29 Co 189/2025-137 — Krajský soud v Ústí nad Labem, pobočka Liberec

1. Shora označeným rozsudkem okresní soud výrokem I zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhá vydání rozsudku určujícího, že je vlastníkem pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. ev. , Anonymizováno, , pozemku parc č. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a č. , Anonymizováno, , vše v k. ú. , adresa, (dále jen „předmětné nemovitosti“), a výrokem II uložil žalobci povinnost nahradit žalovanému náklady řízení ve výši 36 635 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokátky JUDr. Eleny Kotorové, MBA. Žalobce žalobu odůvodnil tvrzením, že kupní smlouva z , datum, , kterou převedl předmětné nemovitosti na žalovaného při současném zřízení služebnosti doživotního užívání předmětných nemovitostí ve prospěch žalobce, je neplatná, neboť (jak tvrdí) šlo o simulované právní jednání, když skutečnou vůlí účastníků bylo převést nemovitosti bezplatně, avšak z uzavřené smlouvy neplyne, že by mělo jít o darování.2. Z odůvodnění rozsudku vyplývá, že okresní soud z výpisu z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, ke dni , datum, zjistil, že jako vlastník předmětných nemovitostí je v katastru nemovitostí evidován žalovaný. Z kupní smlouvy z , datum, zjistil, že byla uzavřena mezi žalobcem jako prodávajícím a žalovaným jako kupujícím, jejím předmětem jsou shora uvedené nemovitosti, kupní cena byla sjednána ve výši , částka, a smlouva obsahuje ujednání, kterým prodávající a kupující potvrzují, že kupní cena byla zcela vypořádána započtením nároku prodávajícího na její zaplacení oproti nároku kupujícího ze smlouvy o zápůjčce uzavřené stranami , datum, . Dále obsahuje ujednání, kterým se zřizuje ve prospěch prodávajícího služebnost spočívající v právu bezplatného doživotního užívání předmětu koupě. K okolnostem uzavření smlouvy vyslechl žalobce i žalovaného jako účastníky řízení a svědky , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, , adresa, , jméno FO, . Uzavřel, že nebylo prokázáno, že by žalovaný při uzavírání kupní smlouvy nejednal s vážnou vůlí nabýt od žalobce úplatně vlastnické právo k předmětným nemovitostem. Nikdo ze slyšených svědků neuvedl, že by se žalovaný při uzavření smlouvy či kdykoliv před tím vyjádřil způsobem svědčícím o tom, že na jeho straně absentuje vážná vůle, nebo že by byl žalovaný informován o tom, že vůle žalobce při uzavření smlouvy je odlišná od vůle ve smlouvě písemně vyjádřené. Jediným důkazem svědčícím pro to, že si žalovaný měl být vědom rozporu vůle žalobce s písemně vyjádřeným obsahem kupní smlouvy, je výpověď žalobce, která však v tomto zůstala osamocená. Na zjištěný skutkový stav okresní soud aplikoval ustanovení § 522 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z."), podle kterého o právní jednání nejde, nebyla-li zjevně projevena vážná vůle, a ustanovení § 554 o. z., podle kterého se k zdánlivému právnímu jednání nepřihlíží. Nepřisvědčil tvrzení žalobce, že muselo být žalovanému zřejmé, že nemohlo být vůlí žalobce zříct se vlastnického práva k předmětným nemovitostem. Z provedeného dokazování – zejména z výpovědí svědků a do značné míry i z výpovědí obou účastníků – vyplynulo, že vztah účastníků byl po řadu let velmi blízký, intenzitou se blížil vztahu otce a syna, účastníky mj. spojovala profese, společné zahraniční cesty i péče o předmětné nemovitostí. Pokud žalobce, který nemá dědice, za dané situace vyjádřil vůli převést vlastnické právo k nemovitostem na žalovaného a současně si vymínil možnost nemovitosti doživotně užívat, nejeví se jeho chování nelogickým. Žalovaný tak neměl důvod usuzovat na nedostatek vůle žalobce, a to tím spíš, že i někteří ze slyšených svědků vnímali majetkový převod jako logické a praktické řešení plně odpovídající tehdejšímu vztahu účastníků. Nesporná je neexistence pohledávky žalovaného vůči žalobci z půjčky zmíněná v kupní smlouvě, avšak tato skutečnost je způsobilá přivodit neplatnost toliko ujednání o způsobu vypořádání kupní ceny, nikoliv neplatnost kupní smlouvy. Dle okresního soudu z toho nelze učinit závěr o tom, že by si žalovaný byl (musel být) vědom nedostatku vůle na straně žalobce. Žalovaný totiž (jak bylo výslechem účastníků a svědků zjištěno) pro žalobce či v jeho prospěch po řadu let vykonával různé činnosti, od výpomoci související s provozem a údržbou předmětných nemovitostí, po aktivity související s jeho tvůrčí a uměleckou činností. Žalovaný tak měl důvod nahlížet na předmětnou transakci