2112 C 15/2020-104 — Městský soud v Brně

1. Žalobním návrhem ze dne 10. 12. 2020 se žalobce domáhal zaplacení částky 33 886 Kč s úrokem z prodlení s tím, že je vlastníkem pozemku parc. [číslo] o výměře 27 m2, zastavěná plocha a nádvoří v k.ú. [část obce] a na tomto pozemku stojí stavba č. e. 735 ve vlastnictví žalovaného. Za období od 4. 2. 2012 do 31. 12. 2019 žalovaný žalobci za užívání předmětného pozemku ničeho neplatil, žalobce se tak domáhal zaplacení bezdůvodného obohacení, které určil na základě posouzení vlastního odborníka na částku v rozmezí 150 Kč – 167 Kč za m2 a rok, tj. celkem 33 886 Kč. Žalovaný byl k zaplacení bezdůvodného obohacení vyzván přípisem ze dne 7. 8. 2020 s termínem splatnosti dne 30. 9. 2020. 2. Žalovaný uplatněný nárok neuznal. Namítal nedostatek aktivní legitimace žalobce, promlčení nároku a sporoval výši vypočteného bezdůvodného obohacení. Považoval za nepřijatelné, aby bylo zapsáno vlastnictví státu po změně režimu v roce 1989 na základě usnesení z roku 1955, kterým propadl majetek z důvodu emigrace. Nabývací titul státu tak považoval za absolutně neplatný a žalobce za aktivně nelegitimovaného. Jako vlastník je žalobce veden toliko od 9. 5. 2019, až od tohoto data by mohl teoreticky žádat vydání bezdůvodného obohacení. 3. Žalobce v reakci na vznesenou námitku promlčení vzal žalobu částečně zpět a předmětem řízení nadále zůstalo bezdůvodné obohacení za období od 10. 12. 2017 do 31. 12. 2019 ve výši 9 197,40 Kč. Tato částka je určena jako 160 Kč/m2/rok 2017 – 22 dnů, 164 Kč/m2/rok 2018 a 167 Kč/m2/rok 2019. Dále vzal žalobce žalobu zpět zčásti poté, co nechal ocenit obvyklou výši nájemného znaleckým posudkem a ohledem na platbu žalovaného. Na tyto procesní úkony soud reagoval mimo jiné výrokem pod bodem I. tohoto rozsudku v souladu s § 96 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ OSŘ). Dále žalobce uvedl, že stát zůstal vlastníkem pozemku, protože zde není oprávněná osoba, jež by po roce 1989 využila možnosti napravit křivdy minulého režimu cestou restitučních předpisů. Prohlášení z 3. 4. 2019 má pouze deklaratorní charakter, vlastnictví státu vzniklo již v roce 1955, do roku 2019 zapsaný vlastník byl zapsán v rozporu s právním stavem trvajícím již od roku 1955. 4. Žalovaný dále uvedl, že nedostatky v péči o svěřený majetek (tj. pozdní zápis vlastnictví státu do katastru nemovitostí) nemohou jít k jeho tíži. 5. Soud provedl dokazování předloženými listinnými důkazy a výslechem znalce a dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu. 6. Žalobce je zapsán na listu vlastnictví [číslo] jako vlastník pozemku parc. [číslo] o výměře 27 m2, zastavěná plocha a nádvoří, v k.ú. [část obce], s účinky zápisu dne 9. 5. 2019. Žalovaný je zapsán na listu vlastnictví [číslo] jako vlastník stavby č. e. [anonymizováno], rodinná rekreace, stojící na pozemku parc. [číslo] zapsaném na [list vlastnictví] s účinky zápisu ke dni 4. 2. 2012. Předmětný pozemek je obklopen pozemkem parc. [číslo] užívaným jako zahrada a nachází se v zahrádkářské kolonii (katastrální mapa). Na pozemku stojí chatka (fotografie). Z prohlášení žalobce z 3. 4. 2019 soud zjistil, že pozemek do té doby zapsaný na [jméno] [spisová značka] usnesením Lidového soudu trestního v Brně ze dne 9. 11. 1955, č.j. 2 Nt 321/55-17, připadl státu. Vlastnické právo k předmětnému pozemku tak nabyl stát. Náhradu za bezesmluvní užívání vypočetl [anonymizováno] [jméno] [příjmení] jako odborník žalobce ve výši původně žalované částky (stanovení náhrady ze dne 11. 10. 2019). Výzvou ze dne 7. 8. 2020 vyzýval žalobce žalovaného k zaplacení částky 33 886 Kč ve lhůtě do 30. 9. 2020, žalovaný výzvu převzal dne 21. 8. 2020 (č. l. 12). Ani přes výzvu ze dne 6. 10. 2020 žalovaný nezaplatil před podáním žaloby ničeho (výzva včetně+ doručenky – č. l. 13). Z dokladů o platbě ze strany žalovaného ze dne 7. 12. 2021 bylo zjištěno zaplacení částky 1 112 Kč žalobci. 7. Z pachtovních a nájemních smluv k pozemkům v [část obce], [část obce] a [část obce] uzavřených mezi Statutárním městem Brnem a Českým zahrádkářským svazem předložených žalovaným soud zjistil, že nájemné (pachtovné) bylo sjednáno v rozmezí 11 Kč a 48 Kč za m2 a rok. Tato výše platila mezi lety 2012 až 2019. 