56 Co 24/2026-71 — Krajský soud v Plzni

1. Odvoláním napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala určení neplatnosti výpovědi smlouvy č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o dočasném užívání pozemků p. č. , hodnota, a p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, obou v katastrálním území , adresa, , kterou jí dala žalobkyně. Soud konstatoval, že existuje naléhavý právní zájem žalobkyně na určení neplatnosti výpovědi, neboť jen rozhodnutí soudu o určovací žalobě je způsobilé vyjasnit žalobkynino nejisté postavení a vyřešit do budoucna možné sporné vztahy mezi stranami. Soud dále vzal za prokázané, že účastnice uzavřely nájemní smlouvu podle ustanovení § 663 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen „ObčZ“), na jejímž základě žalovaná přenechala k dočasnému užívání žalobkyni část o výměře 493 m2 pozemků p. č. , hodnota, a p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , a to od , datum, na dobu neurčitou. Pozemky byly přenechány k užívání jako zahrada, sloužily k rekreačním účelům. Podle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“), se trvání a zánik nájmu řídí novým občanským zákoníkem. U nájmu zahrady platí obecná pravidla nájmu (nejedná se o nájem bytu či domu určenému k bydlení). Podle § 2231 odst. 1 OZ skončí nájem ujednaný na dobu neurčitou výpovědí jednou ze stran, přičemž výpovědní doba je u nemovité věci tříměsíční. Nesprávně uvedená kratší výpovědní doba nemá za následek neplatnost výpovědi, nýbrž to, že nájem skončí až po uplynutí zákonné (případně smluvní, pokud by byla sjednána) výpovědní doby. Nalézací soud konstatoval, že první dvě právní jednání žalované označené jako výpovědi dne , datum, a dne , datum, podle obsahu byla návrhy na uzavření dohod o skončení nájmu a žalobkyně je odmítla. Oproti tomu výpověď ze dne , datum, je jednostranným právním úkonem, výpovědí dle čl. VI smlouvy o dočasném užívání pozemku. Ve výpovědi je výpovědní doba uvedena nesprávně a od toho je dovozována i povinnost vyklidit pozemek nesprávně v kratší lhůtě, než je zákonná. Nicméně pokud byla výpověď doručena dne , datum, , uplynula výpovědní doba dne , datum, . Nalézací soud proto výpověď neshledal neplatnou a žalobu zamítl. Současně rozhodl o náhradě nákladů řízení podle procesního úspěchu podle ustanovení § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „OSŘ“), a uložil žalobkyni zaplatit žalované na účet jejího advokáta celkem 15 064,50 Kč (odměna advokáta za 3 úkony právní služby dle § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, za převzetí zastoupení, vyjádření k žalobě a účast na jednání po 3 700 Kč dle § 9 odst. 3 písm. a) ve spojení s § 7 bod 5 advokátního tarifu; 3 náhrady hotových výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu; daň z přidané hodnoty 21 % s ohledem na to, že advokát žalované je plátcem této daně).2. Žalobkyně podala proti rozsudku odvolání a navrhla, aby odvolací soud žalobě vyhověl. Uvedla, že nalézací soud dospěl k nesprávnému skutkovému závěru a k nesprávnému právnímu posouzení věci. Žalobkyně nesouhlasí s názorem, že nesprávně uvedená kratší výpovědní doba nemá za následek neplatnost výpovědi, nýbrž to, že nájem skončí po uplynutí zákonné (případně smluvní, pokud byla sjednána) výpovědní doby. Tento názor by byl relevantní, jen pokud by žalovaná ve výpovědi neuvedla konkrétní konec pronájmu a pouze by smlouvu vypověděla. Žalovaná však ve výpovědi nesprávně a v rozporu se zákonem uvedla, že pronájem končí ke dni doručení výpovědi, což je v rozporu s kogentním ustanovením § 2231 odst. 1 OZ. Jedná se proto o neplatné právní jednání a výpověď je neplatná dle ustanovení § 580 odst. 1 OZ. Pokud by odvolací soud odvolání ve věci samé nevyhověl, měl by aplikovat ustanovení § 150 OSŘ a nepřiznat žalované náhradu nákladů řízení, neboť to byla žalovaná, kdo ve výpovědi uvedl nesprávnou výpovědní dobu.3. Žalovaná ve vyjádření k odvolání uvedla, že rozsudek je věcně správný. Pokud je ve výpovědi uvedena výpovědní doba odporující kogentnímu ustanovení zákona, pak je takové vyjádření právně neúčinné v rozsahu, v němž se odchyluje od zákona, a namísto něj se použije zákonná úprava. To soud prvního stupně učinil, když konstatoval tříměsíční výpovědní dobu. K aplikaci ustanovení § 150 OSŘ ohledně nákladů řízení není důvod.4. Odvolací soud po zjištění, že odvolání bylo podáno v zákonné odvolací lhůtě (§ 204 odst. 1 OSŘ), osobou k tomu oprávněnou (§ 201, 202 OSŘ a