44 C 56/2021-81 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se původně domáhal předložení dokladů vztahujících se ke správě domu [adresa], který se nachází na pozemku [parcelní číslo], zapsáno na [list vlastnictví], k. ú. [obec], vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrálního pracoviště Brno-město (dále jen„ dům“) a zaplacení částky 47.213 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 16. 2. 2021 do zaplacení, která měla představovat bezdůvodné obohacení za období od 1. 12. 2019 do 19. 11. 2020, spočívající v užívání společné věci – domu, nad rámec spoluvlastnického podílu ze strany žalované. Ohledně předložení dokladů bylo řízení zastaveno pro nezaplacení soudního poplatku. K nároku na zaplacení peněžité částky žalobce uvedl, že je spoluvlastníkem domu, přičemž jeho spoluvlastnický podíl činí 1/12. Žalovaná je též spoluvlastnicí domu s podílem 1/2. Žalovaná fakticky vykonává správu společné věci, aniž by k ní byla spoluvlastníky pověřena, včetně pronájmu bytových jednotek nacházejících se v domě. Z takto získaných prostředků náleží žalobci podíl dle jeho spoluvlastnického podílu, který mu však žalovaná za žalované období nevyplatila. Žalobce tak požadoval bezdůvodné obohacení spočívající v nájemném za pronájem nebytového prostoru ve výši 10.000 Kč měsíčně a za pronájem a užívání bytových jednotek o podlahové ploše celkem 258 m2 v částce 150 Kč za m2, a to ve výši jeho spoluvlastnického podílu. 2. Žalovaná se k žalobě nevyjádřila a po celé řízení zůstala neaktivní. 3. Soud provedl dokazování, na základě kterého učinil následující skutková zjištění. 4. Žalobce a žalovaná jsou spoluvlastníky pozemku [adresa] o výměře 473 m2 v obci [obec], k. ú. [obec], na kterém se nachází stavba [adresa], vše zapsané na [list vlastnictví], vedené [stát. instituce], [stát. instituce]. Podíl žalobce je 1/12 a podíl žalované byl do 20. 11. 2020 ve výši 1/2 (výpisy z katastru nemovitostí). 5. Bylo prokázáno, že byty a nebytový prostor v předmětném bytovém domě jsou obsazeny, a že žalovaná uzavírá nájemní smlouvy se třetími osobami, kterými uvedené prostory pronajímá (vyjma jednoho z bytů, který užívá přímo žalovaná). V nájemních smlouvách je přitom žalovaná označována jako„ správce“ (nájemní smlouva ze dne 29. 3. 2017, podnájemní smlouva ze dne 1. 8. 2011, nájemní smlouva ze dne 8. 3. 2010 a dodatek ze dne 30. 3. 2012, nájemní smlouva ze dne 31. 10. 2016, podnájemní smlouva ze dne 1. 2. 2021 a předávací protokol z téhož dne, foto zvonků na bytovém domě, snímek z [příjmení] [příjmení] [jméno]). 6. Dále bylo zjištěno, že ve druhém čtvrtletí roku 2020 bylo průměrné měsíční nájemné v Jihomoravském kraji v přibližné výši 228 Kč za m2 (článek na serveru [webová adresa] ze dne 21. 7. 2020) a ve čtvrtém čtvrtletí téhož roku přibližně ve výši 258 Kč (analýza [právnická osoba]). Ke dni 9. 12. 2022 byla dle cenové mapy Asociace realitních kanceláří ČR průměrná výše nájmu v městě [obec] v částce 174 Kč za m2 měsíčně (cenová mapa Asociace realitních kanceláří ČR). 7. Nájemné za nájem nebytového prostoru bylo stanoveno na 7.000 Kč měsíčně, a to smlouvou ze dne 8. 3. 2010 (nájemní smlouva ze dne 8. 3. 2010). 8. Žalobce vyzýval žalovanou k úhradě žalované částky předžalobní výzvou ze dne 26. 1. 2021 odeslanou téhož dne s lhůtou plnění do 15. 2. 2021, přičemž zásilka byla od 27. 1. 2021 uložena na poště, když žalované se nepodařilo doručit (předžalobní upomínka, doklad o odeslání a dodejka). 9. V řízení nebylo prokázáno, že by žalovaná byla ostatními spoluvlastníky pověřena správou společné věci – bytového domu nebo že by se jinak s ostatními spoluvlastníky na správě dohodla, což platí i o pronájmu bytových a nebytových prostor v bytovém domě a pro nakládání s příjmy z těchto nájemních vztahů vzešlých. 10. V řízení nebylo prokázáno, že by žalovaná příjmy z nájemních smluv jakkoli vypořádala s ostatními spoluvlastníky věci a nebyla též ani prokázána skutečná výše příjmů, které žalované z pronájmu bytových a nebytových prostor plynuly. 11. Soud žalované uložil usnesením povinnost sdělit soudu výměru podlahové plochy bytových jednotek, informaci kdo měl jednotlivé bytové jednotky od 1. 12. 2019 do 19. 11. 2020 v nájmu a jaká výše nájemného byla sjednána. Jde o tzv. vysvětlovací povinnost účastníka řízení.