108 C 177/2025-44 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se svou žalobou domáhá určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu uvedeného ve výroku I. tohoto rozsudku (dále jen „předmětný byt“). Uvedl, že je nájemcem předmětného bytu na základě dohody o užívání bytu ze dne , datum, uzavřené s právním předchůdcem žalovaných na dobu neurčitou. Dne , datum, žalované zaslali žalobci výpověď z nájmu bytu z důvodu dle § 2288 odst. 2 písm. d) občanského zákoníku. Žalobce s výpovědí a jejím odůvodněním nesouhlasí. Má za to, že důvod uváděný žalovanými nespadá pod ust. § 2288 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku, když se nejedná o závažný důvod. Tvrzení žalovaných, že byt je v havarijním stavu a v důsledku toho hrozí závažná újma na majetku žalovaných i ostatních uživatelů bytu, že vstup do bytu má odporovat stavebně technickým předpisům a je nutné provést rekonstrukci bytu, v důsledku které není možné byt užívat, je nepravdivé. Žalobce má za to, že pokud žalované chtějí provést rekonstrukci bytu, mají postupovat dle § 2259 a násl. občanského zákoníku, avšak není to důvodem k výpovědi z nájmu bytu. Výpověď dle § 2288 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku lze dát nájemci z důvodu, který je obdobně závažný jako důvody uvedené pod písmeny a) až c) stejného ustanovení. Pokud tedy žalované odkazují na to, že výpověď je dána z obdobného důvodu jako je důvod uvedený pod písmenem c) uvedeného ustanovení, musel by být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem naložit tak, že jej nebude možno užívat vůbec. To, že žalované chtějí provést úpravy bytu není obdobně závažný důvod, který by byl srovnatelný s důvodem uvedeným pod písmenem c) citovaného ustanovení. Žalobce má za to, že žalovanými uplatněný výpovědní důvod není oprávněný. Dále žalobce polemizuje s nutností provedení rekonstrukce a tvrzeným havarijním stavem bytu, kdy má za to, že stav bytu umožňuje provedení dílčí rekonstrukce i v případě, že byt bude i nadále obýván žalobcem. Žalobce rovněž popírá, že by mu žalované nabídly možnost jiného přechodného bydlení, vždy s ním bylo jednáno tak, že se mělo jednat o odstěhování trvalé.2. Žalované mají za nesporné, že jsou podílovými spoluvlastnicemi předmětného bytu, že žalobce je nájemcem předmětného bytu na základě dohody o užívání bytu uzavřené s právním předchůdcem žalovaných dne , datum, a že dne , datum, zaslaly žalovanému výpověď nájmu bytu z důvodu havarijního stavu bytu a nutnosti provedení jeho kompletní rekonstrukce. Žalované však mají za to, že podaná výpověď z nájmu bytu je oprávněná a setrvávají na výpovědním důvodu dle § 2288 odst. 1 písm. d) zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Žalované jsou přesvědčeny, že výpověď se zakládá na závažném důvodu spočívajícím v prevenci vzniku významných škod na bytovém domě a dalších osob (nájemců) užívajících jiné byty a nebytové prostory v bytovém domě, potažmo i v prevenci vzniku újmy na zdraví těchto osob. V předmětném bytě došlo na jaře 2025 k havárii vodovodního potrubí, v důsledku čehož zatekla voda do bytu nacházejícího se pod předmětem nájmu. Při odstraňování následků této havárie bylo zjištěno, že k zatékání vody docházelo dlouhodobě a voda pronikala do nosných stropních trámů, což závažně poškozovalo a nadále poškozuje stavební prvky bytového domu (mimo jiné z důvodu šíření dřevokazných hub). Podlaha v koupelně bytu se vlivem úniku vody přitom již propadla o 9 mm a je důvodné riziko se domnívat, že se tak stalo z důvodu lokálního propadu stropních trámů. Při odborné kontrole bylo taktéž zjištěno, že vodovodní rozvody v předmětu nájmu jsou za hranicí životnosti a vykazují značnou korozi, což může vést k dalšímu bezprostřednímu narušení funkčnosti potrubí. Riziko další havárie je tedy akutní a trvající. Bezprostřední riziko havárie pak hrozilo i v případě rozvodů topení, u nichž byl taktéž zjištěn únik vody. Tyto byly instalovány společně s vodovodním potrubím a předpokládá se u nich podobná míra opotřebení a koroze. Z těchto důvodů je tedy významné riziko, že v důsledku dlouhodobého vystavení vlhkosti došlo k degradaci nosných trámů konstrukce a strukturálnímu poškození bytového domu, což vyžaduje bezodkladnou opravu. Předmětná oprava předmětu nájmu se přitom neobejde bez kompletní demontáže podlahy v postižených částech za účelem odkrytí nosných trámů, a dále bez kompletní výměny rozvodů vody a topení. Žalované ve výpovědi rovněž zdůvodnily, že je zapotřebí provést taktéž stavební úpravu dispozice předmětného bytu a uvést jej do