119 C 265/2020-147 — Městský soud v Brně

1. Podanou žalobou se žalobkyně domáhala po žalovaném zaplacení částky ve výši 397.221 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnila tím, že s žalovaným jako kupující uzavřela dne [číslo] kupní smlouvu, jejímž předmětem byl prodej nemovitých věcí v k.ú. [část obce]. Mimo jiné dům určený k bydlení. Postupem času se na nemovitostech projevilo množství vad. Vady zatížily zejména rodinný dům. Žalobkyně oznámila vady osobně žalovanému několik týdnů po převzetí předmětných nemovitostí, dále vady oznámila opakovaně dopisem ze dne 19.3.2018. Vady nemovitostí reálně existují, v důsledku těchto vad vznikají žalobkyni škody na všech konstrukcích rodinného domu. Žalobkyně byla nucena opravit střechu. Posouzení střechy a nosné konstrukce bylo provedeno znaleckým posudkem [číslo] [rok] ze dne 24.8.2018 zpracovaného soudním znalcem Ing. [jméno] [příjmení]. Ten se ve svém posudku zabýval konstrukcí střechy, která dle jeho nálezu byla provedena velmi nekvalitně, nebyly použity správné materiály, nebyly dodrženy technologické postupy. Důsledkem vady střechy je zatékání do domu. Žalobkyně uplatnila nároky z vadného plnění žalobou ze dne 2.8.2018, řízení bylo vedeno u Městského soudu v Brně pod sp. zn. 48 C 204/2018. S ohledem na skutečnost, že nároky žalované z titulu vadného plnění byly promlčeny, vzala žalobkyně žalobu zpět a řízení bylo zastaveno usnesením Městského soudu v Brně ze dne 9.5.2019 č.j. 48 C 204/2018-27, které nabylo právní moci dne 28.5.2019. Podanou žalobou se žalobkyně domáhá náhrady škody, která jí vznikla poskytnutím vadného plnění ze strany žalovaného. Na výzvu soudu dle ust. 118a odst. 1, 3 o.s.ř. učiněnou při jednání dne 10.11.2021 žalobkyně doplnila, že se domáhá náhrady škody, navrhla změnu žaloby jejím rozšířením na částku 616.875 Kč. Jedná se o 4 škodní události, které vznikly v důsledku vadné konstrukce střechy, a to 1) zvlhnutí stavebních konstrukcí vikýřů ve střeše, opadání zdiva pod střechou, porušení omítky pod střechou, hniloba dřevěných trámů; 2) zatečení vody a kondenzátu do koupelny v prvním patře domu, promrzání stropu koupelny, plíseň zdiva; 3) oprýskání fasádní barvy, potečení fasády vodou ze střechy, mechy a plíseň na obvodovém zdivu z venkovní strany, svislé trhliny fasády; 4) hniloba dřevěného podbití podhledů pod střešním pláštěm. Žalobkyně dále uvedla, že opravu těchto poškození provedla firma [právnická osoba], kdy žalobkyni vyúčtoval fakturu č. 2019 ze dne 25.3.2019 a fakturu [číslo] ze dne 3.6.2021. Žalobkyně tyto na faktury uhradila 80.695,50 Kč a 536.179,45 Kč. Na výzvu soudu dále žalobkyně uvedla v podání ze dne 28.7.2022, že o vzniku existence škod, jejíž náhrady se v tomto řízení domáhá, se dozvěděla v průběhu roku 2017, nejpozději v roce 2018, kdy byl mimo jiné znalcem Ing. [jméno] [příjmení] zpracován znalecký posudek [číslo] – [anonymizováno] [rok] (ve dnech 11.7.2018 – 6.8.2018). Vědomost o tom, kdo za škodu odpovídá má žalobkyně od okamžiku sjednávání kupní smlouvy, jedná se o žalovaného. O změně žaloby a zastavení části řízení na základě zpětvzetí části žaloby ze dne 4.5.2022 rozhodl soud usnesením ze dne 12.5.2022, č.j. 119 C 265/2020-122. Toto rozhodnutí nabylo právní moci ve výroku I. dne 17.5.2022 a ve výroku II. dne 2.6.2022. 2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil tak, že nárok žalobkyně neuznává, a to ani z části, nebo co do základu. Nerozporoval nijak skutečnost, že žalovaný jako prodávající uzavřel s žalobkyní jako kupující dne 8.8.2013 kupní smlouvu, jejímž předmětem byl prodej nemovitostí v k.ú. [část obce]. Zmínil, že žalovaná se již v minulosti domáhala slevy z ceny nemovitosti z titulu nároku z vad plnění, po namítnutí uplynutí prekluzivní lhůty vzala žalobkyně žalobu zcela zpět. V tomto řízení se žalobkyně domáhá prakticky stejného nároku prostřednictvím náhrady škody původně ve výši 397.222 Kč, které mají představovat náklady na opravu střechy. Žalovaný dále uvedl, že právní poměry založené před nabytím účinnosti tohoto zákona včetně práv a povinností z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených před nabytím účinnosti tohoto zákona se řídí dosavadními právními předpisy, je třeba na předmětný spor aplikovat právní úpravu dle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. Dle názoru žalovaného je nutné považovat nedostatky nemovitosti za vady, jichž se nelze domáhat prostřednictvím žaloby na náhradu škody. Po připuštění změny žaloby žalovaný uvedl, že žalovaná věděla o vadě střechy dlouhou dobu, nijak ji neopravila, porušila tím svou prevenční