108 C 133/2022-55 — Městský soud v Brně

1. Žalobci se svou žalobou domáhali určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu uvedeného ve výroku I. tohoto rozsudku (dále jen„ předmětný byt“). Uvedli, že se žalovaným uzavřeli nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem předmětného bytu, a to na dobu neurčitou, počínaje 1. 9. 2020. Dne 24. 6. 2022 byla žalobkyni a) a dne 28. 6. 2022 žalobci b) doručena výpověď z nájmu bytu ze dne 20. 6. 2022 z důvodu dle § 2288 odst. 2 písm. d) občanského zákoníku. Žalovaný jako důvod výpovědi uvedl, že žalobci neprojevili skutečný zájem dohodnout se na reálném navýšení nájemného a trvají na dodávkách elektřiny a plynu v cenách z minulých let. Rovněž nereagovali na výzvu k proplacení nedoplatku za spotřebu elektrické energie v roce 2021. Žalobci s výpovědí a jejím odůvodněním nesouhlasí. Mají za to, že důvod uváděný žalovaným nespadá pod ust. § 2288 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku, když se nejedná o závažný důvod. Tvrzení žalovaného, že žalobci neprojevili zájem dohodnout se na navýšení nájemného se také nezakládá na pravdě. 2. Žalovaný uvedl, že výpověď je oprávněná, když ze strany žalobců došlo k zablokování jednání o reálné výši nájmu. Důvodem výpovědi bylo neplacení reálného nájmu ze strany žalobce b) a jeho neochota o navýšení plateb za energie a nájem reálně jednat. Žalovaný požadoval ukončení nájemního vztahu výpovědi z červan 2022, doplacení skutečně spotřebované energie a doplacení nájemného do skutečného ukončení nájemního vztahu. Žalovaný dále uvedl, že již došlo k ukončení nájemního vztahu výpovědí danou ze strany žalobců, kdy nájemní vztah zanikl v červnu 2023. Má tak za to, že není dán naléhavý právní zájem na podané určovací žalobě. Měly by být také zhodnocena důvody, které k podání výpovědi vedly, což bylo celkové zdražení energií. Vliv na posouzení věci má také skutečnost, zda byl nájem sjednán paušálně včetně všech nákladů a služeb, či zda kromě nájemného měli žalobci hradit samostatně i náklady za služby. 3. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutkový stav. Žalovaný je vlastníkem bytové jednotky [číslo] v budově [adresa], která je součástí pozemku p. [číslo] v k. ú. [obec] (viz výpis z katastru nemovitostí). Mezi účastníky byla dne 17. 8. 2020 uzavřena nájemní smlouva, kterou žalovaný přenechal žalobcům k užívání byt [číslo] v budově [adresa], v k.ú. [obec], pod adresou [adresa], a to od 1. 9. 2020 na dobu neurčitou. Účastníci se dohodli na platbě nájemného ve výši 12 300 Kč měsíčně s tím, že jeho zvýšení či snížení je možné na základě dohody a písemného dodatku. Dále byla žalobci složena jistota ve výši 12 300 Kč. Současně byla ujednána možnost vypovězení nájemní smlouvy v 3 měsíční výpovědní lhůtě. Ve smlouvě byly uvedeny stavy měřidel a došlo k předání příslušných klíčů. V dodatku [číslo] k nájemní smlouvě byly účastníky upřesněny stavy měřidel k datu 28. 8. 2020. Z přepisu e-mailu ze dne 5. 6. 2022 vyplynulo, že žalobce b) reagoval na návrh žalovaného na úpravu nájemní smlouvy a rovněž z něj vyplývá, že mezi účastníky probíhala jednání o uzavření nové nájemní smlouvy či dodatku k původní smlouvě, kdy své připomínky vyjadřovali jak žalobci, tak i žalovaný. Toto je pak potvrzováno i konceptem nájemní smlouvy se zaznamenanými připomínkami. Dne 20. 6. 2022 sepsal žalovaný výpověď nájemní smlouvy k bytu [číslo] na adrese [adresa]. Důvod výpovědi byl specifikován § 2288 odst. 1 d) občanského zákoníku s tím, že žalovaný uvedl, že žalobci při skokovém nárůstu energií a meziroční inflaci překračující 10 % neprojevili skutečný zájem dohodnout se na reálném navýšení nájemného, trvají na dodávkách elektřiny a plynu v cenách minulých let a nereagují na výzvu k proplacení nedoplatku skutečně spotřebované elektrické energie v roce 2021. Žalobci v podané žalobě potvrdili, že výpověď převzali dne 24. 6. 2022 a 28. 6. 2022. Převzetí výpovědi žalobci vyplývá i z námitek do výpovědi nájmu bytu adresovaných žalovanému dne 25. 7. 2022. Žalobci zejména namítali, že výpověď byla učiněna v rozporu s právními předpisy a nevyhovuje požadavkům § 2288 občanského zákoníku. Popřeli pak tvrzení žalovaného, že neprojevili skutečný zájem dohodnout se na narovnání vzájemných vztahů i to, že by neuhradili vyúčtování, když řádné vyúčtování služeb, jak předvídají právní předpisy, jim nebylo doručeno (viz námitky žalobců ze dne 25. 