237 C 1/2023-349 — Městský soud v Brně

1. Žalobou soudu doručenou dne 5. 1. 2023 se žalobce po žalovaných domáhal zaplacení částky 150 000 Kč představující rezervační zálohu uhrazenou z titulu rezervační smlouvy uzavřené mezi účastníky dne 25. 11. 2021 na prodej pozemku č. , hodnota, , který měl být geodeticky vydělen z pozemku parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, . Smlouva o prodeji pozemku měla být uzavřena do 25. 8. 2022, což se nestalo a žalobci tedy vznikl nárok na vrácení této zálohy. Předmětná rezervační smlouva je navíc neplatná pro svoji neurčitost, a též z toho důvodu, že k ní nebyly přiloženy přílohy, na které odkazuje, předmětný pozemek, ze kterého měl být pozemek č. , hodnota, vyčleněný, není dostatečně určitě označen. Rovněž ve smlouvě není specifikován poměr, kterým si žalované měly zaplacenou zálohu, resp. smluvní pokutu, mezi sebou vypořádat. Žalobci bylo přislíbeno, že si bude na pozemku moci postavit rodinný dům dle svých představ, nicméně od tohoto závazku strana žalovaná začala postupně ustupovat tak, že předmětný dům měl být nakonec zcela konformní s ostatními domy. Žalobce ztratil důvěru v uvedený projekt ve chvíli, kdy se ukázala potřeba vybudování opěrné zdi u sousedící komunikace, což žalované odmítly uvést v písemné kupní smlouvě. Na pozemku jsou stále navezeny tuny zeminy, nejsou k němu přivedeny inženýrské sítě, a žalobce by tak nemohl svůj projekt realizovat. Předmětný pozemek je stále v katastru nemovitostí uveden jako ovocný sad, nikoli jako stavební pozemek.2. Žalované nárok žalobce neuznaly, neboť to byl žalobce, kdo nesplnil povinnost uzavřít kupní smlouvu, a zaplacená rezervační záloha tedy popadla jako smluvní pokuta. Žalobce od předmětné smlouvy neodstoupil ani neoznámil žádnou změnu okolností ve smyslu ustanovení § 1788 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ”). Přílohou rezervační smlouvy byl situační nákres, který odpovídal později zpracovanému geometrickému plánu na rozdělení parcel, na tomto nákresu byly uvedené hranice předmětného pozemku č. , hodnota, . Žalobce byl o projektu velmi dobře informován, a musel tedy vědět, že jeho rodinný dům bude muset odpovídat rodinným domům v okolí, žalobce si chtěl výstavbu rodinného domu zajistit ve vlastní režii, dům ale musel být v souladu s územní studií a s územním rozhodnutím. Pokud ve smlouvě není upravena velikost podílů žalovaných na smluvní pokutě, má se za to že podíly jsou stejné. Opěrná zeď je součástí komunikace a bude realizována na náklady žalovaných. Totéž platí i o navážce na předmětném pozemku. Strany se ústně dohodly, že posunou účinky rezervační smlouvy z 9 měsíců od složení rezervační zálohy až do období po zápisu předmětného pozemku č. , hodnota, v katastru nemovitostí. V jiných případech, kdy nedošlo k dohodě na posunutí účinků rezervační smlouvy, žalovaní rezervační zálohu z důvodů nesplnění svých povinností smluvním partnerům vraceli. Dne 7. 10. 2022 žalobce sdělil jednateli žalovaných, že mu banka nevyšla s poskytnutím financí vstříc, a že není schopen zajistit jiné financování, a proto nemůže kupní smlouvu uzavřít.3. Ve své replice žalobce uvedl že strany dobu trvání rezervační smlouvy nikterak neposunuly. Žalobce již od roku 2022 měl uzavřenou smlouvu o předhypotečním financování a měl i dostatek vlastních zdrojů na svém účtu a účtu své manželky, takže měl na koupi předmětného pozemku dostatek financí. Žalobce vedle toho vlastní dostatek nemovitého majetku. Žalovaná 1. předmětný pozemek podala za identickou cenu, a nevznikla jí tak žádná škoda.4. Po provedeném dokazování soud zjistil, že účastníci dne 25. 11. 2021 uzavřeli rezervační smlouvu na stavební parcelu označenou v příloze této smlouvy číslem , hodnota, o velikosti 615 m2. V této smlouvě se žalobce zavázal složit rezervační zálohu ve výši 150 000 Kč. Účastníci se dohodli že do 9 měsíců od složení rezervační zálohy uzavřou kupní smlouvu týkající se předmětné parcely s tím, že pokud nedojde k uzavření této kupní smlouvy v uvedeném termínu z důvodů na straně žalobce, popadne rezervační záloha žalovaným jako smluvní pokuta, v případě, že k uzavření kupní smlouvy nedojde z jiného důvodu, žalovaní rezervační zálohu vrátí bez zbytečného odkladu žalobci, jak je z této smlouvy zřejmé. Přílohou této smlouvy byl situační nákres parcel, jak se z ní podává. Z této smlouvy se dále podává, že rezervační záloha byla žalobcem uhrazena formu úhrady na rodinný dům č. , hodnota, , a to dne 12. 5. 2021, jak se podává z bankovního výpisu ze dne 27. 