253 C 17/2011-520 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se žalobou ze dne 31.1.2011 domáhal vydání rozhodnutí, kterým by byla žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobci částku 82.260,00 Kč s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení za užívání pozemků parcelní [číslo] zastavěná plocha a nádvoří o výměře 96 m2 a pozemku parcelní [číslo] zahrada o výměře 818 m2, zapsaných na [list vlastnictví] pro obec Brno, katastrální území Žabovřesky. Žalobce žalobu odůvodnil tím, že je vlastníkem předmětných pozemků a žalovaný tyto pozemky užíval bez právního důvodu v období od 31.1.2009 do 31.1.2011 a výše bezdůvodného obohacení byla vyčíslena podle cenového výměru Ministerstva financí [číslo] v částce 45,00 Kč m2 ročně. 2. Žalovaný ve vyjádření uvedl, že žalobce se stal vlastníkem předmětných pozemků na základě rozhodnutí Městského soudu v Brně pod sp. zn. [spisová značka]. V souvislosti s probíhajícím soudním sporem žalovaný přestal o zahradu pečovat, přestal zajišťovat kosení trávy, úklid spadaného listí a větví, neboť tato povinnost přešla na žalobce. Žalovaný nebránil žalobci ve vstupu na zahradu, nebránil mu na zahradě např. realizovat podnikatelskou činnost. Po podání žalobního návrhu žalovaný uhradil žalobci částku 8.640,00 Kč za zastavěný pozemek [číslo] o výměře 96 m2, v této části byl žalobní návrh vzat zpět a soud za použití § 96 odst. 1, 2 o.s.ř. řízení zastavil rozhodnutím soudu ze dne 19.2.2015 a v této části rozhodnutí nabylo právní moci dne 10.6.2015. 3. Městský soud v Brně rozsudkem ze dne 19.2.2015 pod č.j. 253 C 17/2011-156 ve výroku I. řízení do částky 8.640,00 Kč z důvodu zpětvzetí zastavil, ve výroku II. žalovanému stanovil povinnost uhradit žalobci částku 11.452,00 Kč spolu s příslušenstvím a ve výroku III. v částce 62.168,00 Kč žalobní návrh zamítl. 4. Proti rozsudku soudu I. stupně podal odvolání žalobce i žalovaný. 5. Žalobce v odvolání proti výroku III., kterým byl žalobní návrh do částky 62.168,00 Kč s příslušenstvím zamítnut, uvedl, že soud neprovedl důkazy označené žalobcem a dále že neúplně zjistil skutkový stav věci, neboť neprovedl navržené důkazy, v důsledku toho je řízení postižené vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. 6. Žalovaný v odvolání uvedl, že nesouhlasí se závěry soudu I. stupně, jež spočívají v tom, že užíval oba předmětné pozemky, tedy zahradu parc. [číslo] taktéž zastavěný pozemek parc. [číslo] když nesouhlasí ani s tím, že uvedené parcely tvoří funkční celek a odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR pod spis. zn. 28 Cdo 3073/2007. Žalovaný dovodil, že závěry soudu o užívání obou pozemků jsou nesprávné, kdy lze toliko dovodit užívání zastavěného pozemku, nikoliv však sousedního pozemku parc. [číslo] v této souvislosti zdůraznil, že od roku 2001 na uvedený pozemek, tedy pozemek parc. [číslo] – zahrada nevstoupil, pozemek byl oplocen plotem žalobce, který představuje překážku bránící ke vstupu nepozvaným či nepovolaným osobám. 7. Krajský soud v Brně usnesením ze dne 24.11.2015 pod č. j. 15 Co 248/2015-178 zrušil rozsudek soudu I. stupně ve výroku II., III. a IV. a vrátil věc k dalšímu řízení s odůvodněním, že se ztotožňuje se závěry soudu I. stupně o tom, že žalovanému vzniká bezdůvodné obohacení za užívání obou předmětných pozemků, tedy parcely [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, tak i parcely [číslo] – zahrada. Za této situace bylo pak na soudu I. stupně, aby se zabýval výší bezdůvodného obohacení a to s ohledem na závěry vyplývající ze zákonné úpravy a ustálené judikatury, neboť bezdůvodné obohacení v těchto případech odpovídá výši obvyklého nájemnému v místě a čase za srovnatelné pozemky. V tomto směru bylo na soudu I. stupně, aby žalobcem uplatněný nárok, resp. jeho výši, zjistil ze znaleckého posudku, který by za tímto účelem nechal vypracovat. 8. Městský soud v Brně usnesením ze dne 4.5.2016 pod č. j. 253 C 17/2011-181 ustanovil znalce [titul] [celé jméno znalce] z oboru ekonomika, ceny a odhady a úkolem znalce bylo zjistit, jaká by byla výše obvyklého nájemného pozemku parc. [číslo] pro obec Brno, katastrální území Žabovřesky. 