contrario) a směřuje proti rozhodnutí, proti němuž je odvolání přípustné, přezkoumal rozsudek nalézacího soudu a průběh řízení, které jeho vydání předcházelo, dle ustanovení § 212 a § 212a OSŘ, přihlédl k odvolání a vyjádření k němu a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné. Nalézací soud zjistil skutkový stav v rozsahu potřebném pro rozhodnutí a odvolací soud v podrobnostech odkazuje na skutkové závěry uvedené v odvoláním napadeném rozsudku. Ze skutkových zjištění nalézací soud vyvodil odpovídající právní závěry.5. Nalézací soud došel ke správnému závěru, že naléhavý právní zájem na určení neplatnosti výpovědi je ve smyslu ustanovení § 80 OSŘ dán, protože žalobkyně nemá jinou možnost, jak odstranit nejistotu ohledně platnosti výpovědi z nájmu, kterou obdržela. Lze přitom předpokládat, že rozhodnutí o platnosti výpovědi do budoucna vyloučí nutnost vedení jiných právních sporů.6. Mezi účastníky byla uzavřena smlouva o nájmu části pozemků jako zahrady k rekreačním účelům na dobu neurčitou od , datum, . Nájemní smlouva byla uzavřena podle ustanovení § 663 a následujících ObčZ, který byl účinný do , datum, .7. První dvě právní jednání žalované vůči žalobkyni (dopisy ze dne , datum, a ze dne , datum, ) posoudil nalézací soud správně jako vnitřně rozporné, obsahově neurčité. Žalovaná totiž současně psala o výpovědi nájmu, tedy zmiňovala jednostranné právní jednání ze své strany, a současně o dohodě s nájemkyní, tedy nabízela uzavření dvoustranné dohody o ukončení nájemního vztahu. Jako právní jednání neurčitá nemohla mít tato jednání žalované vůči žalobkyni právní účinky rovnající se dání výpovědi z nájmu. Reakce žalobkyně, která pochopila tyto úkony jako návrhy na uzavření dohod o ukončení nájmu a jako takové je odmítla, tak byla nadbytečná, byť zcela pochopitelná.8. Oproti tomu výpověď ze dne , datum, je právním jednáním určitým, z nějž je jasně patrná vůle pronajímatele jednostranně ukončit trvání nájemního vztahu s nájemkyní. Ve výpovědi je konstatováno, že nájem končí ke dni doručení výpovědi a žalobkyně je povinna pronajatý pozemek vyklidit do , datum, .9. Nalézací soud správně aplikoval ustanovení § 3074 odst. 1 OZ, neboť předmětem nájmu byly pozemky, pronajaté jako zahrada k rekreaci, a nelze dovodit, že by se mělo jednat o pacht (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , uveřejněný pod číslem 81/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní). Práva a povinnosti vzniklé po , datum, , včetně výpovědi nájemní smlouvy, je proto nutné posoudit podle právní úpravy současného občanského zákoníku.10. Správné jsou též závěry nalézacího soudu, že je namístě věc posoudit podle ustanovení § 2231 odst. 1 OZ, podle nějž nájem ujednaný na dobu neurčitou skončí výpovědí jednou ze stran, přičemž v případě věci nemovité je výpovědní doba tříměsíční, a že nesprávně uvedená kratší výpovědní doba nemá za následek neplatnost výpovědi, ale jen to, že nájem skončí uplynutím zákonné výpovědní doby (resp. výpovědní doby smluvní, byla-li sjednána).11. Ustanovení § 2231 odst. 1 OZ je ve vztahu k délce výpovědní doby ustanovením dispozitivní povahy, je možné se od něj smluvně odchýlit (viz Mlynář, Vojtěch. § 2231 [Výpověď u nájmu ujednaného na dobu neurčitou]. In: , adresa, , Jan, Výtisk, Michal, Beran, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). , adresa, : , právnická osoba, . Beck, 2024, marg. č. , hodnota, . popř. Hulmák, Milan. § 2231 [Nájem na dobu neurčitou]. In: Hulmák, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. , adresa, : , právnická osoba, . Beck, 2014, s. 327, marg. č. , hodnota, , 12.) V případě nájmu pozemku se (na rozdíl například od právní úpravy nájmu bytu či domu k bydlení, kde se zohledňuje sociální aspekt bydlení) vychází z toho, že délka výpovědní doby se řídí smluvním ujednáním stran, protože není rozumný důvod bránit stranám ujednat si délku výpovědní doby podle jejich vůle. Pokud si však smluvní strany délku výpovědní doby smluvně nesjednají, použije se subsidiárně dispozitivní ustanovení § 2231 odst. 1 OZ.12. Podle § 2231 odst. 2 OZ výpověď nemusí být odůvodněná, ledaže má strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.13. V posuzovaném případě byl nájem pozemků ujednán na dobu neurčitou, přičemž nájemní smlouva se omezuje na ujednání, že „může být oboustranně kdykoliv vypovězena“, aniž by cokoliv uváděla o délce výpovědní doby a výpovědním důvodu. Ve výpovědi pronajímatel uvedl, že nájemní vztah končí