18 C 110/2020-154 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se svoji žalobou soudu podanou dne 29.9.2020 domáhá po žalované zaplacení částky 110.274 Kč s příslušenstvím z důvodu, že se stal novým nájemcem bytu [číslo] o velikosti 3+1 v [obec], [ulice a číslo], a to dle usnesení o příklepu Mgr. [jméno] [příjmení], soudního [anonymizováno], ze dne 19.12.2019, č.j. 0 [číslo jednací], které nabylo právní moci dne 23.1.2020, a dle smlouvy o nájmu. Žalovaná však žalobci byt řádně nepředala a nevyklidila, na písemnou výzvu nereagovala. Dle předpisu nájemného a záloh na služby musí žalobce hradit od 1.3.2020 měsíčně částku 2.637 Kč. Žalobce však nemůže v bytě bydlet, neboť mu ho žalovaná nepředala, čímž vzniká užíváním bytu na straně žalované bezdůvodné obohacení za měsíce 6-7/ 2020 ve výši 5.274 Kč. Vzhledem k neoprávněnému užívání bytu ze strany žalované došlo k bezdůvodnému obohacení ve výši 15.000 Kč měsíčně rovnající se nájmu obdobného bytu, který by jinak žalovaná byla povinna hradit. S ohledem na nemožnost užívání bytu ze strany žalobce mu vznikla také újma právě ve výši nájmu, žalobce tak požaduje rovněž vydání bezdůvodného obohacení za neoprávněné užívání bytu za měsíce 1-7/ 2020 ve výši 105.000 Kč. 2. Žalovaná ve svém vyjádření k žalobě uvedla, že žalobci svědčilo právo od nabytí právní moci usnesení o příklepu a doplacení nejvyššího podání v důsledku nabytí vlastnického práva k podílu v družstvu na uzavření nájemní smlouvy k bytu. Žalobce se však nikdy nestal vlastníkem bytové jednotky [číslo] v domě v [obec], [ulice a číslo], jejíž užívání se mělo stát předmětem nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobcem jako nájemcem a družstvem [příjmení], stavební bytové družstvo jako pronajímatelem. Žalobci tedy v žádném případě nemohla vzniknout újma z titulu ušlého nájemného, neboť by předmětnou jednotku nikdy nebyl oprávněn pronajmout jako její vlastník a bez souhlasu družstva ani přenechat do podnájmu. Žalobce netvrdí, že mu takový souhlas byl udělen. Z tvrzení žalobce vyplývá, že měl zájem o osobní užívání bytu. Hypotetická skutečnost, že žalovaná měla ušetřit za uvedené měsíce částku obvyklého nájemného, nezakládá právo žalobce na vydání požadované částky. Žalobce je vlastníkem bytové jednotky [číslo] v [obec], [ulice a číslo], když netvrdil, ani neprokazoval, že předmětný byt nemohl obývat, resp. že se jedná o jedinou nemovitost, kterou má pro své bydlení k dispozici. Žalobce tedy ani po dobu, po níž nemohl družstevní byt tvrzeně užívat, měl k dispozici nemovitost ve svém vlastnictví, která mu mohla pro bydlení sloužit. 3. Po provedeném dokazování vzal soud ohledně skutkového stavu věci za prokázáno, že žalobce vydražil družstevní podíl žalované v bytovém družstvu [příjmení], stavební bytové družstvo, jemuž odpovídají práva a povinnosti člena tohoto družstva s právem užívání družstevního bytu [číslo] o velikosti 3+1 včetně příslušenství v [anonymizována tři slova] domu č. or. [anonymizováno] na ulici [ulice] v Brně (dále jen„ předmětný byt“), a to na základě usnesení o příklepu soudního exekutora Mgr. [jméno] [příjmení] ze dne 19.12.2019, č.j. [číslo jednací], které nabylo právní moci dne 23.1.2020 (dále jen„ usnesení o příklepu“), kdy byla stanovena lhůta k zaplacení nejvyššího podání jeden měsíc ode dne právní moci usnesení o příklepu, z odůvodnění dále vyplývalo, že žalobce coby vydražitel se stává vlastníkem vydraženého družstevního podílu, nabylo-li usnesení o udělení příklepu právní moci a zaplatil-li nejvyšší podání, a to ke dni vydání usnesení o udělení příklepu. Tato skutečnost nebyla mezi stranami sporná, stejně jako skutečnost, že žalovaná v předmětném bytě měla věci až do léta 2020, a to z důvodu, že tento byt užívala coby členka družstva a vlastník příslušného družstevního podílu, proti žalované jako povinné bylo vedeno [anonymizováno] řízení k vymožení specifikované pohledávky soudním [anonymizováno] Mgr. [jméno] [příjmení]. V usnesení o příklepu bylo současně uloženo žalované coby povinné, aby družstevní byt vyklidila nejpozději do 15 dnů od nabytí právní moci usnesení o příklepu nebo doplacení nejvyššího podání, nastalo-li později. Mezi stranami je rovněž nesporné, že žalovaná žalobci ničeho za užívání bytu nehradila. 