29 C 60/2019-104 — Městský soud v Brně

1. Žalobkyně se žalobou podanou u soudu dne 21. 3. 2019 domáhala po žalované zaplacení částky 169 400 Kč s úrokem z prodlení specifikovaným ve výroku tohoto rozsudku. Uvedla, že na základě inzerátu žalované, ve kterém prodávající zastoupen žalovanou nabízel k prodeji pozemek [parcelní číslo] – zastavená plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] – objekt k bydlení a pozemek [parcelní číslo] – zahrada v obci a k. ú. [obec] (dále jen„ dům“) a ve kterém výslovně uvedl, že přidanou hodnotou domu je jeho dobrý stav, kdy žalovaná jej žalobkyni takto i prezentovala a kdy žalovaná na svých webových stránkách uváděla, že je odbornicí na faktický stav nemovitostí, žalobkyně projevila u žalované telefonicky zájem o zprostředkování jeho koupě. Žalovaná jí sdělila, že se jí zrovna na prohlídku domu do dané lokality nehodí jet, řekla jí, kde je schovaný klíč k domu a nechť si jej žalobkyně sama prohlédne. Žalobkyni v té době jiný stav domu, než jak byl popsán v inzerátu a jak jej žalovaná žalobkyni i prezentovala, nebyl znám. Žalobkyně jako zprostředkovatel a žalovaná jako zájemce uzavřely dne 24. 9. 2018 písemně zprostředkovatelskou smlouvu, kterou se žalovaná zavázala, že zprostředkuje uzavření kupní smlouvy o prodeji domu za cenu 2 800 000 Kč a žalobkyně se zavázala, že zaplatí provizi ve výši 169 400 Kč včetně DPH formou zálohy, splatné nejpozději do 5 pracovních dnů od podpisu smlouvy bezhotovostně na účet žalované, kdy nárok na provizi vzniká a tato je splatná v den uzavření zprostředkované kupní smlouvy. Žalobkyně zálohu složila. Provedla prohlídku domu sama bez žalované, kdy z důvodu, že na koupi domu spěchala, již při této prohlídce byla přítomna i osoba z oboru stavebnictví. Na základě zjištění stavu domu prohlídkou a po ní vyhotoveného odborného posouzení osobou z oboru stavebnictví žalobkyně zjistila, že dům má závažnou skrytou vadu – staticky významné šikmé trhliny v jeho nosných zdech, které svědčí o sedání základových konstrukcí domu, kdy bude nutné provést stavební úpravy, a to kompletní podchycení základů domu podbetonováním, případně podchycením systémem mikropilot. Žalobkyně tuto skutečnost sdělila žalované dne 24. 10. 2018 telefonicky. Následně na výzvu žalobkyně jednaly ústně žalobkyně, žalovaná a prodávající domu, kdy žalobkyně na základě zjištění vady domu navrhla, nechť žalovaná nechá vyhotovit znalecký posudek k zjištění ceny domu, žalovaná však odmítla, žalobkyně poté navrhla snížení kupní ceny domu o 800 000 Kč, žalovaná a prodávající domu však odmítly. Žalobkyně tak měla za to, že žalovaná jí skutečný stav domu zatajila a že tu již není žádná ochota jednat o snížení kupní ceny domu. Za této situace žalobkyně dopisem ze dne 24. 10. 2018, který byl doručen žalované při výše uvedeném jednání osobně oproti podpisu, od zprostředkovatelské smlouvy odstoupila a vyzvala žalovanou k vrácení složené zálohy na provizi ve lhůtě. Žalovaná však ničeho nevrátila. Žalovaná sdělila, že k odstoupení od smlouvy nedošlo. Nechala vyhotovit znalecký posudek k zjištění ceny domu. Na základě vyhotoveného znaleckého posudku byla zjištěna tatáž vada domu jako v odborném posouzení a bylo zjištěno, že cena domu je 1 850 000 Kč, tedy o téměř milion méně, než činila navržená kupní cena. Žalobkyně poté zjistila, že text inzerátu byl žalovanou změněn, když byla z jeho textu odstraněna věta, že přidanou hodnotou domu je jeho dobrý stav. Zjistila také, že další zájemce koupil dům za výrazně nižší kupní cenu. K tomu, že naopak žalovaná se podáním u soudu dne 30. 7. 2020 domáhala po žalobkyni zaplacení smluvní pokuty 169 400 Kč a tento svůj nárok započetla vůči nároku žalobkyně dle žaloby, žalobkyně uvedla, že tento nárok nevznikl. Souhlasila s tvrzením žalované, že účastníci si také ve zprostředkovatelské smlouvě ujednali povinnost žalobkyně a smluvní pokutu, jak tvrdí žalovaná. Žalobkyně však povinnost ze smlouvy neporušila. Žalované tak právo na smluvní pokutu nevzniklo. Nevyjádřila se k tvrzení žalované, že žalovaná ji vyzvala k zaplacení smluvní pokuty. Žalobkyně ji nezaplatila. Žalované tak ani právo započíst tento nárok na nárok žalobkyně dle žaloby nevzniklo. Žalovaná ani nezapočetla tento nárok na nárok žalobkyně dle žaloby dopisem z 9. 10. 2020, když nebyl žalobkyni doručen, byl doručen jejímu zástupci. Nárok žalobkyně dle žaloby tak k datu rozhodnutí soudu trvá. 2. Po zahájení řízení žalobkyně vzala žalobu zpět co do úroku z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 169 400 Kč od 25. 10. 2018 do 30. 10. 