souladu se stavebně-právními předpisy. Žalované jsou přesvědčeny, že shora uvedená bezprostřední potřeba realizace oprav je neslučitelná s dalším pokračováním nájemního vztahu a naplňuje stanovený výpovědní důvod, který je obdobný svou závažností z důvodem, kdy lze nájem vypovědět z důvodu veřejného zájmu, je-li nutné s bytem naložit tak, že jej nebude možné vůbec užívat. V projednávané věci hrozí bezprostřední riziko vzniku škody na majetku jak žalobce, tak žalovaných a dalších třetích osob (nájemců ostatních bytů v bytovém domě), jakož i riziko újmy na jejich zdraví. Žalované mají povinnost postupovat v souladu s prevenční povinností a jednat tak, aby tuto hrozící škodu odvrátily. Odvrácení vzniku újmy (na majetku a zdraví) je nepochybně srovnatelné s důvodem veřejného zájmu. Žalované přitom žalobce opakovaně upozornily na nutnost provedení oprav a vyzvaly jej k poskytnutí součinnosti. Žalované opakovaně nabídly žalobci po dobu provádění oprav náhradní bydlení srovnatelné kvality. Tyto nabídky žalobce odmítl. Realizace oprav bytu je dle názoru žalovaných neslučitelná s dalším trváním nájemního vztahu.3. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutkový stav. Mezi účastníky nebylo sporné, že žalované jsou spoluvlastnicemi bytové jednotky č. , Anonymizováno, nacházejícího se ve III. nadzemním podlaží domu č. p. , Anonymizováno, , který je součástí pozemku parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, na adrese , Adresa žalobce, (toto pak potvrzuje i informativní výpis z katastru nemovitostí – viz informace o pozemku). Dále bylo mezi účastníky nesporné, že žalobce je nájemcem předmětného bytu a že mu žalované daly dopisem ze dne , datum, výpověď z tohoto nájmu (tyto skutečnosti jsou potvrzovány dohodou o užívání bytu ze dne , datum, a výpovědí z nájmu bytu ze dne , datum, ).4. Z výpovědi z nájmu bytu ze dne , datum, soud zjistil, že žalované daly žalobci výpověď z nájmu s tříměsíční výpovědní lhůtou, kterou odůvodnily ustanovením § 2288 odst. 1 písm. d) zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Konkrétně uvedli, že předmětný byt je v havarijním stavu a hrozí závažná újma na majetku pronajímatele i na majetku uživatelů ostatních bytů. Je proto nezbytné provést rozsáhlou rekonstrukci, která má spočívat v realizaci nových rozvodů (elektrické energie, vody i kanalizace) v celém bytě, realizaci nového vytápění a kompletní rekonstrukci všech částí bytu, v důsledku čehož dojde k zásadním stavebním zásahům a vyvolané změně dispozice bytu, jakož i dalších souvisejících stavebních zásahů (uváděno bylo vybudování nového zádveří v bytě a změna umístění koupelny a WC kvůli lepšímu odtoku odpadu). Žalované ve výpovědi uvedly, že rekonstrukce je zcela nezbytná a neodkladná, aby se předešlo hrozícím škodám a v důsledku rekonstrukce není možné byt užívat a je nutné ho vyklidit.5. Z SMS a e-mailové komunikace účastníků z období dubna a května 2025 bylo zjištěno, že žalované zasílaly žalobci nabídky nájmu bytů v jiných domech ve městě Brně případně inzertní nabídky realitních kanceláří. Žalobce tyto byty nepovažoval za vhodné po jeho osobu. Dne 18. 5. 2025 sdělil žalobce zplnomocněné zástupkyni žalovaných, že má za to, že plánovaná rekonstrukce je proveditelná bez kompletního vyklizení bytu a porot nesouhlasí s výzvou k vyklizení.6. Z odborného vyjádření společnosti , právnická osoba, ze dne 2. 6. 2025 vyplynulo, že dne , datum, byla v předmětném bytě zjištěna havárie vodovodního potrubí, kdy došlo k průsaku vody zpoza dlaždic v koupelně. Po demontáži části obkladu bylo patrné vlhké zdivo a únik vody z prasklého redukčního ventilu. Vlhké prostředí bylo i pod vanou. Společnost zjistila, dlouhodobé zatékání vody, železné vodovodní rozvody za hranicí jejich životnosti, neupravitelnost stávajících rozvodů a vysokou vlhkost v bytě. Rizika těchto závad viděla v možnosti šíření vlhkosti a poškození nosných konstrukcí, napadení dřevokaznými houbami a selhání dalších částí rozvodů vody u topení vzhledem k jejich stáří. Doporučila uzavřít přívod vody pro byt, provést sondy do podlahy za účelem zjištění rozsahu poškození, provést kompletní výměnu rozvodů vody a topení, provést sanaci vlhkého zdiva a dřevěných prvků a zajistit nucené větrání a odvlhčování bytu.7. Dne 25. 6. 2025 bylo zpracováno vyjádření společnosti , právnická osoba, ke stavebně-technickému stavu předmětného bytu. Společnost konstatovala provedenou kontrolu bytu, přičemž nezmínila, kdy k této kontrole mělo dojít (žalobce ji popíral). Dále uvedla, že dle revize plynového zařízení je nezbytn