54 C 296/2022-300 — Městský soud v Brně

1. Žalobou doručenou soudu dne 28. 11. 2022, doplněnou podáním ze dne 15. 5. 2023, 6. 10. 2023 a 28. 5. 2024, se žalobkyně domáhala určení, že výpověď z nájmu bytu, kterou jí dal žalovaný dne 27. 9. 2022, je neplatná. Uvedla, že mezi účastníky byla dne 30. 4. 2010 uzavřena nájemní smlouva, na základě které byla žalobkyně oprávněna užívat byt č. , hodnota, na adrese , adresa, (dále jen „byt č. , hodnota, “). Dne 28. 9. 2022 byla žalobkyni doručena výpověď z nájmu bytu daná žalovaným, která je dle žalobkyně v rozporu s nájemní smlouvou a s § 2263 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). Důvodem výpovědi bylo hrubé porušení povinností žalobkyně podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. tím způsobem, že žalobkyně bez souhlasu žalovaného vybourala příčky oddělující kuchyni od pokoje a příčky v rohu pokoje. Žalovaný však nebyl řádně informován o stavu bytu, protože došlo k vybourání příčky mezi kuchyní a komorou a příčky mezi kuchyní a spíží. Vybouráním příček nedošlo ke změně dispozice bytu, nedošlo ani ke změně podlahové plochy, předmětné příčky navíc nikdy formálně neexistovaly, dle žalobkyně neexistuje souhlas s jejich výstavbou. Žalobkyně nepopírala, že odstranila nenosnou příčku mezi kuchyní a komorou a kuchyní a spíží, avšak uvádí, že k odstranění došlo vlivem mimořádné události, kdy se část příčky zbortila během úprav dveřního otvoru. Dle zpracovaného statického posudku bylo zapotřebí zbourání nenosné příčky. Žalovaný pak ve výpovědi uvádí, že žalobkyně odstranila příčku mezi kuchyní a pokojem, označuje tedy nesprávnou příčku, která je navíc příčkou nosnou a jejímž odstraněním by skutečně došlo k narušení statiky domu a dispozice bytu. Ke zborcení žalobkyně uvedla, že v souladu s nájemní smlouvou a zákonem prováděla opravu dveří (zárubně), což je opravou běžnou a není třeba souhlasu žalovaného. Až v důsledku těchto oprav došlo ke zborcení příčky a nutnosti jejího odstranění. Tuto skutečnost žalobkyně sdělila žalovanému pří místním šetření dne 6. 9. 2022, přes protesty žalobkyně však o tomto nebyl pořízen žádný protokol. Výpovědní důvod nebyl prokázán, škoda nebyla zjištěna, chybí důkazy, navíc provedenou rekonstrukcí ve výsledku došlo ke zhodnocení bytu žalovaného. Žalobkyně je řádným nájemníkem, hradí nájemné a veškeré služby, předchozí rekonstrukce probíhaly bez problémů, žalovaný je však veden snahou žalobkyni vyklidit z bytu. Pokud žalovaný ve své obraně proti žalobě popisuje stížnosti ostatních obyvatel domu na údajné nevhodné chování žalobkyně, pak to nemá s podaným návrhem nic společného, neboť se netýkají výpovědního důvodu. Stížnosti na žalobkyni (ač nesouvisející s věcí) jsou naopak důkazem toho, že ostatní obyvatelé, zejména obyvatelka bytu č. , hodnota, , jméno FO, , chtějí dosáhnout vystěhování žalobkyně; přivolané policejní hlídky nikdy nezjistily žádné porušení žalobkyní. Žalobkyně rovněž namítla, že také žalovaný dlouhodobě porušuje nájemní smlouvu, kdy sklepní kóje, která náleží k bytu žalobkyně, byla neoprávněně zabrána jinými sousedy a žalovaný jako pronajímatel ani přes upozornění žalobkyně s tímto nic nečiní a žalobkyně i nadále hradí nájemné i za sklepní kóji.2. Žalovaný se k návrhu uplatněnému žalobou vyjádřil podáním doručeným soudu dne 31. 1. 2023, 26. 5. 2023, 11. 10. 2023, 24. 10. 2023 a 29. 11. 2023. Uvedl, že výpověď byla žalobkyni doručena již dne 27. 9. 2022 (do datové schránky jejího právního zástupce), prekluzivní lhůta k podání žaloby uplynula 27. 11. 2022 a žaloba ze dne 28. 11. 2022 proto byla podána opožděně. Žalovaný dále uvedl, že výpovědi předcházely opakované a dlouhodobé stížnosti ostatních obyvatel domu na chování žalobkyně (hluk, neoprávněné rekonstrukce, stěhování nábytku, neoprávněný podnájem, provozování sexuálních služeb). V reakci na stížnosti zaslal žalovaný dne 7. 2. 2022 výzvu žalobkyni před výpovědí z nájmu (důvodem bylo opakované zdržování se cizích osob v bytě, narušování nočního klidu a to i v důsledku stavebních úprav). Při místním šetření dne 13. 4. 2022 žalovaný zjistil, že žalobkyně bez předchozího oznámení svévolně odstranila původní dřevěnou podlahu a nahradila ji novou. Dne 26. 4. 2022 žalovaný zaslal výzvu žalobkyni k odstranění protiprávního stavu a upozornil ji, že nesmí provádět jiné než běžné opravy; v opačném případě se totiž jedná o porušení nájemní smlouvy a možný důvod výpovědi z nájmu. Dne 18. 5. 