7. 2022). Žalobci zaslali námitky žalovanému prostřednictvím pošty dne 27. 7. 2022, kdy zásilka nebyla žalovaným vyzvednuta a dne 11. 8. 2022 byla vrácena zpět (viz kopie obálky). S ohledem na nevyzvednutí zásilky zaslal právní zástupce žalobců námitky rovněž prostřednictvím e-mailu, a to dne 12. 8. 2022 na adresu [email] (viz e-mail zástupce žalobců ze dne 12. 8. 2022). Z výpovědi nájemní smlouvy ze dne 13. 3. 2023 soud zjistil, že žalobci dali žalovanému výpověď smlouvy o nájmu bytu s tříměsíční výpovědní lhůtou a nájem předmětného bytu tak skončil dne 30. 6. 2023. <i>4. Dle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.</i> <i>Podle § 2288 odst. 1 o. z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,</i> <i>a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,</i> <i>b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,</i> <i>c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo</i> <i>d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.</i> <i>Dle § 2290 o. z. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.</i> 5. Na základě provedeného dokazování, jeho zhodnocení a právním posouzení dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná. Soud vzal za prokázané, že žalovaný je vlastníkem předmětného bytu a uzavřel dne 17. 8. 2020 se žalobci nájemní smlouvu, kterou přenechal předmětný byt žalobcům do užívání na dobu neurčitou. Výpovědní lhůtu si účastníci sjednali tříměsíční. Dne 24. 6. 2022 byla žalobkyni a) a dne 28. 6. 2022 žalobci b) doručena výpověď z nájmu bytu ze dne 20. 6. 2022. Žalobci byli poučeni, že mohou proti výpovědi vznést námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem. Žalobci využili svého práva a podali proti výpovědi námitky, na které však žalovaný nijak nereagoval. Žalobci proto podali dne 18. 8. 2022 k soudu tuto žalobu. Žaloba byla podána ve lhůtě stanovené § 2290 o. z. 6. Soud se nejprve zabýval námitkou žalovaného, že na projednání žaloby není naléhavý právní zájem, pokud byl již fakticky nájemní vztah ukončen výpovědí ze strany žalobců. Zde soud konstatuje, že pro případ přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu se neužije ust. § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), neboť pro tento institut je speciálním ustanovením § 2290 o. z. Naléhavost právního zájmu tak nemusí být prokazována, protože vyplývá ze samotného ustanovení § 2290 o. z. Naléhavý právní zájem na projednání žaloby zde je dán, neboť určení oprávněnosti či neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu má zásadní vliv na posouzení doby skončení nájemního vztahu a tím na další související otázky, zejména na užívání bytu bez právního důvodu, hrazení sjednaného nájemného či vydání bezdůvodného obohacení. To, že se žalobci rozhodli ukončit nájemní vztah výpovědí z března 2023 pak nemůže mít vliv na posouzení toho, zda výpověď žalovaného ze dne 20. 6. 2022 je oprávněná či nikoli. Soud zde posuzuje konkrétní výpověď a její důvody a jak již bylo uvedeno takové posouzení má pak vliv na trvání nájemního vztahu či užívání bytu bez právního důvodu a odvíjí se od toho další práva a povinnosti účastníků smluvního vztahu. 7. Pokud jde o výpovědní důvod uváděný žalovaným v jeho výpovědi, musí soud konstatovat, že tímto důvodem není naplněno ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. V případě tohoto ustanovení se při vymezení důvodu pro výpověď z nájmu bytu musí jednat o obdobně naléhavý a významný důvod pro skončení nájmu jako důvody uvedené v odstavci 1 písm. a), b) a c). Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 10. 7. 2019, sp. zn. 26 c 124/2019 konstatoval, že„ pod písmenem a) a b) ustanovení § 2288 odst. 1 občanského zákoníku je zakotveno právo pronajímatele vypovědět nájemci nájem, dopouští-li se nájemce protiprávního jednání, ať již ve formě neplacení nájemného či jiného hrubého porušování povinností vyplývajících z nájmu (písmeno a), anebo ve formě trestného jednání, respektive v situaci, kdy je nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází (písmeno b). Pod písmenem c) ustanovení § 2288 odst.