55 C 95/2019-133 — Městský soud v Brně

1. Žalobkyně se žalobou doručenou Městskému soudu v Brně dne 16. 5. 2019 domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud určil, že výpověď z nájmu bytu ze dne 8. 3. 2019 je neplatná. 2. Žalobu odůvodnila tím, že je nájemkyní bytu [číslo] v domě na ulici [obec a číslo] v Brně (dále jen jako„ předmětný byt“) a žalovaní jsou spoluvlastníci pozemku p. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] v [katastrální uzemí]. Dne 22. 3. 2019 byla žalobkyni doručena výpověď z nájmu předmětného bytu ze dne 8. 3. 2019 (dále jen jako„ Výpověď). Výpověď byla odůvodněna tím, že žalobkyně nezaplatila nájemné za dobu více než 3 měsíců, a to za měsíce listopad 2018, prosinec 2018, leden 2019 a únor 2019; že nezaplatila platbu za služby spojené s užíváním bytu za období od 1. 7. 2018 do 31. 12. 2018; a dále tím, že žalobkyně neumožnila kontrolu svých plynových zařízení revizním technikem. Žalobkyně v žalobě namítla, že výpověď nebyla podána k tomuto úkonu oprávněnými osobami, resp. všemi oprávněnými osobami, a že výpověď neobsahuje poučení nájemce o tom, od kterého data se zákonná lhůta pro podání návrhu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi počítá. Prodlení s platbami nájemného a služeb bylo negativně ovlivněno prodlením pronajímatelů s vystavením potvrzení potřebných pro přiznání příspěvku na bydlení a došlo k němu objektivně bez jejího zavinění, kdy se starala o nemocnou matku, a i z důvodu zhoršujícího se vlastního zdravotního stavu byla nucena přerušit živnost jakožto jediný zdroj příjmu. Poté, co byla dávka sociální pomoci žalobkyni přiznána a vyplacena, žalobkyně veškeré dlužné částky uhradila a v současné době již pronajímatelům ničeho nedluží. Pokud jde poté o požadavek na umožnění kontroly plynových spotřebičů, tak tento byl pronajímateli uplatněn nad rámec povinností nájemce bytu, kdy v roce 2016 proběhla na ulici [obec] rekonstrukce plynovodu, distribuce plynu byla v období od 12. 9. 2016 do 19. 9. 2016 přerušena a po rekonstrukci došlo ke kontrole plynového vedení a spotřebičů odborně kvalifikovaným zaměstnancem, jejich další kontrola by již zasahovala do nerušeného nájmu, neboť k ní doposud nenastal důvod. 3. Žalovaní se k žalobou uplatněnému nároku vyjádřili v rámci podání doručeného soudu dne 30. 9. 2019, kde uvedli, že Výpověď považují za platnou po formální stránce a za oprávněnou, pokud jde o naplnění výpovědních důvodů. Žalobkyni je zplnomocnění prvního žalovaného druhou žalovanou k zastupování ve všech záležitostech týkajících se předmětného domu známo, propachtování předmětného domu třetímu žalovanému poté žalobkyně vzala též na vědomí, a to již jen tím, že na číslo bankovního účtu třetího žalovaného uvedené v oznámení této skutečnosti nájemcům hradila nájemné. K formálním náležitostem Výpovědi žalovaní uvedli, že žalobkyně byla poučena o svém právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi zcela v souladu s požadavky příslušných ustanovení občanského zákoníku. Pokud jde poté o naplnění výpovědních důvodů, tak žalobkyně nepopírá, že se s platbou nájemného a služeb dostala do prodlení a její tvrzení o tom, že se do prodlení dostala bez svého zavinění, se nezakládají na pravdě. [příjmení] o nemocnou matku, která zemřela dne 20. 2. 2007, nemá žádnou souvislost se vznikem dluhu na nájemném za období od listopadu 2018 do února 2019. Dávka státní sociální podpory – příspěvek na bydlení byl poté žalobkyni přiznán již dne 27. 8. 2018. Přerušení distribuce plynu v roce 2016 nijak nesouvisí s nutností revize plynových spotřebičů v předmětném bytě. Po dokončení prací byla provedena revize plynového zařízení (6,5 m dlouhého nového úseku plynovodu od uzávěru na fasádě přes zeď do suterénu k místu napojení ve sklepě), nikoliv revize spotřebičů v jednotlivých bytech. Poslední revize plynových spotřebičů žalobkyně byla provedena dne 15. 10. 2013, kdy bylo konstatováno, že plynový kotel v předmětném bytě je nezpůsobilý k provozu, u plynového sporáku chybí ovládací prvky a je zanešený nečistotami. Od listopadu 2013 žalobkyně do předmětného bytu nikoho nepustila ani nedodala pozdější revizi jejich plynových spotřebičů. Žalovaní dále namítli opožděné podání žaloby o určení neplatnosti Výpovědi, kdy Výpověď byla k poštovní přepravě podána dne 8. 3. 2019 a téhož dne byl originál této Výpovědi vložen do obálky a do dopisní schránky žalobkyně za přítomnosti svědkyně [jméno] [příjmení] [příjmení]. Tuto námitku poté žalovaní s odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu ČR rozvedli v rámci podání doručeného soudu dne 17. 