12. 2022. Přípisem ze dne 10. 10. 2022 žalobce vyzval žalované k vrácení uhrazené zálohy, neboť do 9 měsíců od jejího složení, tedy do dne 25. 8. 2022, nebyla uzavřena kupní smlouva, když předmět koupě dosud nebyl zapsán do katastru nemovitostí, jak se z tohoto přípisu ve spojení s jeho doručenkami podává. Z tohoto přípisu se dále podává, že dne 15. 9. 2022 měl být žalobci předložen návrh kupní smlouvy, což však žalobce odmítl, jak v tomto přípise tvrdí. Z emailové komunikace stran se ale zjišťuje, že žalobce tento návrh kupní smlouvy neodmítl, naopak chtěl k němu po dni 3. 10. 2022 uvádět připomínky, jak se podává z emailové komunikace stran ze dne 15. 9. 2022. Uvedené potvrdila též svědkyně , jméno FO, , s tím že v tu chvíli nic nenasvědčovalo tomu, že by žalobce kupní smlouvu uzavřít nechtěl. Toto potvrdil i jednatel žalované 1. , jméno FO, . Z emailu žalobce ze dne 7. 9. 2022 se dále podává, že tento měl radost ze zaslaného geometrického plánu předmětného pozemku a žádal žalované o zaslání aktuálních informací k rodinnému domu – finální podoba domu a její specifikace, není tedy pravdou, že by byl žalobce z celé situace zoufalý, a že svědkyně , jméno FO, při odjezdu na dovolenou odepsal, že se na návrh kupní smlouvy podívá, pouze ze zdvořilosti, jak tvrdil při svém výslechu. Není tedy rovněž pravdou ani to, že by návrh kupní smlouvy odmítl, jak uváděl ve svém přípise ze dne 10. 10. 2022. Svědkyně , jméno FO, i jednatel žalované 1. potvrdili ve své výpovědi, že stany čekaly, až bude pozemek rozdělen na jednotlivé parcely a tyto budou zapsány do katastru nemovitostí, aby mohly přistoupit k podpisu kupní smlouvy, resp. jednatel , jméno FO, vypověděl, že z důvodu zpoždění při zápisu nových pozemků nebylo lze kupní smlouvu uzavřít v době dohodnuté v rezervační smlouvě, žalobce byl ale o zpoždění informován a souhlasil s tím, nicméně po návratu žalobce z dovolené jednatel , jméno FO, svědkyni , jméno FO, sdělil, že si uzavření kupní smlouvy žalobce rozmyslel, neboť neposkládal dohromady finance na zaplacení kupní ceny, jak tato svědkyně vypověděla. Shodně vypověděl i jednatel , jméno FO, s tím, že po návratu z dovolené mu žalobce volal, že potřebuje asi týden na jednání ohledně financování a až po uplynutí tohoto týdne mu sdělil, že z důvodů neposkytnutí úvěrových prostředků kupní smlouvu uzavřít nemůže, a od smlouvy ústně odstoupil. Uvedený závěr potvrzuje též skutečnost, kdy později uzavřené rezervační smlouvy měly trvat až do zapsání nových parcel do katastru nemovitostí, jak svědkyně , jméno FO, vypověděla. Ostatně i sám žalobce ve své výpovědi uvedl, že po návratu ze své dovolené s jednatelem , jméno FO, dále jednal o kupní smlouvě, že v ní nejsou zakotveny termíny, kdy budou zhotoveny sítě a jak budou vyřešené územní úpravy. Soud tedy jako účelové, zjevně motivované snahou v řízení si pomoci, neuvěřil výpovědi žalobce v části, ve které popíral, že by si s žalovanými dohodl prodloužení doby trvání rezervační smlouvy. Tato část jeho výpovědi byla vedle rozporů s ostatními provedenými důkazy – výpověď svědkyně , jméno FO, , jednatele , právnická osoba, emailů žalobce ze dne 7. 9. 2022 a ze dne 15. 9. 2022, sama o sobě značně nepřesvědčivá. Z tohoto důvodu soud též uvěřil verzi žalovaných, že žalobce jednateli , jméno FO, telefonicky oznámil, že nesehnal finanční prostředky na koupi předmětného pozemku, když tato verze je prokázána výpovědí jednatele žalované 1., která je ve svém celku přesvědčivější, není vnitřně rozporná a není v rozporu s ostatními provedenými důkazy, na rozdíl od výpovědi žalobce, a dále je potvrzena výpovědí svědkyně , jméno FO, , přestože tato měla uvedené informace od jednatele , jméno FO, . Na uvedeném závěru ničeho nemění skutečnost, že žalobce mohl mít dostatek finančních prostředků na koupi jak předmětného pozemku tak na stavbu domu na něm, nicméně z uvedených důvodů se soud přiklonil k verzi žalovaných, že žalobce oznámil, že s nimi kupní smlouvu neuzavře z důvodu nedostatku finančních prostředků, kdy skutečné důvody, ze kterých tak učinil za dané situace pro rozhodnutí ve věci nejsou podstatné, jsou známy pouze žalobci a lze se pouze domnívat, zda to mohlo být například proto, že změnil své nároky na pozemek a následně stavěný dům, což však žalovaným nesdělil, nebo pouze proto, že našel výhodnější nabídku. Nevěrohodnost výpovědi žalobce je posílena rozporem s výpovědí svědka , jméno FO, , který neměl důvod účelově tvrdit, že se o nabídce chaty, kterou žalobce prodával, doz