jako na úplatný převod vlastnického práva, byť protiplnění poskytnuté z jeho strany nemělo formu finanční ale formu prací a služeb vykonaných pro žalobce v předchozích letech. Proto nelze dospět k závěru, že by kupní smlouva z , datum, byla simulovaným (předstíraným) právním jednáním. Okresní soud tak uzavřel, že žalovaný nabyl vlastnické právo k nemovitostem na základě platně uzavřené kupní smlouvy, a proto žalobu zamítl. Procesně úspěšnému žalovanému podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), přiznal právo na náhradu nákladů řízení.3. Proti tomuto rozsudku se odvolal žalobce a navrhl, aby ho odvolací soud změnil tak, že žalobě vyhoví. Namítá, že je třeba zkoumat vážnost vůle ve vztahu ke kupní smlouvě (a nikoliv obecně k převodu vlastnictví). Není podstatné, zda se chtěl žalobce zříct vlastnického práva, ale jde o to, zda chtěl uzavřít kupní smlouvu, nebo jinou smlouvu a co bylo jeho vůlí. O simulované jednání jde tehdy, pokud projevovaná vůle uzavřít kupní smlouvu není vážná, v takovém případě se vůle jednající osoby uzavřít darovací smlouvu objektivně rozchází s jejím vnějším projevem (uzavřením kupní smlouvy), chybí tak vážnost vůle a jedná se o zdánlivé, tedy nicotné právní jednání (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 3762/2016). Soud prvního stupně dovozuje, že aby simulované právní jednání bylo neplatné (nicotné), je třeba, aby o simulaci prodávajícího kupující věděl a byl s tím srozuměn. Pomíjí však, že bylo prokázáno, že žalovaný o simulaci právního jednání žalobcem věděl. Žalovaný vypověděl, že převod měl být bezplatný. Proto nelze ponechat stranou hodnocení, zda kupní smlouva byla či nebyla právním jednáním „na oko“ a s jakými důsledky (viz rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 3762/2016). Žalovaný si byl vědom, že kupní smlouva je zastřeným právním jednáním, neboť kupní smlouva je úplatným právním jednáním. Smlouva navíc obsahuje fiktivní zápočet neexistující pohledávky žalovaného za žalobcem, a tedy nebyla ujednána reálná cena jako u každé koupě; i to bylo žalovanému známo. Kupní smlouvou se fakticky realizoval bezplatný převod. Takto to žalobce zamýšlel a žalovaný to věděl a akceptoval. Úvaha okresního soudu, že žalovaný neměl za dané situace usuzovat na nedostatek žalobcovy vůle, tak nemá oporu v provedeném dokazování, je v rozporu s obsahem kupní smlouvy a výpovědí žalovaného. Svědci , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, a , jméno FO, a stejně tak i žalovaný a žalobce potvrdili, že pouze z daňových důvodů byla zvolena pro převod nemovitostí forma kupní smlouvy místo darovací; to okresní soud nevzal v úvahu. Má-li být simulované právní jednání nicotné, je oprávněné požadovat, aby o simulaci druhá strana alespoň věděla. Pokud ovšem žalovaný uzavřel smlouvu označenou jako kupní, neměl za žalobcem pohledávku ze zápůjčky, ač smlouva obsahuje ustanovení o jejím započtení na kupní cenu, a tedy věděl, že nic na úhradu kupní ceny platit nebude, sám přitom potvrzuje, že se mělo jednat o bezplatný převod, a tudíž věděl o všech podstatných okolnostech uzavření smlouvy, a musela mu tak být znám skutečná žalobcova vůle, potom se mu takové ochrany nemůže dostat, protože nebyl v dobré víře. Je zřejmé, že chtěli uzavřít bezplatnou smlouvu, a nikoliv smlouvu kupní, a proto je kupní smlouva simulovaným právním jednáním, které mělo zastřít darování, o čemž žalovaný věděl při uzavírání smlouvy. Kupní smlouva je tak nicotným právním jednáním, a přihlížet k ní nelze a samotná formulace kupní smlouvy (článek II odst. 1) vylučuje možnost posoudit ji jako darování (odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 101/2001).4. Žalovaný navrhl potvrzení rozsudku okresního soudu jako věcně správného. Poukázal na to, že svědek , tituly před jménem, , jméno FO, vypověděl, že na základě objednávky žalobce s konkrétními instrukcemi k obsahu zpracovala jeho kancelář návrh kupní smlouvy. U osobního jednání mezi účastníky o zamýšleném převodu nemovitostí ani u podpisu smlouvy nebyl. Svědek , tituly před jménem, arch , jméno FO, vypověděl, že je mu známo, že žalobce z důvodu obav z postihů ze strany finančního úřadu převedl nemovitosti v k. ú. , adresa, na žalovaného a „rozhodně to byl dar“. Přítomen osobního jednání účastníků o uzavření smlouvy a jejím obsahu nebyl, má informace pouze od žalobce a byl jím informován o této projednávané žalobě. Dále svědek uvedl důvod žaloby, že „pánové spolu byli zadobře, v létě se z nějakých osobních důvodů ro