12 Co 181/2024-121 — Krajský soud v Ústí nad Labem

1. Napadeným rozsudkem okresní soud uložil žalované povinnost vyklidit a předat žalobkyni bytovou jednotku , hodnota, , a to do patnácti dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok I.) a dále žalované uložil povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 11 450 Kč k rukám právní zástupkyně žalobkyně, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok II.).2. Okresní soud rozhodoval o žalobě, jíž se žalobkyně domáhala vyklizení bytové jednotky , hodnota, , hodnota, (dále jen „bytová jednotka“). Tvrdila, že jako vlastník bytové jednotky ji pronajala žalované dne 9. 9. 2019 nájemní smlouvou za nájemné 7 000 Kč měsíčně, že od července 2021 žalovaná nájemné neplatí, ačkoli bytovou jednotku stále užívá a o její povinnosti k úhradě dluhu na nájemném bylo v březnu 2023 pravomocně rozhodnuto v jiném soudním řízení. Dne 21. 3. 2023 žalovanou písemně vyzvala k úhradě dluhu na nájemném za období od září 2022 do února 2023 s upozorněním na možnost výpovědi z nájmu. Protože k nápravě nedošlo, písemně vypověděla nájemní smlouvu dne 9. 5. 2023 bez výpovědní doby a vyzvala žalovanou k vyklizení a předání bytové jednotky do 1 měsíce ode dne doručení výpovědi. Žalovaná však byt nevyklidila a žalobkyni zpět nepředala.3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby pro rozpor s dobrými mravy s ohledem na okolnosti vzniku nájmu a ujednání obsažené v nájemní smlouvě o budoucím bezplatném převodu na jejího syna po dovršení jeho zletilosti , Anonymizováno, . Za prioritní označila zájem svého nezletilého syna, kterého žalobkyně hodlá připravit o jeho domov a traumatickým zásahem předčasně ukončit jeho dětství. Poukázala na své nepříznivé sociální poměry s tím, že je od ledna 2023 bez práce, pracuje pouze brigádně jako pomocná síla v gastronomii s příjmem kolem 10 000 Kč, otec jejího syna neplatí výživné, takže není schopna splatit dluh na nájemném. V případě vyklizení by si nemohla najít jiné bydlení. Namítla, že jí nebyla zaslána předžalobní výzva, proto by žalobkyně neměla mít právo na náhradu nákladů řízení.4. Okresní soud vyšel ze zjištění, že žalobkyně je v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník v žalobě označené bytové jednotky, kterou přenechala do nájmu žalované písemnou nájemní smlouvou dne 9. 9. 2019, v níž se žalovaná zavázala platit žalobkyni nájemné ve výši 7 000 Kč měsíčně se splatností do 25. kalendářní měsíce. V čl. VII. této smlouvy se pronajímatelka zavázala bezúplatně převést vlastnictví k bytové jednotce na , Anonymizováno, , Anonymizováno, , jméno FO, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, , datum, , a to do jednoho měsíce po uplynutí řádné doby nájmu a při splnění podmínek, jimiž jsou a) řádné uplynutí sjednané doby nájmu, b) nájemkyně není v prodlení s úhradou nájmu a veškeré její závazky z této smlouvy vůči pronajímatelce jsou zcela uhrazeny. Dále bylo ujednáno, že v případě neplacení nájmu v řádných termínech tato povinnost pronajímatelky zaniká. V čl. VIII. byl nájem sjednán na dobu určitou od 1. 7. 2019 do 2. 5. 2030 s tím, že poruší-li nájemkyně svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatelka právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby jí nájemkyně bez zbytečného odkladu byt odevzdala, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Nájemkyně porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem zejména nezaplatila-li nájemné a náklady za služby za dobu alespoň tří měsíců. Dále vyšel okresní soud ze zjištění, že žalobkyně písemně vyzvala žalovanou dne 21. 3. 2023 k uhrazení dlužného nájemného v celkové výši 140 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení nejpozději do 21. 4. 2023 s upozorněním, že v opačném případě bude nájem vypovězen. Dopisem ze dne 9. 5. 2023 žalobkyně vypověděla předmětnou nájemní smlouvu bez výpovědní doby z důvodu dlouhodobého neplacení nájemného a vyzvala žalovanou k vyklizení a předání bytu bez zbytečného odkladu, nejpozději do 1 měsíce od doručení výpovědi. Výpověď byla žalované doručena 15. 5. 2023. Okresní soud měl za prokázané, že rozsudkem Okresního soudu v Ústí nad Labem ze dne 10. 1. 