242 C 22/2024-91 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 8. 7. 2024 domáhal po žalované zaplacení částky ve výši 77.890 Kč s příslušenstvím. Svoji žalobu odůvodnil tím, že je vlastníkem bytu č. , hodnota, v budově bytového domu na adrese , adresa, , kdy tento byt pronajímal žalované na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne 19. 11. 2020. Nájemní vztah měl zaniknout ke dni 1. 5. 2024. Předmětem této žaloby je nezaplacené nájemné za období od prosince 2023 do dubna 2024 spolu s nedoplatkem na vyúčtovaných službách za rok 2023 a 2024 a dále s příslušenstvím ve formě úroků z prodlení.2. Žalovaná se ani přes výzvu soudu k žalobě nevyjádřila.3. Podáním ze dne 11. 6. 2025 vzal žalobce žalobu částečně zpět co do částky ve výši 2.606 Kč se zákonným úrokem z prodlení. Důvodem částečného zpětvzetí byla skutečnost, že v mezidobí došlo k vyúčtování poskytovaných služeb v souvislosti s užíváním pronajatého bytu za rok 2024, kdy namísto dosud požadované částky na zálohách ve výši 12.000 Kč byla celkově vyúčtována částka ve výši 9.394 Kč. Soud proto v uvedeném rozsahu dle § 96 odst. 1, 2 o. s. ř. řízení částečně zastavil usnesením ze dne 2. 7. 2025, č. j. , spisová značka, , s právní mocí ke dni 22. 7. 2025.4. V souladu s § 115a ve spojení s § 101 odst. 4 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“) soud k projednání věci samé nenařizoval jednání, neboť účastníci neměli proti tomuto postupu námitky. Žalobce ani žalovaná se na výzvu soudu nevyjádřili, načež oba byli ve výzvě poučeni, že pokud se ve stanovené lhůtě nevyjádří, bude soud předpokládat jejich souhlas s rozhodnutím věci bez nařízení jednání. Zároveň má soud za to, že ve věci lze rozhodnout jen na základě účastníky předložených listinných důkazů.5. Z předložených listinných důkazů soud zjistil následující skutkový stav.6. Žalobce je vlastníkem bytu č. , hodnota, nacházejícího se ve 3. nadzemním podlaží v domě na adrese , adresa, , na pozemku p. č. , Anonymizováno, zapsaném na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, , adresa, , což vyplývá z katastru nemovitostí pro k. ú. , adresa, .7. Z nájemní smlouvy vyplývá, že žalobce a žalovaná uzavřeli dne 19. 11. 2020 smlouvu o nájmu předmětného bytu na dobu určitou od 19. 11. 2020 do 30. 11. 2021. Žalovaná byla dle čl. IV. a V. smlouvy povinna hradit měsíčně nájemné ve výši 12.000Kč a zálohy na služby ve výši 2.500 Kč. Z předložených úhrad nájemného za rok 2021 vyplývá, že žalovaná v souladu s čl. VI. smlouvy uhradila žalobci též jistotu o celkové výši 18.000 Kč.8. Z dodatku č. , hodnota, a dodatku č. , hodnota, ke smlouvě o nájmu a dále ze záznamů e-mailové komunikace a potvrzení o příchozích úhradách vyplývá, že se žalobce a žalovaná dohodli na prodloužení nájemního vztahu tak, že nájemní vztah byl nejprve prodloužen do 31. 12. 2022, následně do 31. 12. 2023 a nakonec až do 1. 5. 2024. Ačkoliv dodatek č. , hodnota, a dodatek č. , hodnota, ke smlouvě o nájmu neobsahují podpis žalované, vůle obou smluvních stran na prodloužení nájemního vztahu vyplývá z e-mailové komunikace mezi účastníky za období od 31. 8. 2021 do 3. 9. 2021 ohledně prodloužení nájemního vztahu do 31. 12. 2022 a dále za období od 4. 1. 2023 do 10. 1. 2023 ohledně prodloužení do 31. 12. 2023, ve které žalovaná žádala žalobce o sepsání dodatků pro účely podání žádosti o příspěvek na bydlení či jiné dávky státní sociální podpory, přičemž žalobce její prosbě vyhověl. Dohoda smluvních stran na prodloužení nájmu je také zřejmá z předložených potvrzení o úhradě nájemného, dle kterých žalovaná řádně hradila měsíční nájemné a zálohy na služby.9. Z dodatku č. , hodnota, ke smlouvě o nájmu a potvrzení o úhradě nájemného za květen 2023 až říjen 2023 vyplývá, že si strany sjednaly zvýšení úhrady za služby spojené s užíváním bytu z částky 2.500 Kč na částku 3.000 Kč. Ačkoliv dodatek č. , hodnota, ke smlouvě o nájmu neobsahuje podpis žalované, dohoda stran vyplývá z faktického jednání žalované, která od května 2023 hradila zvýšené zálohy na služby, a dále z e-mailové komunikace z 20. 4. 2023, ve které žalobce žalovanou informoval, že „navýšil 500 Kč na teplo“.10. Z předložených úhrad nájemného za rok 2021 až 2023 vyplývá, že žalovaná nejprve hradila nájemné řádně a včas, nicméně se dostala do prodlení s úhradou nájemného za měsíc duben 2023, listopad 2023 a prosinec 2023. Z předložené úhrady nájemného za rok 2024 vyplývá, že žalovaná jednak provedla dne 3. 