14 C 318/2024-16 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se svou žalobou domáhá, aby soud určil, že výše nájemného za užívání bytu č. , hodnota, , který se nachází v 7. nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, (dále jen „předmětný byt“), a jehož nájemci jsou žalovaní, činí 10 224,86 Kč měsíčně, a to s účinky od 1. 12. 2024. Žalobce odůvodnil žalobu tím, že je vlastníkem nemovitosti, ve které se nachází předmětný byt a žalovaní užívají tento byt na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne 14. 10. 2013. Žalobce uvedl, že nájemné bylo stanoveno dohodou pronajímatele a nájemce. Účastníci si v nájemní smlouvě platně neujednali způsob zvyšování nájemného ani výslovně jeho zvyšování nevyloučili. Žalobce doručil žalovaným návrh na zvýšení nájemného dle § 2249 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) na částku 4 410 Kč. Žalovaní žalobci do dvou měsíců od dojití návrhu na zvýšení nájemného nesdělili, že se zvýšením nájemného souhlasí ani počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu na zvýšení nájemného nezaplatili zvýšené nájemné. Žalobce na základě znaleckého posudku zjistil, že obvyklé nájemné za předmětný byt činí v dané lokalitě 20 756 Kč měsíčně. Dále žalobce poukázal na ust. § 2249 odst. 3 občanského zákoníku, dle kterého souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. Žalobce touto žalobou požaduje, aby soud rozhodl, že nájemné ode dne podání návrhu bude odpovídat výši 120,69 Kč/m2/měsíc, tedy za byt o výměře 84,87 m2 činí požadované nájemné 10 224,86 Kč.2. Žalovaní se k žalobě nevyjádřili.3. Soud měl splněné podmínky ust. § 115a o.s.ř., proto ve věci rozhodl bez nařízení jednání.4. Z obsahu spisu, jehož součástí jsou předložené listinné důkazy, soud zjistil následující skutkový stav.5. Žalobce je vlastníkem nemovitosti, ve které se nachází předmětný byt a žalovaní užívají tento byt na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne 14. 10. 2013, ve které bylo nájemné stanoveno dohodou pronajímatele a nájemce. Účastníci si v nájemní smlouvě platně neujednali způsob zvyšování nájemného ani výslovně jeho zvyšování nevyloučili. Žalobce doručil žalovaným návrh na zvýšení nájemného dle § 2249 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku na částku 4 410 Kč. Žalovaní žalobci do dvou měsíců od dojití návrhu na zvýšení nájemného nesdělili, že se zvýšením nájemného souhlasí ani počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu na zvýšení nájemného nezaplatili zvýšené nájemné. Žalobce na základě znaleckého posudku zjistil, že obvyklé nájemné za předmětný byt činí v dané lokalitě 20 756 Kč měsíčně. Dále žalobce poukázal na ust. § 2249 odst. 3 občanského zákoníku, dle kterého souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. Žalobce touto žalobou požaduje nižší nájemné, a to nájemné, které bude odpovídat výši 120,69 Kč/m2/měsíc, tedy za byt o výměře 84,87 m2 činí požadované nájemné 10 224,86 Kč, ode dne podání návrhu. Uvedené skutečnosti soud zjistil a vzal za prokázané z těchto žalobcem předložených listinných důkazů: nájemní vztah žalovaných k předmětnému bytu byl prokázán z nájemní smlouvy ze dne 14. 10. 2013, přehled předepsaných plateb vč. nájemného za předmětný byt z listiny - evidenční list, vlastnické právo žalobce soud zjistil a vzal za prokázáno z výpisu z aplikace nahlížení do katastru nemovitostí, návrh žalobce na zvýšení nájemného o 20 % z listiny ze dne 28. 6. 2024 vč. doručenky, ze které vyplynulo, že byl tento návrh doručen žalovaným dne 25. 7. 2024, výši nájemného, která je v místě a čase obvyklá, soud zjistil a vzal za prokázanou ze znaleckého posudku č. , č. účtu, soudního znalce , tituly před jménem, , jméno FO, .6. Dle ust. § 2249 odst. 1 občanského zákoníku neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.7. Dle ust. § 2249 odst. 3 občanského zákoníku, pokud nájemce souhlasí s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.8. Při právním posouzení věci soud zjistil a vzal za prokázáno, že žalovaným na základě nájemní smlouvy vznikl dne 14. 10. 2013 společný nájem bytu manžely v souladu s tehdy platnou a účinnou právní úpravou uvedenou v ust. § 703 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, následně od 1. 1. 2014 je nájem upraven v ust. § 2201 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, s tím, že konkrétně nájem bytu je upraven v ust. 2235 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Žalovaní jsou tedy společnými nájemci bytu č. , hodnota, , který se nachází v 7. nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, (předmětný byt).9. Žalovaní na návrh žalobce na zvýšení nájemného ze dne 28. 6. 2024, který jim byl doručen dne 25. 7. 2024, nereagovali. Výše nájemného byla mezi účastníky ujednána smluvně. Žalobce postupoval dle ust. § 2249 odst. 1 občanského zákoníku, ze kterého vyplývá, že pronajímatel může navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, avšak za dodržení oné zákonné limitace doby 3 let a navýšení maximálně o 20 %. Uvedené podmínky žalobce splnil. Poslední nájemné činilo 3 675 Kč měsíčně, jak soud zjistil a vzal za prokázáno z evidenčního listu. Žalovaní jako nájemci dle výše citovaného ust. § 2249 odst. 3 občanského zákoníku mohli projevit svůj souhlas s návrhem na zvýšení nájemného (na listině jim doručené žalobcem – souhlas s návrhem na zvýšení nájemného) a současně začít platit počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo žalobcem (zvýšené pouze o 20%). Žalovaní byli žalobcem jakožto pronajímatelem rovněž poučeni, jaké jsou možné následky, když nevysloví souhlas se zvýšením nájemného. Žalovaní byli poučeni, že nesdělí-li nájemci (nyní žalovaní) v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. Žalobce následně podal žalobu na určení výše nájemného. Soud proto žalobě vyhověl, když vyšel ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , adresa, č. , č. účtu, předloženého žalobcem, když shledal, že výše nájemného navržená žalobcem odpovídá výši, která je v místě a čase obvyklá, a to s účinky ode dne podání návrhu soudu. Navíc žalobce žádal, aby soud určil nižší nájemné, než mohl dle znaleckého posudku žádat a soud nemůže překročit žalobní návrh, neboť je žalobním návrhem vázán. Proto soud žalobě s ohledem na výše uvedené vyhověl a určil že výše nájemného za užívání bytu č. , hodnota, , který se nachází v 7. nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , a jehož nájemci jsou žalovaní, činí 10 224,86 Kč měsíčně, a to s účinky od 1. 12. 2024.10. Výrok o náhradě nákladů řízení vychází z § 142