2023, č. j. 34 C 342/2022-39 bylo žalované pravomocně uloženo zaplatit žalobkyni částku 98 000 Kč představující dluh na nájemném za období od července 2021 do srpna 2022, přičemž mezi účastnicemi nebylo sporné, že žalovaná ani nadále nájemné nehradí. Při právním posouzení vycházel okresní soud z ust. § 2201 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) o nájemní smlouvě. Dovodil, že žalobkyni coby vlastnici bytové jednotky svědčí ochrana jejího vlastnického práva podle § 1040 o. z., zejména právo domáhat se vydání věci proti tomu, kdo ji neprávem zadržuje, které se v případě nemovité věci realizuje žalobou na vyklizení nemovitosti. Konstatoval, že oprávněnost uplatněného výpovědního důvodu lze přezkoumat jen v samostatném řízení o neoprávněnosti výpovědi podle § 2990 o. z., které zahájeno nebylo, avšak měl za nepochybné, že výpovědní důvod spočívající v zvlášť závažném porušování povinností nájemkyně podle § 2291 o. z. byl naplněn a písemná výpověď měla také zákonem vyžadované náležitosti po stránce formální i obsahové. Zároveň neshledal ve výpovědi z nájmu ani v požadavku žalobkyně na vyklizení bytu žádný rozpor s dobrými mravy. Zdůraznil, že legitimním cílem vyklizení bytu je zájem žalobkyně na realizaci práv vlastníka, zejména možnost s bytovou jednotkou disponovat a mít z ní užitek. Za rozporný s dobrými mravy považoval naopak stav, kdy žalovaná v bytě dlouhodobě bydlí na úkor žalobkyně, která za ni hradí veškeré náklady. Poukázal na to, že příslib budoucího převodu bytové jednotky na syna žalované byl v nájemní smlouvě podmíněn řádným plněním povinností žalované, zejm. placením nájemného, v žádném případě ji neopravňoval k bezplatnému bydlení. Skutečnost, že syn žalované vyklizením bytu pozbyde možnost nabýt v budoucnu jeho vlastnictví podle ujednání v nájemní smlouvě, je výlučně důsledkem porušení povinností žalované. Žalobě proto vyhověl a žalované uložil povinnost bytovou jednotku vyklidit v zákonné 15denní lhůtě podle § 160 odst. 1 o. s. ř. Námitce žalované o nedoručení předžalobní výzvy okresní soud rovněž nepřisvědčil. Uzavřel, že podmínky ust. § 142a o. s. ř. byly splněny, žalovaná byla vyzvána k vyklizení bytu a upozorněna na možnost vymáhání nároku soudní cestou, povinnost byt vyklidit nesplnila ani v průběhu řízení, takže je zjevné, že by se předžalobní výzva minula účinkem. Plně úspěšné žalobkyni proto přiznal s odkazem na § 142 odst. 1 o. s. ř. právo na náhradu všech v řízení účelně vynaložených nákladů ve výši 11 450 Kč, které podrobně specifikoval.5. Proti tomuto rozsudku v celém rozsahu podala žalovaná včasné odvolání, v němž s ním zásadně nesouhlasila. Vytkla okresnímu soudu, že se nesprávně vypořádal s imperativem dobrých mravů jako relevantním kritériem pro posouzení přípustnosti žaloby na vyklizení bytu i pro stanovení delší pariční lhůty, zejména že upozadil argument rozporu žaloby se zájmem jejího nezletilého syna. Neplacení nájemného nemůže znamenat, že její syn bude ohrožen bezdomovectvím. Namítla, že okresní soud bez spravedlivého důvodu stanovil lhůtu k vyklizení v délce 15 dnů, aniž by vzal v úvahu, že rozsudek může nabýt právní moci v zimních měsících a v tak krátké lhůtě nelze nalézt jiné bydlení. Za přiměřenou by považovala lhůtu k plnění v délce tří měsíců od právní moci rozsudku. Zopakovala svůj nesouhlas s přiznáním práva na náhradu nákladů řízení žalobkyni v důsledku nesplnění podmínky zaslání předžalobní výzvy podle § 142a o. s. ř., neboť dle jejího názoru nemůže být upozornění na možnost podání žaloby obsaženo v hmotněprávním úkonu jako je výpověď z nájmu, zejména pokud mají být zohledněny principy zvláštní ochrany nájemce. Navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek ve výroku I. změnil tak, že žalobu zamítne a neshledá-li k tomu důvody, aby povinnost k vyklizení bytu stanovil do 3 měsíců od právní moci rozsudku, ve výroku II. změnil tak, že žádné z účastnic nepřizná právo na náhradu nákladů řízení před soudem prvního stupně a současně jí přiznal právo na náhradu nákladů odvolacího řízení.6. Žalobkyně navrhla potvrzení napadeného rozsudku. Poukázala na to, že je to právě žalovaná, kdo se chová v rozporu s korektivem dobrých mravů, neboť ani po vydání napadeného rozsudku se situace nijak nezměnila, aktuálně již 3 roky žalovaná neplatí nájemné ani služby spojené s bydlením a dlouhodobě tak žije na úkor její a jejích nezletilých dětí. Během této doby byla opakovaně a bezvýsledně vyzývána k nápravě závadného stavu. Dodala, že argumentace žalované krátkou pariční lhůtou je účelová, neboť přímo v témže domě je nabízen k pronájmu byt o velikosti 1+1.7. Krajský soud jako soud odvolací přezkoumal napadený rozsudek, včetně řízení, které jeho vydání předcházelo, a odvolání neshledal důvodným.8. Soud prvního stupně vycházel ze skutkového stavu věci tak, jak je podrobně popsán v odůvodňující části napadeného rozhodnutí. Skutkový stav zjistil řádně, v rozsahu pro rozhodnutí potřebném, provedl (§ 120 odst. 1 o. s. ř.) vš