9. Znalec vypracoval znalecký posudek [číslo] ve kterém uvedl, že po prostudování spisu a na základě místního a vlastního šetření odhaduje výši obvyklého nájemného za období od 31.1.2009 do 31.1.2011 v částce 358.465,00 Kč. 10. Žalobce v písemném vyjádření ke znaleckému posudku uvedl, že obvyklé nájemné a tím i výše částky, kterou lze po žalovaném v předmětném období požadovat jako po neoprávněném uživateli z titulu bezdůvodného obohacení, je stanovena správně. Vzhledem k tomu, že žalobce v tomto řízení požaduje po žalovaném zaplacení bezdůvodného obohacení, jehož výše se rovná ani ne čtvrtině částky, kterou znalec určil jako obvyklé nájemné a na kterou by měl žalobce z titulu bezdůvodného obohacení nárok, navrhuje žalobce, aby bylo žalobě v celém rozsahu vyhověno a žalobci přiznána náhrada nákladů řízení před soudy obou stupňů. 11. Žalovaný v písemném vyjádření ke znaleckému posudku uvedl, že podle publikace„ Průvodce přechodem na smluvní nájem“ je uvedeno, že„ obvyklá cena je tedy zjistitelná pouze analýzou trhu. Obvyklá cena může být určena pouze u věcí, s nimiž se běžné obchoduje. V případě nájemného lze říci, že obvyklé nájemné lze zjistit pouze tam, kde je běžné nájemné nově sjednáváno nebo měněno za obvyklých obchodních podmínek. Pokud obvyklá cena neexistuje, je třeba ji odvodit na základě obvyklých cen srovnatelné lokality“. Žalovaný s odkazem na časopis soudní inženýrství ročník [číslo] uvedl, že„ měli bychom v prvé řadě vyžadovat, aby bylo přesné stanoveno, jaké nájemné je požadováno“ - -nájemné ekonomické, tedy takové, které uhradí veškeré průměrné náklady vlastníka nemovitosti a přinese mu k tomu přiměřený zisk, -nájemné tržní, tedy takové, jaké by bylo možno za konkrétní nemovitosti v daném místě a čase zpravidla dosáhnout Při zjišťování obvyklé ceny však znalec dle výše uvedeného nepostupoval, znalec nesplnil zadání dané usnesením soudu č. j. 253 C 17/2011-181. 12. Městský soud v Brně rozsudkem ze dne 16.2.2017 pod č. j. 253 C 17/2011-219 stanovil žalovanému povinnost uhradit žalobci částku 73.620,00 Kč vč. příslušenství a žalobní návrh do částky 65.205,00 Kč s příslušenstvím zamítl. V odůvodnění soud uvedl, že v souladu s rozsudkem Krajského soudu v Brně ze dne 24.11.2015 pod č. j. 15 Co 248/2015-178 doplnil řízení znaleckým posudkem [číslo] znalce [titul] [celé jméno znalce], jehož úkolem bylo stanovit bezdůvodné obohacení za užívání pozemků parcely [číslo] pro obec Brno, k. ú. [obec] za období od 31.1.2009 do 31.1.2011 a při rozhodování byl soud vázán názorem odvolacího soudu, který vycházel ze skutečností, že žalovanému vzniklo bezdůvodné obohacení za užívání předmětných pozemků a dále stanovil soudu povinnost zabývat se výší bezdůvodného obohacení a za tímto účelem nechť vypracuje znalecký posudek, jehož úkolem je stanovit výši bezdůvodného obohacení, která by odpovídala výši obvyklému nájmu v místě a čase za srovnatelné pozemky. 13. Proti rozsudku Městského soudu v Brně podal žalovaný odvolání. 14. Krajský soud v Brně rozsudkem ze dne 17.10.2017 pod č. j. 15 Co 143/2017-253 zrušil rozsudek soudu I. stupně a vrátil věc k dalšímu řízení s odůvodněním, že soud I. stupně bude dále důsledně dbát toho, aby pokud zadá znalecký posudek, by jeho úkol byl vymezen zcela jasně a nezpochybnitelně, a to jak ohledně toho, co má být jeho předmětem a také ve vztahu k okamžiku, ke kterému má být obvyklé nájemné stanoveno, znalce též vyslechne, přičemž bude dbát toho, aby se znalec vyjádřil též ke stanovení obvyklého nájemného metodou porovnávací. 15. Městský soud v Brně usnesením ze dne 5.1.2018 pod č. j. 253 C 17/2011-260 ustanovil znalce [titul] [celé jméno znalce], jehož úkolem bylo doplnit znalecký posudek [číslo] ze dne 16.8.2016, a to stanovení ceny obvyklého nájemného pozemku parc. [číslo] pro obec Brno, k. ú. [obec] metodou porovnávací. 16. Znalec v doplňku [číslo] ke znaleckému posudku [číslo] dne 2. května 2018 na základě vyhodnocení nájemních smluv, nabídek pronájmu prostřednictvím realitní inzerce odhadl výši obvyklého nájemného za období od 31.1.2009 do 31.1.2011 v částce 359.950,00 Kč. 17. Žalobce ve vyjádření ke znaleckému posudku uvedl, že částka, kterou žalobce z titulu bezdůvodného obohacení po žalovaném může požadovat, je stanovena správně. 18. Žalovaný k vyjádření k doplnění ke znaleckému posudku uvedl, že podle konstantní judikatury se pozemky hodnotí podle toho, jak jsou uvedeny v katastru nemovitostí u budov podle toho, jak jsou uvedeny v kolaudačním rozhodnutí. Znalec v souladu s usnesením Městského soudu v Brně vytipoval pro srovnání řadu pozemků komerčních objektů. Ani v jednom případě není porovnáváno nájemného pozemku parcely [číslo] jako zahrada a s nájemným jiné pronajímané zahrady. Výše obvyklého nájemného za pozemek parc. [číslo] zahrada je i v tomto případě stanovena chybně. 19. Městský soud v Brně usnesením ze dne 17.1.2019 pod č. j. 253 C 17/2011-36 ustanovil znalce vypracováním znaleckého posudku [titul] [celé jméno znalce], jehož úko