115 C 122/2021-222 — Městský soud v Brně

1. Žalobou došlou soudu dne 1.7.2021 domáhal se žalobce a) zaplacení částky 98.923,50 Kč a oba žalobci a), b) společně zaplacení téže částky s odůvodněním, že žalobce a) je spoluvlastníkem v rozsahu ideální jedné poloviny a oba žalobci pak mají ve společném jmění manželů rovněž spoluvlastnický podíl v rozsahu ideální jedné poloviny k pozemku parc. [číslo] na kterém stojí stavba bez čp./če., pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] vše v k.ú. [obec] na [anonymizováno], přičemž tyto pozemky se nachází v areálu farmy žalovaného, který je užívá ke své podnikatelské činnosti, a je tak povinen vydat bezdůvodné obohacení. Žalobci se domáhali bezdůvodného obohacení nabytého za období let 2018, 2019, 2020 ve výši 39 Kč za m2 za rok, když vycházejí ze znaleckého posudku [anonymizováno] [příjmení]. 2. Žalovaný nepopíral, že žalobci jsou vlastníky označených nemovitostí a že je v rozhodném období užíval, nesouhlasil s výši požadovaného bezdůvodného obohacení. Žalovaný tvrdil, že výzva k zaplacení bezdůvodného obohacení mu byla doručena až dne 9.7.2021. Dále vznesl námitku promlčení ohledně nároku na zaplacení bezdůvodného obohacení za období od 1.1.2018 do 30.6.2018. 3. Před zahájením jednání vzali žalobci žalobu částečně zpět, soud řízení v rozsahu zpětvzetí výrokem I., II. rozsudku v souladu s § 96 odst. 2, 4 o.s.ř částečně zastavil. 4. Shodným tvrzením účastníků, výpisem z katastru nemovitostí bylo prokázáno, že oba žalobci mají ve společném jmění manželů spoluvlastnický podíl v rozsahu ideální jedné poloviny k předmětným pozemkům, tj. pozemku parc. [číslo] o výměře 73 m2, na kterém stojí stavba bez čp./če, pozemku parc. [číslo] o výměře 1599 m2 a pozemku parc. [číslo] o výměře 19 m2, vše v k.ú. [obec] na [anonymizováno], a žalobce a) je pak spoluvlastníkem v rozsahu ideální jedné poloviny těchto pozemků, pozemky jsou zapsány na listu vlastnictví [číslo] pro k.ú. [obec] na [anonymizováno], okres [okres]. Shodným tvrzením účastníků bylo prokázáno, že žalovaný označené pozemky žalobců užíval bez právního důvodu v letech 2018, 2019, 2021. Rozsudkem Městského soudu v Brně sp. zn. 21 C 196/2018 bylo prokázáno, že účastníci vedli soudní spor ohledně nároku žalobců na zaplacení bezdůvodného obohacení za užívání totožných pozemků za období od 1.1.2014 do 31.12.2017, uvedeným rozhodnutím byl žalobci a) přiznán proti žalovanému nárok na zaplacení částky 28.400 Kč a žalobcům a), b), přiznán nárok proti žalovanému na zaplacení částky 28.400 Kč, rozsudek nabyl právní moci. Listinou ze dne 23.6.2021 a podací stvrzenkou bylo prokázáno, že žalobci před podání žaloby vyzývali žalovaného k plnění. Z listiny České pošty o sledování zásilky soud zjistil, že předžalobní výzva žalobců byla žalovanému doručena dne 9.7.2021. 5. Na návrh žalobců soud provedl dokazování znaleckým posudkem [anonymizováno] [příjmení]. Soud ze závěrů tohoto znaleckého posudku nevycházel, ztotožnil se s hodnocením žalovaného v tom směru, že znalkyně se nezabývala hodnocením srovnávaných vzorků z hlediska využitelnosti, velikosti, tvaru pozemku, omezení v přístupu k pozemku, existencí ochranného pásma či možného napojení na inženýrské sítě. Soud proto přistoupil k ustanovení znalce z oboru ekonomika-ceny a odhady se specializací nemovitosti [celé jméno znalce]. 6. Ze znaleckého posudku [číslo] ze dne 28.4.2022, jeho dodatku č. 1 ze dne 2.9.2022 a výslechu znalce [celé jméno znalce] u jednání soud zjistil, že znalec pro určení výše bezdůvodného obohacení použil metodu procentuální sazby z obvyklé ceny pozemků za použití Znaleckého standardu POSN č. 4 zpracovaného Asociací znalců a odhadců ČR. Znalec nejdříve určil obvyklou cenu pozemků za použití porovnávací metody. K zpracování znaleckého úkolu zvolil pět obdobných skutečně realizovaných prodejů pozemků, kdy volil pozemky spadající do zemědělských lokalit nebo zemědělské areály v lokalitě jihomoravského kraje. Znalec při výběru porovnávaných nemovitostí preferoval naplnění požadavku porovnávaní obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase. Obvyklou cenu pozemků vypočetl k 31.1.2020 ve výši 304.380 Kč a pro delší časové období použil index inflace (HB index) k datu ocenění, který je aktualizován 1 x za čtvrt roku. Použití tohoto indexu vyhovuje platné metodice, protože je vyjádřen vývoj trhu nemovitostí v čase. Výše obvyklého nájemného byla vypočtena dle Oceňovacího standardu POSN č.4, posuzované pozemky jsou využívány k drobné zemědělské a živočišné výrobě, ve smyslu Oceňovacího standardu