64 Co 248/2024-126 — Krajský soud v Plzni

Napadeným rozsudkem soud prvního stupně určil, že výpověď nájemní smlouvy ze dne 22. 12. 1999 učiněná dopisem ze dne 30. 8. 2022 a doručená žalobci dne 31. 8. 2022 je neoprávněná (výrok I) a uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci náklady řízení ve výši částky 26 450,24 Kč (výrok II). V odůvodnění rozsudku soud uvedl, že žalobce se v řízení domáhal určení, že výpověď nájemní smlouvy ze dne 22. 12. 1999, která byla dána žalovaným žalobci dopisem ze dne 30. 8. 2022, je neoprávněná. Uvedl v žalobě, že žalovaný je vlastníkem pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k. ú. a obci , adresa, . Mezi právním předchůdcem žalobce společností , právnická osoba, . a obcí , adresa, byla uzavřena dne 22. 12. 1991 nájemní smlouva, jejímž předmětem byla mimo jiné parcela výše uvedená. Smlouva byla uzavřena na dobu třiceti let. Žalovaný nabyl vlastnické právo k pozemku směnnou smlouvou ze dne 1. 7. 2020. Žalobce se o změně vlastníka dozvěděl až z emailové korespondence dne 15. 8. 2022. Dne 31. 8. 2022 obdržel žalobce výpověď z nájmu pozemku z důvodu hrubého porušení smlouvy – zajištění funkčnosti výlučně komunikační sítě O2 a z důvodů nehrazení nájemného za roky 2019 až 2022. Proti výpovědi žalobce vznesl námitky dle ustanovení § 2314 občanského zákoníku. Žalovaný namítal, že nájemní smlouva byla podána důvodně, neboť žalobce porušil ustanovení smlouvy tak, že předmět nájmu užíval k zajištění provozu dalších provozovatelů telekomunikačních sítí, přičemž v nájemní smlouvě bylo výslovně uvedeno, že účelem nájmu je zajištění funkčnosti výlučně pouze telekomunikační sítě 02 (původně Eurotel). Uzavření nájemní smlouvy ze dne 22. 12. 1999 mezi obcí , adresa, a žalobcem bylo nesporné. Dne 1. 7. 2020 pak byla uzavřena směnná smlouva mezi obcí , adresa, a žalovaným, na základě které se žalovaný stal vlastníkem předmětné nemovité věci. Soud měl dále za prokázané, že ve dnech 12. 8. až 31. 8. 2022 proběhla emailová komunikace mezi účastníky, ze které se žalobce dozvěděl, že se žalovaný stal vlastníkem předmětné nemovité věci. Dále 30. 8. 2022 dal žalovaný žalobci výpověď z nájemní smlouvy z důvodů neplacení nájemného za roky 2019 až 2022 a dále z důvodu, že žalobce užívá předmět nájmu v rozporu se smlouvou. Soud odkázal na ustanovení § 2314 o. z. Uvedl, že shledal u žalobce naléhavý právní zájem dle ustanovení § 80 o. s. ř. k podání žaloby na určení neoprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy. Pokud jde o žalovaným uvedené výpovědní důvody, a to nehrazení nájemného a užívání nemovité věci v rozporu se smlouvou, neshledal je důvodnými. Účel užívání vyjádřený ve smlouvě byl dodržen. Je pravdou, že ve smlouvě je uvedeno, že provozování se týká „sítě Eurotel“. Nicméně je třeba brát v úvahu skutečnost, že v době, kdy smlouva byla podepsána, byl zde jen jeden dominantní provozovatel, a to právě síť Eurotel. Podle soudu je naprosto nepodstatné, zda je „ na stožáru umístěn“ jeden satelit či anténa nebo jich je tam víc. Stále se jedná o totéž využívání pozemku. Stejně tak není naplněn druhý výpovědní důvod, a to nehrazení nájemného. Soud měl za prokázané, že o změně vlastníka předmětného pozemku se žalobce dozvěděl až z výzvy ze dne 12. 8. 2022. Žalovaný byl povinen informovat žalobce o novém vlastníku a pronajímateli, kterému má být nájemné hrazeno. Ve směnné smlouvě bylo ujednání, týkající se užívacího práva žalobce k pozemku uvedeno, tedy žalovaný věděl, že žalobce má právo k užívání tohoto pozemku. Výpisy z účtu žalobce pak bylo prokázáno, že žalobce řádně nájemné hradil. Tedy má soud za to, že výpověď z nájemní smlouvy je neoprávněná, neboť žalobce žádným způsobem neporušil smluvní ujednání. O náhradě nákladů řízení rozhodl dle ustanovení § 142 odstavec 1 o. s. ř. a tyto přiznal úspěšnému žalobci. Proti rozsudku podal žalovaný odvolání. Namítá proti soudem přijatému závěru, podle kterého předmět nájmu není užíván v rozporu s nájemní smlouvou. Poukazuje na specifikaci účelu předmětu nájmu, z něhož je zjevné, že předmět nájmu byl zřízen za účelem zřízení a provozování „základnové stanice“, tedy stožáru, přičemž tento má být součástí výlučně pro radiotelefonní síť Eurotel, kterou v době uzavření smlouvy provozovala společnost , právnická osoba, Tehdejší nájemce si tak smluvně narovnával vztahy k pozemkům dotčeným infrastrukturou jeho radiotelefonní sítě. Nástupnickou sítí je síť O2. Podle přesvědčení žalovaného je jediný možný výklad předmětného ustanovení a to ten, že účelem nájmu je zajištění