14 Co 31/2026-68 — Krajský soud v Plzni

1. Soud prvního stupně uložil žalovaným společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni 51 000 Kč s úroky z prodlení z titulu nájemného za užívání rodinného domu na adrese č.p. , Anonymizováno, , , adresa, a přilehlé zahrady (dále jen „rodinný dům“) za měsíc leden 2024, maje všechny podmínky pro vznik tohoto nároku za splněné.2. Žalovaní se proti rozsudku odvolali s tím, že požadované nájemné je neobvykle vysoké a neodpovídá cenové relaci dané lokality, v níž ceny nájmů rodinných domů činí nejvýše 20 000 Kč měsíčně; tím se však soud prvního stupně nezabýval a nenechal vypracovat znalecký posudek na zjištění nájemného v daném čase a místě obvyklého, ačkoli k absolutní neplatnosti nájemní smlouvy je povinen přihlédnout i bez návrhu. Později v průběhu odvolacího řízení žalovaní také namítali, že předchůdkyně žalobkyně při uzavírání nájemní smlouvy zneužila špatného zdravotního stavu žalovaného.3. Žalobkyně navrhla potvrzení napadeného rozsudku.4. Odvolání není důvodné.5. Z obsahu spisu vyplývá, že žalobkyně se žalobou podanou u soudu dne 24. 2. 2025 domáhala vůči žalovaným zaplacení 51 000 Kč s příslušenstvím z titulu nájemného za užívání rodinného domu za měsíc leden 2024. O charakteru rodinného domu, kvalitě jeho vybavení a celkové úrovni bydlení v něm nebylo v žalobě uvedeno nic. Žalovaná se k žalobě vyjádřila pouze tak, že se žalobkyní jednají o odkupu rodinného domu i o dlužném nájemném. Totéž tvrdil i žalovaný, který zároveň doplnil, že předchůdkyně žalobkyně si rodinný dům zakoupila v insolvenčním řízení vedeném proti němu s tím, že on a žalovaná jej budou nadále užívat za nájemné ve výši 51 000 Kč měsíčně a jejich rodina si jej následně odkoupí zpět; on se svoji část nájemného snažil hradit a je přesvědčen, že jeho povinnost k hrazení nájemného je splněna. Soud prvního stupně nařídil jednání na den 1. 10. 2025 a oba žalované k němu předvolal vzorem o. s. ř. 16, obsahujícím poučení o zákonné koncentraci řízení podle § 118b o. s. ř. (viz referát na č. l. 21 spisu). Žalovaný se z jednání omluvil s poukazem na svůj zdravotní stav, doložený lékařskou zprávou ze dne 16. 3. 2025 (č. l. 26-27 spisu), a žalovaná se z jednání omluvila také, takže jednání se konalo v jejich nepřítomnosti. Při něm soud prvního stupně vyhlásil napadený rozsudek.6. Na základě skutkových zjištění soudu prvního stupně, které nebyly odvoláním zpochybněny a z nichž odvolací soud vychází, dospěl i odvolací soud k závěru, že žaloba je důvodná, napadený rozsudek je správný a odvolací námitky žalovaných neopodstatněné.7. V řízení bylo celkem nesporné, že předchůdkyně žalobkyně a žalovaní mezi sebou dne 27. 7. 2022 uzavřeli smlouvu, jíž předchůdkyně žalobkyně na dobu 36 měsíců pronajala žalovaným rodinný dům k zajištění bytových potřeb za nájemné ve výši 51 000 Kč měsíčně, splatné do 25. dne kalendářního měsíce, za který se platí, a že rodinný dům byl žalovaným předán k užívání. Předchůdkyni žalobkyně tím podle § 2201 o. z. vzniklo právo na placení nájemného. Skutkový závěr soudu prvního stupně, že nájemné za leden 2024 nebylo ani zčásti zaplaceno, žalovaní v odvolání již nezpochybnili. Požadavek žalobkyně na zaplacení částky 51 000 Kč z titulu nájemného za leden 2024 a na zaplacení zákonných úroků z prodlení z této částky od 26. 1. 2024 je tedy po právu.8. Teprve v odvolání žalovaní namítali, že sjednané nájemné podstatně převyšuje nájemné obvyklé v daném místě v době uzavření nájemní smlouvy a že předchůdkyně žalobkyně při uzavírání nájemní smlouvy zneužila špatného zdravotního stavu žalovaného, takže nájemní smlouva je absolutně neplatná. Je jistě pravdou, že k absolutní neplatnosti smlouvy podle obecných ustanovení (§ 588 o. z) i podle ustanovení o lichvě (§ 1796 o. z.) musí soud přihlížet i bez návrhu. Předpokladem však je, aby skutečnosti, jež právní závěr o absolutní neplatnosti smlouvy odůvodňují, v řízení byly procesně korektním způsobem tvrzeny a prokázány nebo aby jinak vyšly v řízení najevo (viz Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník I. § 1-459. Komentář. 1. vydání, C. H. Beck Praha 2008, str. 315). Nejsou-li tyto skutečnosti prokázány ani tvrzeny a nevyjdou-li v řízení najevo ani jinak, není soud povinen ani oprávněn je z vlastní iniciativy zjišťovat a kupříkladu pátrat, zda účastníci byli při uzavírání smlouvy plně svéprávní a nejednali v duševní poruše, rozumové slabosti, tísni nebo rozrušení. Takový přístup by byl v rozporu s projednací zásadou a s principy kontradiktornosti občanského soudního řízení a rovnosti jeho účastníků.9. V souzené věci žalovaní v řízení před soudem prvního stupně žádné skutečnosti odůvodňující absolutní neplatnost nájemní smlouvy netvrdili – žalovaný pouze namítal, že „svoji část nájemného“ zaplatil, a jinak oba pouze poukazovali na pokusy o dohodu se žalobkyní na vyřešení všech sporných otázek. Je sice pravdou, že z lékařské zprávy ze dne 16. 