POSN č. 4 se jedná o drobné podnikání v sazbě 5% až 10% z obvyklé ceny pozemků v Kč/m2/rok. Sazba zemědělství ve výši sazby 3% se vztahuje na zemědělské pozemky v kategorii pole, louky. Znalec po vyhodnocení všech okolností zvolil sazbu výše obvyklého nájemného ve střední hodnotě rozpětí ve výši 7 % z obvyklé ceny pozemků v Kč/m2/rok. Znalec tímto postupem určil výši obvyklého nájemného za rok 2020 ve výši 21.307 Kč, výše obvyklého nájemné v roce 2018, 2019 byla přepočtena dle míry inflace pro rok 2019 a rok 2020 stanovené ČSÚ a činila za rok 2018 částku 20.275 Kč a za rok 2019 částku 20.710 Kč. 7. K námitkám žalovaného se znalec vyjádřil v doplňku č. 1 znaleckého posudku, námitky vyvrátil, své závěry znovu vysvětlil a obhájil. Znalec na základě námitky žalovaného připustil, že občanská vybavenost obce má jistý vliv na kupní cenu pozemku, ale je třeba přihlédnout k tomu o jaké pozemky se jedná. Znalec podrobně a srozumitelně vysvětlil, jak postupoval při výběru pozemků, které použil pro porovnání. Jeho cílem bylo vybrat pozemky se stejným účelem užívání (zemědělské areály-pozemky, zastavěné plochy a pozemky v jednotném funkčním celku se stavbou jiného vlastníka), veškeré jsou v kategorii smluvní převody-srovnatelné, veškeré jsou situovány v okrajových částech obce, obce v jihomoravském kraji o velikosti do 2 000 obyvatel, veškeré srovnatelné pozemky jsou dle platných územních plánů vedeny v kategorii„ VZ zemědělská výroba“, veškeré srovnatelné pozemky mají infrastrukturu potřebnou k realizaci hlavního předmětu podnikání-zemědělství. Namítal-li žalovaný, že znalec určil u všech srovnatelných pozemků koeficient oceňovacích kritérií na hodnotě 1, znalec svůj postup zdůvodnil tím, že při výběru srovnatelných pozemků postupoval zodpovědně a správně, a proto není třeba pozemky redukovat a u všech použil koeficient oceňovacích kritérií 1. V případě, že by pro srovnání byly použity pozemky v jiné kategorii např. pozemky ve výrobním nebo skladovacím prostoru, potom by dle znalce byl použit redukční index < 1. Uvedený znalecký postup a odborný znalecký závěr nepřísluší soudu hodnotit. Nepoužil-li znalec ke srovnání kupní smlouvy předložené žalovaným, je tento postup zcela v kompetenci soudního znalce, aby na základě svých odborných znalostí a zkušeností určil, z jakých podkladů bude při vypracování znaleckého posudku vycházet. Na žádost žalovaného znalec doplnil znalecký posudek o kupní smlouvy, ze kterých při zpracování vycházel. Rovněž znalec odůvodnil, jak při stanovení obvyklé ceny pozemků zohlednil vývoj cen nemovitostí v delším časovém období, kdy použil HB index, který vychází z analýzy skutečně realizovaných smluvních převodů, jedná se o statistickou veličinu a dle znalce jiné uznávané údaje (vyjma ČSU) nejsou k dispozici. Byly-li některé ze srovnatelných prodejů pozemků realizovány v roce 2021 je přepočet cen provedený znalcem vyjádřen HB indexem <1. Zvolil-li znalec jako výchozí obvyklou cenu předmětných pozemků cenu k datu 31.12.2020, jedná se o postup znalce, který je v jeho kompetenci a soudu nepřísluší tento přezkoumávat. Znalec v doplňku doplnil, že při stanovení sazby nájemného přihlédl k atraktivitě místa, ve kterém se nemovitá věc, která má být pronajata nachází (v tomto případě šlo o rozsáhlý původní zemědělský areál s pozemky a hospodářskými budovami v okrajové části obce), k činnosti, která se na pozemcích provozuje, způsobu využití (kdy se jedná o drobnou zemědělskou činnost, živočišnou výrobu, drobné podnikání), k vazbě na územní plán. Znalec uvedl, že přípustné využití pozemků je širší a významnější než zemědělská činnost. Po zhodnocení těchto kritérií stanovil sazbu nájemného ve střední hodnotě rozpětí 7%. Soud souhlasí se závěrem znalce, že znalecký posudek nelze chápat jako výsledek matematických výpočtů, ale jako výsledek odborných názorů, znalostí a zkušeností znalce. Za situace, kdy závěry znaleckého posudku byly v jeho písemném vyhotovení i doplňku znaleckého posudku i při výslechu znalce náležitě odůvodněny, podloženy konkrétními skutečností, znalec přihlédl ke všem skutečnostem, s nimiž bylo třeba se vypořádat, závěry znaleckého posudku nejsou v rozporu s výsledky ostatních důkazů a odůvodnění znaleckého posudku odpovídá pravidlům logického myšlení, považuje soud závěry znaleckého posudku za zcela přesvědčivé, a proto z nich vycházel. 8. Na návrh žalovaného soud provedl dokazování kupní smlouvou z roku 2018 kupujícím [jméno] [příjmení], kupní smlouvou z roku 2018 kupujícím [jméno] [příjmení], kupní smlouvou z roku 2017 kup