4. 2024 ve prospěch účtu žalobce mimořádnou platbu ve výši 30.000 Kč, načež žalobce tuto platbu započetl na nejstarší dluhy žalované, tj. na dlužné nájemné za měsíc duben 2023, listopad 2023 a prosinec 2023, a jednak v roce 2024 neprovedla další úhradu nájemného.11. Z přehledu vyúčtování služeb za rok 2023, z vyúčtování , Anonymizováno, za rok 2023 a z vyúčtování za dodávky elektřiny od společnost , právnická osoba, vyplývá, že na úhradách za služby spojené s užíváním bytu vznikl za období od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2023 nedoplatek ve výši 29.890,32 Kč. Žalobce v souladu s čl. VI. smlouvy započetl na nedoplatek za úhrady na služby spojené s užíváním bytu za rok 2021 složenou jistotu ve výši 18.000 Kč. Z e-mailové komunikace ze dne 11. 2. 2024 vyplývá, že žalobce informoval žalovanou o vzniklém nedoplatku. Žalovaná byla dle čl. V. smlouvy povinna uhradit nedoplatek do 15 dnů od doručení vyúčtování služeb žalované, tedy do 26. 2. 2024.12. Z přehledu vyúčtování služeb za rok 2024 vyplývá, že na úhradách za služby spojené s užíváním bytu vznikl za období od 1. 1. 2024 do 30. 4. 2024 nedoplatek ve výši 9.394 Kč. Z e-mailové komunikace ze dne 27. 1. 2025 vyplývá, že žalobce informoval žalovanou o vzniklém nedoplatku. Žalovaná byla dle čl. V. smlouvy povinna uhradit nedoplatek do 15 dnů od doručení vyúčtování služeb žalované, tedy do 14. 3. 2025.13. Z předložené SMS komunikace od 1. 5. 2024 do 3. 5. 2024 a z e-mailové komunikace z 3. 5. 2024 vyplývá, že se žalobce a žalovaná dohodli na ukončení nájemního vztahu ke dni 1. 5. 2024, načež žalovaná v tento ten byt opustila.14. Z předžalobní výzvy ze dne 26. 6. 2024 včetně podacího lístku vyplývá, že žalobce vyzval žalovanou k úhradě dlužného nájemného za měsíce prosinec 2023 a leden až duben 2024, dlužného vyúčtování za poskytování služeb spojených s užíváním bytu za rok 2023 ve výši 11.890 Kč a dlužných záloh na úhradu za služby za rok 2024 ve výši 12.000 Kč. Žalovaná však do dnešního dne žalobci ničeho neuhradila.15. Soud na prokázaný skutkový stav v souladu s § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), aplikoval tento zákon, neboť se jedná o práva a povinnosti vzniklé po 1. 1. 2014.16. Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.17. Podle § 2217 odst. 1 o. z. nájemné se platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.18. Podle § 2247 o. z. strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel. Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis. Strany si ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby.19. Po provedení všech důkazů, jejich zhodnocení a právním posouzení dospěl soud k závěru, že je žaloba důvodná. Žalobce a žalovaná uzavřeli nájemní smlouvu k nájmu předmětného bytu, přičemž žalovaná se zavázala v souvislosti s užíváním bytu hradit nájemné a platy za služby spojené s užíváním bytu. Nájemní vztah byl sjednán na dobu určitou od 19. 11. 2020 do 31. 11. 2021. Žalobce a žalovaná se následně dohodli na prodloužení nájemního vztahu, nejprve do 31. 12. 2022 a následně do 31. 12. 2023.20. K prodloužení nájemního vztahu soud uvádí, že žalobce soudu doložil příslušné dodatky, kterými měla být doba trvání nájmu prodloužena, nicméně v těchto dodatcích absentuje podpis žalované. Z § 2237 o. z. vyplývá, že smlouva o nájmu bytu a nájmu domu vyžaduje písemnou formu, pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. Právní úprava zde vyžaduje obligatorní písemnou formu nájemní smlouvy k nájmu bytu; následkem nedodržení písemné formy je relativní neplatnost, ale to pouze v případě, že stranou jíž uvedené právo svědčí (zde nájemce), nebylo ještě plněno (k tomuto srov. znění § 582 odst. 2 o. z. a také JANOUŠKOVÁ, M. § 2237 [Forma nájemní smlouvy]. In: PETROV, J. a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, marg. č. 3. Dostupné na beck-online.cz.). Jelikož ani jedna ze smluvních stran nenamítala neplatnost nájemní smlouvy a zároveň bylo oběma stranami plněno v souladu se smlouvou (tzn. žalobce přenechal žalované byt k užívání a žalovaná mu za to hradila nájemné), má soud zato, že nedostatek