3. 2025 se špatný zdravotní stav žalovaného vskutku podává, žalovaný však netvrdil, že by se v tomto stavu nacházel již v době uzavření smlouvy a že by předchůdkyně žalobkyně tohoto jeho stavu zneužila – pouze jím odůvodňoval svoji nepřítomnost na jednání před soudem prvního stupně dne 1. 10. 2025. Žalovaní v řízení před soudem prvního stupně ani netvrdili, že by sjednané nájemné podstatně přesahovalo nájemné obvyklé v dané lokalitě v době uzavření smlouvy, a tato skutečnost ani nevyplývala z obsahu spisu; částka 51 000 Kč měsíčně je sice vskutku vysoká, lze si však představit i situace, kdy nájemné v této výši místně obvyklé nájemné podstatně přesahovat nebude, půjde-li kupříkladu o nadstandardně vybavený rodinný dům s nadstandardní podlahovou plochou umístěný v krásné lokalitě s rozsáhlou a odborně udržovanou zahradou. V žalobě ani v nájemní smlouvě však údaje o kvalitě bydlení v rodinném domě uvedeny nejsou a nelze tedy bez dalšího dovozovat, že by nájemné bylo nepřiměřeně vysoké.10. S tvrzením o nepřiměřené výši nájemného a s tím, že předchůdkyně žalobkyně při uzavírání smlouvy zneužila špatného zdravotního stavu žalovaného, přišli žalovaní teprve v odvolání proti napadenému rozsudku a v dalších fázích odvolacího řízení. Odvolací soud je však nucen konstatovat, že ve stádiu odvolacího řízení již tato – nová – tvrzení přípustná nejsou. Jak již bylo řečeno, žalovaní byli řádně poučeni o zákonné koncentraci řízení podle § 118b o. s. ř., k prvnímu jednání se však nedostavili – omluvili se z něj – a tím se zbavili možnosti uvedené námitky do skončení prvního jednání uplatnit. Stejně tak se zbavili možnosti být podle § 119a odst. 1 o. s. ř. poučeni o principu neúplné apelace, tedy o své povinnosti tvrdit všechny právně významné skutečnosti nejpozději do vyhlášení rozsudku soudem prvního stupně, a proto je třeba na ně hledět, jako by v tomto směru poučeni byli (viz rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 9. 1. 2002, sp. zn. 11 Cmo 294/2001, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 61/2002, nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 16. 5. 2012, sp. zn. 28 Cdo 2219/2011). Jestliže výše uvedené skutečnosti v odvolacím řízení přesto uplatnili, učinili tak nejen v rozporu s § 118b o. s. ř., ale i v rozporu s § 205a o. s. ř., přičemž o žádnou z tam uvedených výjimek z principu neúplné apelace se v dané věci nejedná.11. Lze tedy uzavřít, že tvrzení o podstatném nepoměru mezi sjednaným a obvyklým nájemným a o zneužití špatného zdravotního stavu žalovaného předchůdkyní žalobkyně při uzavírání nájemní smlouvy byla v řízení uplatněna v rozporu s koncentrací řízení a principem neúplné apelace, tedy opožděně, a proto k nim již nelze přihlížet. Skutečnost, že k absolutní neplatnosti smlouvy musí soud přihlížet i bez návrhu, na tom nic nemění (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 10. 2008, sp. zn. 21 Cdo 4841/2007, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 71/2009). Proto odvolací soud napadený rozsudek potvrdil.12. Jen pro úplnost lze uvést, že rozpor nájemní smlouvy s dobrými mravy ve smyslu § 588 o. z. je v případě nepoměru vzájemných plnění beztak dán pouze tehdy, je-li tento nepoměr skutečně extrémní; přesahuje-li sjednané nájemné to obvyklé pouze zhruba dvojnásobně, tento nepoměr sám o sobě absolutní neplatnost smlouvy nezakládá, zakládá podle § 1793 o. z. pouze právo nájemce domáhat se zrušení smlouvy pro neúměrné zkrácení, které lze však podle § 1795 o. z. uplatnit pouze do jednoho roku od uzavření smlouvy (viz Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol.: Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání, C. H. Beck Praha 2019, str. 1867). Bez současného zneužití tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé smluvní strany pak tento nepoměr nezakládá ani absolutní neplatnost smlouvy podle ustanovení o lichvě (§ 1796 o. z.).13. Žalobkyně má podle § 142 odst. 1 o. s. ř. právo na plnou náhradu nákladů odvolacího řízení, spočívajících pouze v paušální náhradě hotových výdajů nezastoupeného účastníka za jeden úkon (sepis vyjádření k odvolání) podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve výš