„ Obecně platí, že důkazní břemeno ohledně určitých skutečností leží na tom účastníku řízení, který z existence těchto skutečností vyvozuje pro sebe příznivé právní důsledky; jde o toho účastníka, který existenci těchto skutečností také tvrdí. V některých případech strana zatížená důkazním břemenem však objektivně nemá a nemůže mít k dispozici informace o skutečnostech, významných pro rozhodnutí ve sporu, avšak protistrana má tyto informace k dispozici. Jestliže pak strana zatížená důkazním břemenem přednese alespoň "opěrné body" skutkového stavu a zvýší tak pravděpodobnost svých skutkových tvrzení, nastupuje vysvětlovací povinnost protistrany; nesplnění této povinnosti bude mít za následek hodnocení důkazu v neprospěch strany, která vysvětlovací povinnost nesplnila“ (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 12. 2011, sp. zn. 22 Cdo 883/2010). Žalovaná požadované informace soudu bez uvedení důvodů nesdělila (přestože je zjevně musela mít k dispozici), tudíž nesplnila svou vysvětlovací povinnost, a proto soud hodnotil provedené důkazy v neprospěch žalované. 12. Protože žalovaná nesplnila svoji vysvětlovací povinnost, vzal soud za prokázané tvrzení žalobce, že v domě se nachází nebytový prostor o výměře 45 m2, bytová jednotka 1+1 o velikosti nejméně 35 m2, bytová jednotka 2+1 o velikosti nejméně 75 m2, bytová jednotka 2+1 o velikosti nejméně 58 m2 a bytová jednotka 3+1 o velikosti nejméně 90 m2, když tato tvrzení odpovídají předloženým půdorysům domu a stanovisku Ing. [jméno] [příjmení] ze dne 30. 9. 2021 včetně fotografií přiložených k tomuto stanovisku (půdorysy 1. a 2. podlaží domu; Odpověď na 8 otázek položených odhadci týkajících se budovy [ulice a číslo] v [obec] včetně fotodokumentace). 13. Z téhož důvodu vzal soud za prokázané, že nebytový prostor i bytové jednotky byly obsazeny nájemci, případně je užívala žalovaná, a že odpovídající měsíční nájem za nebytové prostory za období od 1. 12. 2019 do 19. 11. 2020 činí 10.000 Kč měsíčně, když jde o velmi mírné navýšení oproti nájemnému sjednanému v roce 2010, vzhledem k uplynulé době (foto zvonků na bytovém domě, snímek z [příjmení] [příjmení] [jméno], nájemní smlouva ze dne 8. 3. 2010). 14. Z vyrozumění Policie ČR ze dne 12. 2. 2014, rozsudků Městského soudu v Brně ze dne 7. 9. 2020, č. j. 33 C 233/2019-39, a ze dne 30. 7. 2019, č. j. 14 C 42/2018-61, soud nezjistil žádné rozhodné skutečnosti pro rozhodnutí ve věci samé. 15. Z provedených důkazů soud dospěl ke skutkovému závěru, že žalobce a žalovaná jsou (spolu s dalšími osobami) spoluvlastníky bytového domu, jehož součástí jsou též nebytové prostory. Žalovaná věc spravuje, aniž by ke správě věci byla jakkoliv pověřena ostatními spoluvlastníky, a to též tak, že nebytový prostor a tři bytové jednotky v bytě pronajímá a jednu bytovou jednotku sama užívá. Za užívání bytu žalovaná ostatním spoluvlastníkům ničeho nehradí a příjmy z nájemného si zcela ponechává. V roce 2010 sjednala žalovaná nájemné za nájem nebytového prostoru ve výši 7.000 Kč. Podlahové plochy všech bytů v domě činí nejméně 258 m2. Průměrné nájemné v čase a místě obvyklém v období od 1. 12. 2019 do 19. 11. 2020 činilo u bytů alespoň 174 Kč za m2 měsíčně a nájemné za nebytový prostor v částce 10.000 Kč měsíčně je odpovídající. 16. Zjištěný skutkový stav věci soud podřadil pod následující právní normy: 17. Podle ustanovení § 1118 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), spoluvlastníku náleží vyúčtování, jak bylo se společnou věcí nakládáno, i podíl z plodů a užitků ze společné věci. 18. Podle ustanovení § 1120 odst. 1 o. z. se plody a užitky ze společné věci dělí podle poměru podílů. 19. Ustanovení § 2991 odst. 1 o. z. uvádí, že kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. 20. Po podřazení skutkového stavu pod uvedené právní normy soud dospěl k závěru, že žaloba o vydání bezdůvodného obohacení v částce 47.213 Kč s příslušenstvím je důvodná. 21. Žalobci, jako spoluvlastníku věci, náleží část užitků ze společné věci dle § 1118 o. z. (zde nájemného), a to ve výši dle jeho podílu, který činí 1/12 (§ 1120 o. z.). Tím, že žalovaná věc (bez souhlasu ostatních spoluvlastníků) spravuje tak, že ji částečně sama užívá a částečně pronajímá, přičemž za nájem věci je jí hrazeno nájemné, aniž by se s ostatními spoluvlastníky vypořádala podle velikosti jejich podílů, se na úkor ostatních spoluvlastníků bezdůvodně obohacuje (§ 2991 odst. 1 o. z.). Výše tohoto bezdůvodného obohacení je pak tvořena jednak částí žalovanou skutečně inkasovaného nájemného za pronajaté bytové a nebytovou jednotku, a dále částí obvyklého nájemného za užívání jedné bytové jednotky žalovanou (u bytové jednotky 3+1 užívané žalovanou). Tedy při spoluvlastnickém podílu žalobce ve výši 1/12, má žalobce nárok na