2022 žalovaný zaslal žalobkyni upozornění na skutečnost, že nájemce hradí jen běžné opravy a údržbu, které nesmí přesáhnout 100 Kč/m². Žalovaný tedy opakovaně vyzýval žalobkyni k dodržování nájemní smlouvy. Dne 6. 9. 2022 proběhlo v bytě č. , hodnota, místní šetření na základě ohlášené havárie v bytě č. , hodnota, (zatečení z bytu žalobkyně). Při místním šetření bylo zjištěno, že žalobkyně provedla nepovolené stavební úpravy (vybourání příčky), čímž došlo k zatopení bytu č. , hodnota, . Pokud žalobkyně uvedla, že příčky, které zbourala, de facto neexistovaly, pak toto není pravdou, neboť i v evidenčním listu, který je součástí nájemní smlouvy, příčky vymezovaly spíž a komoru. , adresa, a spíž zcela zanikly a tím došlo ke změně výměry kuchyně. Odstraněním zdiva z podlahy došlo i ke změně podlahové výměry bytu. Pokud byly odstraněné příčky v havarijním stavu, bylo povinností žalobkyně jako nájemce informovat žalovaného, žalobkyně tak opět neučinila a zcela svévolně obě příčky odstranila.3. Soud ve věci provedl dokazování listinami, z nichž zjistil následující skutkový stav.4. Z listiny označené jako výpověď z nájmu soud zjistil, že žalovaný dal dne 27. 9. 2022 žalované výpověď z nájmu bytu č. , hodnota, v domě na , adresa, . Žalovaný v úvodu výpovědi uvedl, že je domu, ve kterém se nachází byt č. , hodnota, , dále konstatoval dosavadní stav, tedy že mezi účastníky byla dne 30. 4. 2010 uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou, jejímž předmětem byl nájem bytu č. , hodnota, , ve znění dodatku č. , hodnota, ze dne 29. 10. 2019. Z výpovědi se dále podává, že při místním šetření dne 6. 9. 2022 bytech č. , hodnota, a č. , hodnota, bylo zjištěno, že žalobkyně v bytě č. , hodnota, bez souhlasu pronajímatele vybourala příčku v kuchyni (konkrétně příčku oddělující kuchyni od pokoje), a dále vybourala příčku v rohu pokoje. V důsledku stavebních prací v bytě č. , hodnota, poté došlo k zatečení vody do kuchyně bytu č. , hodnota, , který se nachází přímo pod bytem č. , hodnota, a došlo k promáčení stropu v kuchyni bytu č. , hodnota, . Žalovaný konstatoval, že stavební úpravy byly provedeny bez jeho souhlasu jako pronajímatele, v rozporu s čl. IV odst. 3 nájemní smlouvy a v rozporu s § 2263 odst. 1 o. z. Žalobkyně dle žalovaného hrubě porušila povinnost vyplývající z nájmu tím, že vybourala (odstranila) stěny (příčky) mezi kuchyní a pokojem a příčku v rohu pokoje (u tzv. komory) a bez souhlasu pronajímatele tak provedla změnu v bytě. Z tohoto důvodu žalovaný podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. vypověděl žalobkyni nájem bytu č. , hodnota, , s tříměsíční výpovědní dobou s tím, že výpověď z nájmu bytu byla schválena na 8/125 schůzi RMČ , adresa, -, Anonymizováno, , konané dne 21. 9. 2022. Žalovaný dále poučil žalobkyni o tom, že výpovědní doba začne běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi, že nájem uvedeného bytu skončí uplynutím tříměsíční výpovědní doby, a že nájemce má právo vznést proti výpovědi námitky a podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.5. Z žádosti o souhlas s úpravami bytu soud zjistil, že žalobkyně dne 13. 4. 2022 žádala žalovaného o souhlas s úpravami bytu č. , hodnota, spočívajících ve výměně shnilé a ztrouchnivělé podlahy v ložnici a obývacím pokoji. Žalobkyně uvedla, že žádost chtěla podat v době zahájení rekonstrukce, ale na základě rozhodnutí pí , jméno FO, byla žádost odmítnuta, žalobkyně navštívila i Odbor bydlení. Dne 13. 4. 2022 byla ze strany pí , jméno FO, provedena kontrola, která zaznamenala stav rekonstrukce.6. Ze statického posudku č.z. , Anonymizováno, , který byl vypracován dne 1. 9. 2022 , jméno FO, , soud zjistil, že předmětem posouzení byla demolice zbylé části konstrukce příčky mezi kuchyní a komorou v bytě č. , hodnota, na , adresa, . Navrženou stavební úpravou bylo vybourání zděné příčky tloušťky 100 mm mezi komorou a kuchyní, neboť při úpravě dveřního otvoru (zárubně), které nebyly součástí vybavení bytu, došlo ke kolapsu příčky a vznikl nový otvor o rozměrech 1300x2800 mm, zůstala pouze část příčky o rozměru 43x2800 mm; jelikož byla konstrukce příčky nestabilní, bylo doporučeno odstranění i zbylé části této konstrukce. Dle závěru statického posudku odstranění nenosné příčky nenaruší stabilitu objektu. Přílohou statického posudku je půdorys původního stavu, půdorys bouracích prací a půdorys nového stavu, ze kterých je zcela zřetelné, které příčky byly vybourány.7. Z fotodokumentace na č.l. 13-16 spisu soud ověřil stav v bytě č. , hodnota, ke dni provedení místního šetření dne 6. 9. 2022 po provedení b