1. 2021, kdy poštovní zásilka byla dne 11. 3. 2019 uložena na poště, žalobkyně byla o této skutečnosti vyrozuměna a již tímto dnem se Výpověď dostala do sféry dispozice žalobkyně. 4. V rámci jednání soudu konaného dne 14. 12. 2020 poté žalobkyně upřesnila, že se podanou žalobou domáhá přezkoumání oprávněnosti Výpovědi, tedy přezkoumání toho, zda byl naplněn výpovědní důvod. <b>5. V projednávané věci provedl soud dokazování listinnými důkazy, z nichž zjistil následující skutečnosti.</b> 6. První žalovaný a druhá žalovaná mají s právními účinky vkladu práva ke dni 14. 4. 2004 ve společném jmění manželů pozemek p. [číslo] o výměře 319 m2 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] - bytový dům (Výpisy z katastru nemovitostí – listů vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí] ke dni 14. 5. 2019 a ke dni 14. 12. 2020). Na základě plné moci ze dne 1. 1. 2009 zmocnila druhá žalovaná prvního žalovaného k zastupování ve všech záležitostech týkajících se domu [obec a číslo] v [katastrální uzemí] ([příjmení] moci ze dne 1. 1. 2009). Žalobkyně je od 20. 2. 2007 nájemkyní bytu [číslo] nacházejícím se ve druhém nadzemním podlaží domu v Brně na ulici [obec a číslo] v [katastrální uzemí] (dále jen jako„ předmětný byt“). Nájem předmětného bytu na žalobkyni přešel po smrti její matky [jméno] [celé jméno žalobkyně] (Shodná tvrzení účastníků, Žádost o potvrzení nájemního vztahu ze dne 27. 5. 2019, Potvrzení ze dne 16. 6. 2009). Nájemné za užívání předmětného bytu činí 7.365 Kč měsíčně, záloha na služby ve výši 95 Kč byla s účinností od 1. 4. 2018 zrušena (Rozpis nákladů – nájemného a služeb ze dne 27. 7. 2017, Oznámení o zrušení záloh ze dne 26. 3. 2018, Žádost o součinnost ze dne 10. 4. 2018, E-mail ze dne 16. 4. 2018). Třetí žalovaný je na základě pachtovní smlouvy ze dne 18. 12. 2017 pachtýřem mimo jiné nemovitosti pozemku p. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] – bytový dům v [katastrální uzemí] Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou a pachtýři založila oprávnění požívat výnosy z předmětu pachtu, hospodařit s předmětem pachtu, podepisovat nájemní smlouvy a vybírat svým jménem nájemné a další související platby. Propachtování domu [obec a číslo] bylo nájemníkům tohoto domu oznámeno na konci roku 2017, současně byli informováni o změně čísla bankovního účtu, na který mají být poukazovány platby nájemného i platby služeb (Pachtovní smlouva ze dne 18. 12. 2017, Změna čísla bankovního účtu). Dne 8. 3. 2019 byla zástupkyní prvního žalovaného a třetího žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení] sepsána výpověď z nájmu předmětného bytu (dále jen jako„ Výpověď“). Výpověď byla adresována žalobkyni a byla odůvodněna tím, že žalobkyně nezaplatila nájemné za dobu více než 3 měsíců, a to částku 2.165 Kč za měsíc listopad 2018, částku 7.365 Kč za měsíc prosinec 2018, částku 7.365 Kč za měsíc leden 2019 a částku 7.365 Kč za měsíc únor 2019, a že žalobkyně nezaplatila platbu za služby spojené s užíváním předmětného bytu ve výši 705 Kč za období od 1. 7. 2018 do 30. 9. 2018 a ve výši 701 Kč za období od 1. 10. 2018 do 31. 12. 2018. Dále byla Výpověď odůvodněna tím, že žalobkyně i přes opakované písemné výzvy nedodala [anonymizováno] potvrzení či doklad o tom, že její zařízení v předmětném bytě jsou schopna bezpečného provozu, ani neumožnila [anonymizováno] technického stavu bytu. Výpověď byla dána s tříměsíční výpovědní lhůtou a žalobkyně byla poučena o tom, že v souladu s ustanovením § 2286 odst. 2 a § 2290 občanského zákoníku má možnost proti výpovědi vznést námitky a podat do dvou měsíců návrh soudu, aby přezkoumal, zda výpověď je oprávněná. K Výpovědi byla přiložena plná moc ze dne 8. 3. 2019, na základě které byla advokátka Mgr. [jméno] [příjmení] zmocněna prvním žalovaným a třetím žalovaným k zastupování ve věci skončení nájmu předmětného bytu (Výpověď z nájmu bytu ze dne 8. 3. 2019). Dne 8. 3. 2019 [jméno] [příjmení] [příjmení] potvrdila, že originál listiny byl toho dne v její přítomnosti vložen prvním žalovaným do obálky a poté do dopisní schránky žalobkyně (Prohlášení ze dne 8. 3. 2019). Zásilka s Výpovědí byla dne 8. 3. 2019 předána k poštovní přepravě, dne 11. 3. 2019 byla zásilka uložena u provozovatele poštovních služeb a žalobkyni byla dodána dne 22. 3. 2019 (Podací stvrzenka, Dodejka). Dne 27. 8. 2018 byla žalobkyni přiznána dávka státní sociální podpory, a to příspěvek na bydlení ve výši 5.204 Kč, přičemž dne 15. 5. 2019 byl příspěvek na bydlení snížen na částku ve výši 3.691 Kč (Oznámení o přiznání dávky státní