4. Ze smlouvy o nájmu předmětného bytu ze dne 4.3.2020 soud zjistil, že žalobce tuto uzavřel s družstvem [příjmení], stavební bytové družstvo s tím, že předmětný byt byl žalobci přenechán dne 19.12.2019 na základě usnesení o příklepu, a to do nájmu na dobu neurčitou. Platba záloh nájemného a za plnění poskytovaná s užíváním bytu zde byla stanovena nejpozději do 15. dne téhož měsíce. Z předpisu nájemného a záloh na služby poskytované s užíváním bytu ze dne 4.3.2020 se podává, že celková úhrada měsíčně od 1.3.2020 v souvislosti s předmětným bytem činí 2.637 Kč, kdy sestává z nájemného – účelně vynaložených nákladů (2.346 Kč) a krátkodobé zálohy za plnění poskytovaná s užíváním bytu – služby (291 Kč). 5. Žalobce vyzýval žalovanou přípisem ze dne 27.2.2020 k vyklizení předmětného bytu s tím, že dne 19.2.2020 uhradil doplatek na nejvyšší podání na účet soudního [anonymizováno], k vyklizení zde vyzýval nejpozději do 5.3.2020. Z podacího lístku vyplývá, že tato výzva byla zasílána žalované doporučeně s podáním dne 27.2.2020. Předžalobní výzvu zasílal zástupce žalobce přípisem ze dne 10.8.2020, kromě výzvy k úhradě částky do 18.8.2020 se zde uvádí, že žalovaná byt dosud nepředala a nevyklidila. 6. Z nabídek Sreality.cz na pronájem bytu 3+ 1, 72 m2, [obec], [obec] [obec] se podává, že tento byt je nabízen za 15.000 Kč měsíčně. Z další nabídky na pronájem bytu 3+ 1, 60 m2, [anonymizována dvě slova], [obec] [část obce] vyplývá, že tento pronájem je nabízen za 17.000 Kč měsíčně. Byt 3+ 1, 77 m2 na ulici [ulice], [obec] [obec] je pak nabízen za částku 20.000 Kč měsíčně, pronájem bytu 3+ 1, 72 m2 na ulici [ulice], [obec] [obec] za částku 16.000 Kč měsíčně, zde byla aktualizace 21.7.2020. 7. Z informace o jednotce ke dni 17.5.2021 Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního soud zjistil, že předmětný byt je ve vlastnictví družstva [příjmení], stavební bytové družstvo. Notářský zápis sepsaný JUDr. [jméno] [příjmení] dne 18.6.2014 č.j. [spisová značka], [spisová značka] obsahuje rozhodnutí orgánu právnické osoby, zde o rozhodnutích shromáždění delegátů družstva [příjmení], stavební bytové družstvo, zejména obsahuje stanovy tohoto družstva, ze kterých se podává, že člen družstva má kromě jiného právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu s tím, že členstvím v družstvu zaniká kromě jiného také pravomocným nařízením výkonu rozhodnutí postižením členských práv a povinností, vydáním [anonymizováno] příkazu k postižení členských práv a povinností po právní moci usnesení o nařízení [anonymizováno]; podnájem bytu je možný jen s písemným souhlasem družstva. 8. Z informace o jednotce [číslo] k.ú. [část obce] Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního se podává, že vlastnictví k této jednotce svědčí žalobci. 9. Ze znaleckého posudku [číslo] [celé jméno znalce], znalce z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti ze dne 19.4.2022 soud zjistil, že obvyklá měsíční cena pronájmu předmětného bytu v období od ledna do července r. 2020 činí 14.500 Kč. 10. Vzhledem k námitkám žalované ve vztahu ke znaleckému posudku [celé jméno znalce] soud k tomuto znaleckému posudku uvádí, že znalec ho zpracoval zcela řádně, přesvědčivě, když soud je povinen znalecký posudek hodnotit jako každý jiný důkaz dle § 132 o.s.ř., avšak od jiných se liší tím, že odborné závěry obsažené ve znaleckém posudku nepodléhají hodnocení soudu. Soud hodnotí přesvědčivost posudku co do jeho úplnosti ve vztahu k zadání, dále logické odůvodnění jeho závěrů a samozřejmě i soulad s ostatními provedenými důkazy. Při hodnocení tohoto důkazu soud posuzuje, zda závěry posudku jsou náležitě odůvodněny, zda jsou podloženy obsahem nálezu, zda bylo přihlédnuto ke všem skutečnostem, s nimiž se bylo třeba vypořádat, zda závěry posudku nejsou v rozporu s výsledky ostatních důkazů a zda odůvodnění znaleckého posudku odpovídá pravidlům logického myšlení (rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25.4.2002, sp.zn. 25 Cdo 583/2001). Soud shledal znalecký posudek Ing. [jméno] [příjmení] jako objektivní a přesvědčivý, když splnil zadání posudku, je tedy zcela v souladu se zákonem č. 254/2019Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech a s vyhl. č. 504/2020Sb., o znalečném. Znalec řádně provedl místní šetření za přítomnosti obou stran, zejména žalované ponechal prostor se vyjádřit ke stavu předmětného bytu, toto v posudku řádně popsal, stejně tak popsal, z jakého důvodu popř. nepřihlížel k námitkám žalované (ve vztahu k technickému stavu rozvodu vody, kdy žalovaná potvrdila, že dodávky vody do bytu nebyly omezeny, žalobce následně provedl pouze výměnu baterií, což spadá pod běžnou údržbu, kterou má zajišťovat nájemce). Znalec se rovněž vyjádřil k poškozeným podlahám, které přestavují běžnou údržbu, proto k nim rovněž nepřihlížel, stejně tak jako k opravě omítek – výmalba, tvorba plísně (zateplení p