8. Ze znaleckého posudku [anonymizováno] [jméno] [příjmení] zadaného žalovaným bylo zjištěno, že obvyklé nájemné zastavěného pozemku bylo 20 Kč/m2/rok, tj. za žalované období 1 112 Kč. Znalec nepoužil metodu výpočtu nájemného poměrem z kupní ceny obdobných nemovitostí, kterou sám zmiňuje, ale porovnáním nájemních smluv, neboť disponoval dostatečným vzorkem z období 2017 a 2021,„ kdy se úroveň nájemného u pronájmů zahrádek příliš neměnila“. Porovnával nájemní smlouvy uzavřené mezi [územní celek] a Českým zahrádkářským svazem v devadesátých letech a doplněné dodatky v předmětném období a smlouvu města Brna se společností [právnická osoba] uzavřenou v devadesátých letech na 50 let k pozemku o rozloze 2 618 m2, když podle inflační doložky činilo nájemné za m2 a rok 2015 cca 5 Kč. 9. Ze znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení] ze dne 24. 7. 2021 zadaného žalobcem a doplněného výslechem znalce u jednání dne 8. 12. 2021 vyplynulo, že obvyklé nájemné pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce] činilo v roce 2017 57,41 Kč/m2/rok, v roce 2018 61,97 Kč/m2/rok a v roce 2019 67,15 Kč/m2/rok. Vynásobením těchto částek, výměry pozemku a žalovaného období 10. 12. 2017 - 31. 12. 2019 lze dospět k částce 3 580 Kč. Pro výpočet obvyklého nájemného zastavěného pozemku byl znalcem použit Znalecký standard POSN č. 4, což je mezi znalci všeobecně uznávaná metodika zpracovaná profesní organizací, když cena nájemného zastavěného pozemku se určí jako 5 % z obvyklé kupní ceny. Současně též z výpovědi znalce vyplynulo, že aplikoval i porovnávací metodu pomocí skutečně realizovaných prodejů pozemků v dané lokalitě a blízkém okolí s použitím redukčních indexů. Metodu přímého porovnání obdobných nájemních a pachtovních smluv znalec v případě zastavěného pozemku, na rozdíl od přilehlé zahrady, nemohl použít z důvodu nedostatku relevantních vzorků v době zpracování posudku. Porovnávané kupní ceny byly získány z kupních smluv v archivu znalce a regulovány koeficienty zohledňujícími odlišnost pozemku porovnávaného a pozemku v projednávané věci. Hodnota předmětného pozemku tak byla pro rok 2021 určena na částku 43 200 Kč, z čehož 5 % odpovídá ročnímu nájemnému pro rok 2021 ve výši 2 160 Kč. Nájemné pro minulé roky pak znalec určil pomocí inflačního indexu. 10. U svého výslechu znalec doplnil, že porovnávané kupní smlouvy byly realizovány v roce 2020 Nájemní smlouvy předkládané žalovaným nepovažoval za relevantní vzorek, neboť město pronajímá své pozemky zahrádkářskému svazu za netržních podmínek. Dotyčný subjekt může pozemky dále pronajímat pouze svým členům a městu tak ubývá starost s péčí o ně, což je kompenzováno nižším nájemným. Současně jejich předmětem byly pozemky o větší rozloze a za konstatní cenu. Při prodeji spolu s okolní zahradou by byla cena zastavěného pozemku stejná, neboť se jedná o funkční celek. U nájmu je však třeba postupovat odlišně. 11. Z emailové komunikace účastníků soud nezjistil nic jiného, než neúspěšné pokusy o smír. 12. Pokud soud neprovedl důkazy spočívající v ortofotomapě nebo usnesení trestního soudu, nebylo toho třeba, neboť poloha pozemku nebyla mezi účastníky sporná, rovněž tak nebylo sporné ani to, že pozemek nabyla Česká republika na podkladu převzetí bez právního titulu v padesátých letech, což plynulo z prohlášení žalobce jako podkladového materiálu pro provedení záznamu do katastru nemovitostí. Rovněž nebylo rozhodné, na základě jakého právního titulu nabyl vlastnictví chatky žalovaný, neboť to nemělo vliv na právní posouzení skutečnosti, že k užití pozemku pod chatkou neměl žádný právní titul. 13. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícímu právnímu závěru. Žalovaný byl v období od 10. 12. 2017 do 31. 12. 2019 vlastníkem stavby stojící na pozemku žalobce parc. [číslo] v k.ú. [část obce] a jeho pozemek tak bez smluvního podkladu užíval a žalobci za to neplatil ničeho kromě částky 1 112 Kč zaplacené bezprostředně před jednáním soudu. Bylo tak evidentní, že na straně žalovaného vzniklo bezdůvodné obohacení na úkor žalobce (§ 2991 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník) a je povinen vydat, oč se obohatil. Ostatně uvedené okolnosti mezi účastníky sporné nebyly, sporná byla pouze výše bezdůvodného obohacení, když ostatní argumentace žalovaného nebyla relevantní. 14. Námitka nedostatku aktivní legitimace žalobce opřená o argumenty žalovaného nebyla použitelná, neboť to, zda pozemek by měl být vlastnictvím dříve zapsané fyzické osoby, by musel být řešen v příslušném řízení podle zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, případně podle jiného předpisu (např. č. 87/199 Sb.), tedy v rámci restituce, v němž by oprávněná osoba – s ohledem na datum narození původního katastrálního vlastníka spíše jeho nástupce – brojila proti případně bezprávnému zabrá