§ 711a občanský zákoník – Pronajímatel může vypovědět nájem pouze s přivolením soudu…
Občanský zákoník · 40/1964 Sb. · účinné od 1. 11. 2011 · Občanské právo · neoficiální nadpis
Stručně: Paragraf 711a Občanského zákoníku (40/1964) stanovuje specifické případy, kdy pronajímatel může vypovědět nájem bytu pouze s přivolením soudu, a upravuje související práva a povinnosti pronajímatele a nájemce, včetně nároku na bytovou náhradu a úhradu nákladů. Pronajímatel nemůže vypovědět nájem z důvodů uvedených v odstavci 1 (např. potřeba bytu pro sebe nebo rodinu, veřejný zájem, souvislost s podnikáním) bez souhlasu soudu. (§ 711a zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, znění účinné od 1. 11. 2011)
Klíčová fakta
- Týká se: nájemce, pronajímatel, soud, manžel
- Lhůta nebo doba (odst. 4): „…uhradil rozdíl ve výši nájemného z dosavadního bytu a z bytu náhradního, až za dobu pěti let, počínaje měsícem, v němž se nájemce přestěhoval do náhradního bytu, nejdéle však…“
- Lhůta nebo doba (odst. 4): „Právo nájemce na úhradu rozdílu v nájemném se v období pěti let nepromlčí“
- Lhůta nebo doba (odst. 5): „Má-li nájemce právo na bytovou náhradu, je povinen byt vyklidit do 15 dnů po zajištění odpovídající bytové náhrady.“
- Odkazuje na: § 710
- Judikatura: na § 711a odkazuje 33 soudních rozhodnutí (NS, ÚS, NSS)
- Účinnost: znění účinné od (předchozí znění: co se změnilo)
- Zdroj: e-Sbírka, 40/1964 Sb.
(1) Pronajímatel může vypovědět nájem pouze s přivolením soudu v těchto případech:
a) potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence;
b) je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat;
c) jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostorů chce tento byt užívat.
(2) Písemná výpověď pronajímatele musí být doručena nájemci. V písemné výpovědi musí být uveden důvod výpovědi a výpovědní lhůta (§ 710 odst. 2). Jestliže soud přivolí k výpovědi z nájmu bytu, určí současně délku výpovědní lhůty a rozhodne o povinnosti byt vyklidit. Výpovědní lhůta počne běžet až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po právní moci rozhodnutí soudu.
(3) V případě výpovědi dané z důvodů uvedených v odstavci 1 je pronajímatel povinen uhradit nájemci nezbytné stěhovací náklady, pokud nedojde k jiné dohodě.
(4) Jestliže pronajímatel bez vážných důvodů nevyužil vyklizeného bytu k účelu, pro který vypověděl nájem bytu, může soud na návrh nájemce rozhodnout, že pronajímatel je povinen dodatečně uhradit nájemci, který byt uvolnil, stěhovací náklady a další náklady spojené s potřebnou úpravou náhradního bytu. Soud může dále uložit pronajímateli, aby nájemci uhradil rozdíl ve výši nájemného z dosavadního bytu a z bytu náhradního, až za dobu pěti let, počínaje měsícem, v němž se nájemce přestěhoval do náhradního bytu, nejdéle však do doby, kdy nájemce ukončil nájem náhradního bytu. Právo nájemce na úhradu rozdílu v nájemném se v období pěti let nepromlčí. Jiné nároky nájemce tím nejsou dotčeny. Dále soud může na návrh toho, kdo poskytl bytovou náhradu, uložit pronajímateli, aby mu uhradil přiměřenou náhradu.
(5) Má-li nájemce právo na bytovou náhradu, je povinen byt vyklidit do 15 dnů po zajištění odpovídající bytové náhrady.
Srozumitelný výklad
Co to znamená v praxi
- Pronajímatel nemůže vypovědět nájem z důvodů uvedených v odstavci 1 (např. potřeba bytu pro sebe nebo rodinu, veřejný zájem, souvislost s podnikáním) bez souhlasu soudu.
- Při takové výpovědi musí pronajímatel uhradit nájemci nezbytné stěhovací náklady, pokud se nedohodnou jinak.
- Pokud pronajímatel nevyužije vyklizený byt k původně udanému účelu, může soud na návrh nájemce uložit pronajímateli dodatečnou úhradu stěhovacích nákladů, nákladů na úpravu náhradního bytu a rozdílu v nájemném až po dobu pěti let.
- Nájemce má právo na bytovou náhradu a je povinen byt vyklidit do 15 dnů po jejím zajištění.
Na co si dát pozor
- Pronajímatel musí ve výpovědi uvést důvod a výpovědní lhůtu, která začne běžet až po právní moci rozhodnutí soudu.
- Soud při přivolení k výpovědi určí délku výpovědní lhůty a rozhodne o povinnosti byt vyklidit.
- Pronajímatel by měl pečlivě zvážit a doložit důvod výpovědi, jelikož jeho nedodržení může vést k dalším finančním sankcím.
Generováno z textu ustanovení, orientační – nenahrazuje radu advokáta.
Judikatura k § 711a
Jak soudy aplikují § 711a
V citovaném rozsudku Nejvyšší soud rovněž vysvětlil, že záměrem tvůrců zákona č. 89/2012 Sb., promítnutým do citovaného ustanovení, bylo stvrdit stávající extenzivní výklad § 711a odst. 1 písm. a) zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „obč. zák.“), jenž vycházel z názoru, že výpovědní důvod opírající se o „potřebu“ bytu pro pronajímatele je dán nejen v případech, kdy pronajímatel nemá vlastní byt, ale i tehdy, má-li vlastní byt, avšak „chce“ realizovat své vlastnické právo a bydlet v bytě nacházejícím se v domě, jehož je …
V poměrech právní úpravy účinné do 31. prosince 2013 pak ustálená soudní praxe dovodila, že požadavku skutkové konkretizace výpovědního důvodu podle § 711 odst. 1 písm. a/ obč. zák., ve znění do 30. března 2006 (resp. s účinností od 31. března 2006 podle § 711a odst. 1 písm. a/ zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. prosince 2013 – dále opět jen „obč. zák“) odpovídá, aby pronajímatel ve výpovědi též uvedl, ve prospěch které z osob v tomto ustanovení uvedených byt potřebuje.
… svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (k příbuzenství, jeho liniím a stupňům viz § 771 až § 773 o. z.). Citované ustanovení (spolu s ustanovením § 2288 odst. 2 písm. a/ o. z.) historicky navazuje na právní úpravu obsaženou v § 711 odst. 1 písm. a/, resp. s účinností od 31. března 2006 v § 711a odst. 1 písm. a/ zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 31. prosince 2013 (dále jen „obč. zák.“), podle níž mohl pronajímatel – s přivolením soudu – vypovědět nájem bytu, potřeboval-li byt pro sebe, manžela, pro své děti, …
Související
Dostal jsem výpověď z nájmu bytu – co dělat – postup krok za krokem