funkčnosti výlučně pouze telekomunikační sítě O2. Má za to, že není možné bagatelizovat ostatní ujednání o účelu nájmu, jak učinil soud prvního stupně. Původní nájemce jasně vymezil svou telekomunikační síť, respektive infrastrukturu nezbytnou pro fungování své mobilní sítě. Pro posouzení otázky naplnění důvodů k výpovědi, tedy zda žalobce užívá předmět nájmu v rozporu se sjednaným účelem, je dle názoru žalovaného zcela irelevantní posouzení vývoje vzájemných práv a povinností účastníků trhu s telekomunikačními službami, tedy zda má žalobce v současnosti povinnost zajistit užívání infrastruktury umístěné na předmětu nájmu i pro jiné telekomunikační sítě, tedy sítě Vodafone a T-Mobile. Pokud tuto povinnost žalobce má, je jen a pouze jeho odpovědností, jakým způsobem tuto svou povinnost splní. V žádném případě ale nelze takové povinnosti plnit tím, že žalobce bude ignorovat smluvní ujednání v nájemních smlouvách. Uvádí dále, že ostatní operátoři předmětnou infrastrukturu užívají na základě samostatných dohod, na základě nichž plyne žalobci úplata. Je tedy zjevné, že výše nájemného za užívání nemovitých věcí, na nichž žalobce umisťuje příslušná zařízení, představující infrastrukturu různých mobilních operátorů, reflektuje i tuto skutečnost, a v porovnání se situací, kdy by na předmět nájmu měl sloužit jen jednomu operátorovi, je nájemné nesrovnatelně vyšší. Soud se nevypořádal s tvrzením žalovaného ohledně současného znění příslušných ustanovení nájemních smluv uzavíraných žalobcem jako nájemcem a vlastníky dotčených nemovitostí jako pronajímateli. Poukazuje na úmysl žalobce zajistit si alternativní pozemky pro umístění technologického zařízení, což dle názoru žalovaného dokládá prezentovaný závěr, podle kterého si žalobce musí být vědom sporných ustanovení obsažených v historických nájemních smlouvách. Má za to, že výpověď byla učiněna v souladu s nájemní smlouvou a důvod k výpovědi podle ustanovení článku V odstavec 2 první odrážka ve spojení s článkem IV věta první ve spojení s článkem III nájemní smlouvy, tedy že žalobce užívá předmět nájmu v rozporu se sjednaným účelem je dán a výpověď je tak oprávněná. Navrhuje změnu napadeného rozsudku tak, že bude žaloba zamítnuta a žalovanému přiznány náklady řízení. Žalobce se k odvolání vyjádřil. S námitkami žalovaného uvedenými v odvolání nesouhlasí, považuje je za bezpředmětné. Soud prvního stupně věc posoudil zcela správně, když na základě logického odůvodnění dospěl k závěru, že výpověď nájemní smlouvy byla neoprávněná. Dle článku III nájemní smlouvy je předmětná část pozemkové parcely pronajata za účelem zřízení a provozování základnové stanice veřejné radiotelefonní sítě Eurotell s názvem „, adresa, “ tj. stožáru pro umístění antén, technologického objektu, oplocení, přípojné komunikace a elektropřípojky. Z toho je zřejmé, že žalobce je na základě nájemní smlouvy oprávněn užívat předmět nájmu za účelem zřízení a budování základnové stanice radiotelefonní sítě (nyní sítě elektronických komunikací) společnosti , právnická osoba, . Právní nástupcem této společnosti je žalobce, který vznikl odštěpením rozdělované společnosti 0 2 Czech Republic, a. s. (nástupce společnosti Eurotel). Tedy žalobce je oprávněn užívat předmět nájmu za účelem zřízení a provozování základnové stanice své sítě elektronických komunikací. Žalobce je vlastníkem a provozovatelem sítí elektronických komunikací ve smyslu zákona č. 127/2005 Sb. o elektronických komunikacích, přičemž tato síť je ze strany žalobce provozována na základě licence udělené Českým telekomunikačním úřadem, a to ve veřejném zájmu. Žalobce vlastní a provozuje pevnou telekomunikační síť včetně základnových stanic s tím, že své služby žalobce poskytuje jednotlivým operátorům (např. T-Mobile, O2 či Vodafone), kteří následně své služby poskytují koncovým zákazníkům. Předmětná základnová stanice tvoří součást sítě elektronických komunikací a prostřednictvím této stanice jsou poskytovány služby jednotlivých operátorů. Základnová stanice ze své podstaty slouží rovněž k tomu, aby na ni byly umisťovány další zařízení související s šířením telekomunikačního signálu. Žalobce užívá předmět nájmu v souladu s podmínkami uvedenými v nájemní smlouvě. Ztotožňuje se se závěrem soudu prvního stupně o tom, že provozování základové stanice, ať již za účelem umístění zařízení společnosti 02 Czech Republic, a. s, nebo za účelem umístění zařízení dalších operátorů představuje stále totéž využívání pozemku. Má za to, že v souladu užívání předmětu nájmu s nájemní smlouvu nebrání ani případná zaří