2018 s tím, že počátek prodlení žalované s plněním nastal později. Žalovaná se zpětvzetím souhlasila. Soud proto rozhodl tak, že řízení v tomto rozsahu zastavil (§ 96 odst. 2 a 3 o. s. ř.) (výrok I.). 3. Žalovaná žalobu navrhla zamítnout. Souhlasila s tvrzením žalobkyně o uzavření zprostředkovatelské smlouvy a jejím obsahu. Souhlasila, že žalobkyně zálohu na provizi složila. Uvedla však, že žalobkyně měla možnost se ještě před uzavřením zprostředkovatelské smlouvy se stavem domu seznámit, neboť ve chvíli, kdy projevila telefonicky zájem o zprostředkování koupě domu, žalovaná jí opakovaně nabídla prohlídku domu, tato však odmítla s tím, že„ lokalitu a nemovitost zná“. Dále uvedla, že žalobkyně následně od zprostředkovatelské smlouvy neodstoupila, neboť k tomu u ní chyběla vůle, popřípadě odstoupení bylo neplatné, popřípadě zastřelo jiné jednání, když po uzavření zprostředkovatelské smlouvy a prohlídce domu žalobkyně ve skutečnosti o koupi domu pozbyla zájem, nebyla již u ní vůle kupní smlouvu uzavřít, proto hledala na domě vadu, navrhla žalované a prodávající domu snížení jeho kupní ceny hluboko pod její výši, a když návrh nepřijaly, od smlouvy odstoupila. Naopak žalovaná se podáním u soudu dne 30. 7. 2020 domáhala po žalobkyni zaplacení smluvní pokuty 169 400 Kč a tento nárok započetla vůči nároku žalobkyně dle žaloby. K tomu uvedla, že účastníci si také ve zprostředkovatelské smlouvě ujednali, že žalobkyně jako zájemce se zavazuje poskytovat žalované jako zprostředkovateli součinnost, která má rozhodný význam k řádnému plnění smluvních závazků, a dále si také ujednali, že v případě, kdy nedojde k uzavření kupní smlouvy k domu z důvodu na straně žalobkyně jako zájemce, je žalobkyně povinna zaplatit žalované jako zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši složené zálohy na provizi. Žalobkyně povinnost ze smlouvy porušila, když po uzavření zprostředkovatelské smlouvy a prohlídce domu zjevně o koupi domu pozbyla zájem, nebyla u ní již vůle kupní smlouvu uzavřít, proto hledala na domě vadu, navrhla žalované a prodávající domu snížení jeho kupní ceny hluboko pod její výši, a když návrh nepřijaly, od smlouvy odstoupila. Žalované jako zprostředkovateli tak vzniklo právo na smluvní pokutu, kdy její výše činila výši již složené zálohy na provizi. Žalovaná dopisem ze dne 27. 7. 2020, který doručila žalobkyni dne 30. 7. 2020 prostřednictvím jejího zástupce, vyzvala žalobkyni k jejímu zaplacení. Žalobkyně však nezaplatila. Žalovaná následně dopisem ze dne 9. 10. 2020, který doručila žalobkyni dne 12. 10. 2020 při jednání soudu, započetla tento svůj nárok na nárok žalobkyně dle žaloby. Nárok žalobkyně dle žaloby tak k datu rozhodnutí soudu již netrvá. 4. Soud dospěl k následujícímu zjištění. Ze shodných tvrzení účastníků o zveřejnění inzerátu a o jeho obsahu, se kterým nebyla v rozporu ani kopie inzerátu, a z výpisu z obchodního rejstříku má soud za prokázáno, že žalovaná jako podnikatel při podnikatelské činnosti – zprostředkovatelská činnost, realitní agentura, zveřejnila inzerát, kde prodávající zastoupen žalovanou nabízel k prodeji dům, a že v textu inzerátu bylo výslovně uvedeno, že„ přidanou hodnotou domu je jeho dobrý stav“. 5. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení] – zaměstnankyně žalované, [jméno] [příjmení] – prodávající domu a [jméno] [příjmení] – jednatelky žalované, které shodně potvrdily, že na základě výše uvedeného inzerátu žalobkyně u žalované, konkrétně u realitní makléřky žalované – paní [příjmení], telefonicky projevila zájem o zprostředkování koupě domu. 6. Z výše uvedené výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení] – zaměstnankyně žalované, [jméno] [příjmení] – prodávající domu a [jméno] [příjmení] – jednatelky žalované, které popsaly, co věděly o jednání žalobkyně a žalované před uzavřením zprostředkovatelské smlouvy, má soud za prokázáno, že ve výše uvedeném telefonickém rozhovoru žalobkyně zároveň sdělila že„ lokalitu a nemovitost zná“, nebylo mezi nimi upřesněno, co tím má žalobkyně na mysli, o stavu domu si nic dalšího nesdělily, nedoložily, a to ani následně před uzavřením smlouvy, a v době uzavření zprostředkovatelské smlouvy žalobkyni tedy jiný stav domu, než jak byl popsán v inzerátu, nebyl znám, tj. nevěděla ani o vadě domu – staticky významných šikmých trhlinách v jeho nosných zdech. Z výše uvedených důkazů nevyplynulo a ani z obsahu spisu nevyplynulo, že by žalobkyně v době před uzavřením zprostředkovatelské smlouvy i jen viděla dům zevnitř. 7. Ze zprostředkovatelské smlouvy ze dne 24. 9. 2018 a výše uvedených výpovědí soud