povinnost, nijak nelze dovodit odpovědnost žalovaného za škodu, která případně vznikla žalobkyně a namítl promlčení nároku žalobkyně na náhradu škody. Kupní smlouva byla uzavřena dne 8.8.2013, k předání stavby došlo 4.9.2013. Z tvrzení žalobkyně vyplývá, že nechala provést opravu vikýřů a stropu koupelny v prvním patře dle faktur vystavených až v roce 2019. Práva a povinnosti se řídí dosavadním občanským zákoníkem, tedy zákonem č. 40/1964 Sb., kde je promlčení těchto nároků upraveno v ust. § 106 odst. 1 s tím, že právo na náhradu škody se promlčí za dva roky ode dne, kdy se poškozený dozví o škodě a o tom, kdo za ni odpovídá. Žalovaný odkazuje na dopis, který obdržel od žalobkyně dne 22.12.2019, ze kterého usuzuje, že nejpozději tehdy se žalobkyně získala povědomost o škodě a domnělém škůdci a promlčecí doba počala běžet. Nárok žalobkyně byl tedy promlčen v subjektivní promlčecí lhůtě ke dni 23.12.2020. 3. Mezi účastníky byla nesporná a soud vzal za svá (ust. § 120 odst. 3 o.s.ř.) tato skutková tvrzení účastníků. Žalobkyně jako kupující a žalovaný jako prodávající uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu, jejímž předmětem byly nemovité věci v k.ú. [část obce], a to pozemek par. č. st. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří o výměře 349 m2, součástí pozemku je stavba bez čísla popisného a čísla evidenčního, jiná stavba na pozemku par. [číslo]; pozemek par. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří o výměře 129 m2, součástí pozemku je stavba [adresa] rodinný dům; pozemek par. [číslo] zahrada o výměře 678 m2, to vše se všemi součástmi a příslušenstvím zapsané na [list vlastnictví] vedeném pro [katastrální uzemí], [územní celek] a okres [okres], [stát. instituce]. K předání nemovitosti mezi žalovaným a žalobkyní došlo dne 4.9.2013. 4. Ke zjištění skutkového stavu věci soud provedl tyto důkazy a učinil z nich následující skutková zjištění. 5. Z dopisu ze dne 22.12.2019 zaslaného zástupkyní žalobkyně žalovanému soud zjistil, že se jedná o výzvu k náhradě škody, předžalobní výzvu. Touto výzvou žalobkyně vyzvala žalovaného k náhradě škody v důsledku skrytých vad na nemovitosti. Odkazuje na setkání žalobkyně a žalovaného v [anonymizováno] pouze několik týdnů po převzetí koupených nemovitostí, tehdy údajně žalobkyně vytkla žalovanému vady věci. V důsledku vad nemovitosti došlo ke škodám prakticky na všech konstrukcích nemovitosti, a to na konstrukci střechy, střešního pláště, tepelných izolací. Informuje žalovaného, že byl vypracován znalecký posudek Ing. [jméno] [příjmení]. Důsledkem vad střechy je zatékání do domu, kondenzace vody a její stékání do místnosti v nižších podlažích, vlhnutí konstrukcí, poškození dřevěných konstrukcí hnilobou a dřevokaznými houbami. Vyzvala žalovaného k náhradě škody za opravu nevyhovující střechy ve výši 382.096 Kč, včetně poštovního podacího lístku. Z dopisu ze dne 19.3.2018, který zaslala zástupkyně žalobkyně žalovanému plyne, že tímto dopisem oznámila žalovanému skryté vady nemovitosti a uplatnila právo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Vytkla vady pod body 1) až 20). Slevu z ceny požadovala žalobkyně ve výši 800.000 Kč. Z výpisu z Katastru nemovitostí ke dni 3.5.2017 soud zjistil, že žalobkyně je vlastnicí pozemku st. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez č. p. a č.ev. Dále pozemku st 124 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům a pozemku p. [číslo] zahrada. Na těchto nemovitostech vázne zástavní právo, a to smlouvou o zřízení zástavního práva ze dne 10.3.2016, právní účinky zápisu ke dni 4.4.2016. Žalobkyně nabyla nemovitosti kupní smlouvou ze dne 8.8.2013, právní účinky vkladu práva ke dni 9.8.2013, to vše zapsáno v Katastru nemovitostí, [katastrální uzemí], [územní celek], okres [okres]. Z kupní smlouvy soud zjistil, že žalovaný jako prodávající a žalobkyně jako kupující uzavřeli dne 8.8.2013 kupní smlouvu, jejímž předmětem jsou shora označené nemovitosti. Žalobkyně i žalovaný uzavírali tuto smlouvu jako fyzické osoby nepodnikající. Kupní cena byla sjednána ve výši 2.600.000 Kč. Z faktury [číslo] 2019 soud zjistil, že tuto fakturu vystavil Ing. [jméno] [příjmení] dne 24.4.2019, byla splatná dne 30.4.2019 a vyúčtoval žalobkyni k úhradě 15.125 Kč za zpracování znaleckého posudku Posouzení kvality konstrukce střechy, střešního pláště včetně tepelných izolací, RD [část obce]. Z kupní smlouvy uzavřené dne 22.8.2003 soud zjistil, že žalovaný jako kupující zakoupil předmětné nemovitosti od [jméno] [příjmení] a Ing. [jméno] [příjmení] za kupní cenu v celkové výši 80.00