržovat, a následně v době jejího prodloužení ji vůbec nenapadlo, že tuto povinnost žalovaná neplní. Žalovaná v rozporu s ujednáním v předávacím protokolu, kde je jednoznačně uvedeno, že nebude odstraňovat stromy, 2 stromy pokácela. Soud bez jakéhokoliv ověření dále uvěřil účelovému tvrzení žalované, že se stromy nahýbaly a mohly působit imise na pozemku jiného vlastníka. Z provedeného dokazování před nalézacím soudem nevyplynulo, že by byl manžel žalobkyně zmocněn k tomu, aby rozhodoval v jejím zastoupení o změně věci. Nelze souhlasit s názorem nalézacího soudu, že smlouva o smlouvě budoucí kupní je dostatečně určitá a splňuje všechny podstatné náležitosti. V době uzavření nájemní smlouvy si již musela být žalovaná vědoma toho, že nemá finanční prostředky na případný budoucí odkup nemovitostí, a přesto ujednání o budoucí kupní smlouvě podepsala. O tom svědčí přípis žalované z 26. 8. 2020, ve kterém vyzývá k součinnosti k uzavření realizační smlouvy s tím, že bude čerpat úvěr přes třetí osobu. Samotná kupní smlouva nemůže být uzavřena ani z důvodu existence zástavní smlouvy k nemovitým věcem ze dne 23. 11. 2015, uzavřené mezi žalobkyní, , jméno FO, a , právnická osoba, . jako zástavním věřitelem. V článku 3 je ustanovení o zákazu zcizení zástavy, tedy předmětné nemovitosti bez předchozího písemného souhlasu zástavního věřitele. Žalovaná se nemůže stát vlastníkem předmětné nemovitosti bezprostředně po skončení nájemní smlouvy, a to ani v případě, že by byla úspěšná ve věci sp. zn. 5 C 280/2020. Článek IX odstavec 1 smlouvy o nájmu je natolik neurčitým ustanovením, že je vůbec otázka jeho platnosti. V tomto ustanovení není sjednána doba, ve které má být kupní smlouva uzavřena. Po skončení nájmu dne 30. 9. 2020, nebyla žalovanou zaslána výzva k uzavření kupní smlouvy, dopis ze dne 26. 8. 2020 obsahoval zcela předčasnou výzvu, neboť k tomuto dni ještě nedošlo ke skončení doby nájmu a nebylo tak zřejmé, zda žalovaná jako nájemce řádně plní své povinnosti, k čemuž patří i řádné vyklizení a předání nemovitostí, což žalovaná nesplnila. Nalézací soud nezpochybnil odstoupení od smlouvy ze dne 19. 9. 2020, a proto žalovaná užívá předmět nájmu bez právního důvodu a měla by jej vyklidit. Jelikož bylo prokázáno, že žalovaná neplnila řádně povinnosti vyplývající z uzavřené nájemní smlouvy, nemohla tak ani žalobkyně porušit svoji smluvní povinnost, když odmítla s žalovanou uzavřít kupní smlouvu týkající se předmětu nájmu a nemohla se tedy dopustit zjevného zneužití práva svým návrhem na vyklizení nemovitosti. Navrhuje proto změnu napadeného rozsudku a vyhovění žalobě spolu s přiznáním práva na náhradu nákladů řízení. Při odvolacím jednání žalobkyně doplnila, že v nalézacím řízení i před odvolacím soudem ve věci 14 Co 32/2023 bylo prokázáno, že účastnice spolu nejednaly o obsahu nájemní smlouvy ani smlouvy budoucí kupní. Na počátku realitní kancelář tuto nemovitost nabízela pouze k nájmu, pak se nějakým způsobem do nájemní smlouvy vtělil článek IX, z něhož není vůbec zřejmé, jaká byla vůle stran. Žalobkyně opakovaně žalované nabízela pokračování nájmu, případně koupi nemovitostí za určitých finančních podmínek, ale žalovaná na nic z toho nepřistoupila, navíc z důvodu úvěrové smlouvy uzavřené žalobkyní a jejím manželem, která byla určena nejen na rekonstrukci nemovitostí, ale i na případné dluhy vzniklé ze strany žalobkyně, zde existovala překážka zcizení nemovitosti bez souhlasu úvěrové banky, která žádný souhlas k budoucímu prodeji nemovitostí nedala, čehož si musely být vědomy obě strany, ale i realitní kancelář. Úvěr je nadále řádně splácen a banka se k této záležitosti vyjádřila tak, že by udělila souhlas k převodu nemovitostí až poté, co by byl splacen předčasně. Od 30. 9. 2020 žalovaná žádný nájem neplatí, přesto by žalobkyně měla zájem na uzavření nové nájemní smlouvy, neboť zpočátku byly vztahy mezi účastnicemi řízení bezproblémové. Žalovaná považuje napadený rozsudek za věcně i právně správný, proto navrhuje jeho potvrzení a přiznání práva na náhradu nákladů odvolacího řízení. Žalovaná uvedla, že nereagovala na výzvu k uzavření nové nájemní smlouvy, neboť se domnívala, že je vlastnicí nemovitostí, a proto nebylo nutno uzavírat novou nájemní smlouvu, resp. že jí svědčí právo k nabytí vlastnictví nemovitostí. Krajský soud v Plzni svým usnesením ze dne 24. 3. 2023, č. j. 18 Co 169/2022-244, odvolací řízení přerušil do pravomocného skončení řízení vedeného u Okresního soudu v Domažlicích pod sp. zn. 5 C 280/2020. Důvodem k přerušení řízení bylo vyřešení otázky, která má podstatný význam pro rozhodnutí daného případu, jež se vztahuje k danému skutkovému stavu a kterou si soud nemůže vyřešit sám podle § 135 odst. 2 o. s. ř. V posuzované věci má rozhodnutí o nahrazení projevu vůle žalované (v tomto řízení žalobkyně) ve věci shora uvedené s uzavřením kupní smlouvy ohledně předmětných nemovitostí právní význam pro rozhodnutí o vyklizení nemovitostí. V současné době je přitom mezi účastníky řízení nesporné, že nájemní vztah žalované k předmětným nemovitostem skončil ke dni 30. 9. 2020. Odpadl tedy právní titul k užívání nemovitostí žalovanou a ostatními členy její rodiny, kdy pro další uspokojování základní životní potřeby žalované, tj. bydlení, je zcela nezbytné pravomocné rozhodnutí ve věci otázky vlastnictví nemovitostí a ta nemůže být definitivně zodpovězena v řízení o jejich vyklizení. Rozsudkem Okresního soudu v Domažlicích ze dne 6. 12. 2023, č. j. 5 C 280/2020-414, byla zamítnuta žaloba , Jméno zainteresované osoby 1/0, proti , Jméno zainteresované osoby 0/0, na nahrazení projevu vůle žalované s uzavřením kupní smlouvy obsahu uvedeného ve výroku I rozsudku, resp. kupní smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitým věcem, které jsou předmětem i přezkoumávaného řízení. Soud s ohledem na právní názor odvola