ECLI: ECLI:CZ:MSBR:2026:36.C.71.2025.1 Datum: 2026-01-14 Předmět: určení neoprávněnosti výpovědi nájmu bytu Ustanovení: ["§ 142 z. č. 99/1963 Sb.", "§ 2274 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2286 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2288 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2290 z. č. 89/2012 Sb."] ["náhrada nákladů""lhůty""podnájem""výpověď z nájmu""náklady řízení"]
O co šlo: určení neoprávněnosti výpovědi nájmu bytu (["§ 142 z. č. 99/1963 Sb.", "§ 2274 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2286 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2288 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2290 z. č. 89/2012 Sb."])
1. Žalobce se domáhal žalobou podanou ke zdejším soudu dne 21. 3. 2025 a upřesněnou podáním ze dne 22. 4. 2025 rozhodnutí, kterým soud posoudí, že výpověď z nájmu bytu č. , hodnota, v domě č.p. , adresa, , o velikosti 2+kk stojící na pozemku parc. č. , hodnota, v k.ú. , adresa, , obec , adresa, , vše zapsáno v katastru nemovitostí na LV č. , hodnota, u , právnická osoba, pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, ze dne 8. 1. 2025 daná žalovaným žalobci je neoprávněná, a že nájemní vztah mezi účastníky i nadále trvá. Tvrdil, že předmětný byt užívá na základě nájemní smlouvy ze dne 24. 7. 1989 na dobu neurčitou, dne 23. 1. 2025 mu byla doručena výpověď nájmu bytu specifikovaného výše (dále jen byt), dle § 2288 OZ, ve výpovědi není uveden konkrétní výpovědní důvod, proti této podal u žalobce emailem dne 24. 1. 2025 námitky, tyto pak písemně dne 27. 1. 2025 předal na podatelně žalovaného. Výpověď dostal s odůvodněním, že na základě šetření ze dne 23. 10. a 27. 11. 2024 bylo zjištěno, že byt neužívá pro svou potřebu a své rodiny, ale že ho užívají jiné osoby pan , jméno FO, a paní , Anonymizováno, , která uvedla, že byt užívají od dubna 2024 na základě podnájemní smlouvy a žalobce v bytě trvale nebydlí. Žalobce však po celou dobu trvání nájemního vztahu v bytě trvale bydlí, zdržuje se zde, má zde uloženy osobní věci a jeho užívání nevylučuje, aby po přechodnou dobu s ním mohla byt užívat další osoba. Proto uzavřel dne 9. 4. 2024 s , jméno FO, podnájemní smlouvu na dobu určitou do 31. 8. 2024 s možností jejího prodloužení, pokud tomuto bude prodlouženo pobytové vízum, a protože v bytě trvale bydlí, nepotřeboval souhlas pronajímatele k uzavření podnájemní smlouvy. Jedná se o zahraničního studenta a pokud paní , jméno FO, , která je přítelkyní pana , Anonymizováno, , je cizí státní příslušnicí, která neovládá český jazyk, mluví arabsky a italsky, tudíž kvůli konverzaci v různých jazycích došlo s největší pravděpodobností k nesprávnému porozumění nebo pochopení toho, na co byla ze strany žalovaného dotazována a co chtěla říci. Pokud je ve výpovědi ještě uvedeno, že neoznámil zvýšení počtu osob žijících v bytě, vzhledem k četnosti a délce časových úseků užívání vymezené části bytu nepovažoval pana , Anonymizováno, za člena své domácnosti, a proto změnu počtu osob žijících v bytě neoznámil, aby předešel vzniku nějaké škody, nakonec tuto skutečnost žalovanému oznámil. Žalovaný ve výpovědi uvedl, že může proti této vznést námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, ale nepoučil ho o lhůtě, ve které může své právo uplatnit. Je přesvědčen, že tento nedostatek má za následek absolutní neplatnost předmětné výpovědi Žalovaný popsal několik skutkových zjištění, které podle něj představují porušení povinností na jeho straně, ale vůbec neuvedl konkrétní důvod výpovědi nájmu, jak je po pronajímateli požadováno v ust. § 2288 odst. 3 OZ. Po dobu více než 35 roků řádně plní povinnosti nájemce, včetně placení nájemného a záloh na služby, byt původně užíval s manželkou , právnická osoba, , ale v posledních více jak 10 letech fakticky užívá byt sám a z důvodu jeho povolání a zaměstnavatele (ministerstva obrany) je často pracovně mimo , adresa, i na dobu několika týdnů, případně zůstává na pracovišti. Ze smlouvy o podnájmu, kterou uzavřel s panem , Anonymizováno, vyplývá, že předmětem podnájmu je pouze jedna obytná místnost (pokoj) včetně veškerého vybavení, druhá obytná místnost (pokoj) předmětem podnájmu není a je užívána žalobcem, proto také musí mít žalobce zajištěn přístup k sociálnímu zařízení či kuchyňskému koutu.2. Žalovaný navrhoval zamítnutí, namítal, že dne 2. 10. 2024 nájemkyně bytu č. , hodnota, ve stejném domě , jméno FO, sdělila pracovníkům žalovaného, že docházelo k zatékání vody do jejího bytu z bytu č. , hodnota, a pokud na byt zvonila, nikdo neotevřel.. Přesto, že bydlí v domě od roku 2011, žalobce nikdy neviděla a další sousedka jí sdělila, že při zásahu vodoinstalatérů viděla v bytě muže, který hovořil špatně česky, byt obývala rodina s malým dítětem. Dne 23. 10. 2024 nahlásila další zatečení do bytu z bytu žalobce a za účasti pracovníků žalovaného po zazvonění otevřela paní, která neuměla česky, pro komunikaci byla využitá mobilní aplikace a bylo zjištěno, že únik vody způsobuje neukotvená hadice od pračky a krátký závěs. Předložila průkaz totožnosti, ze kterého bylo zjištěno, že se jedná o paní , Anonymizováno, , která předložila podnájemní smlouvu uzavřenou mezi žalobcem a panem , Anonymizováno, k podnájmu pokoje o velikost 14 m² v bytě ze dne 9. 4. na 2024 na dobu určitou do 31. 8. 2024, která se za podmínek ve smlouvě automaticky prodlužuje. Dále uvedla, že byt užívá její manžel od dubna 2024 a ona nezná žalobce, komunikuje s ním pouze manžel. Z důvodu podezření na neoprávněný podnájem bylo ještě provedeno další místní šetření dne 27. 11. 2024, kdy po zazvonění opět otevřela paní , jméno FO, , která uvedla, že pan , jméno FO, v bytě s nimi nežije. Žalovaný dospěl k závěru, že byt je neoprávněně podnajímán třetí osobě, což dovodil z textu podnájemní smlouvy, kdy do podnájmu byla přenechána panu , Anonymizováno, jedna obytná místnost (pokoj) o velikosti 14 m2 včetně vybavení pokoje a přiměřeným způsobem užívat sociální zařízení, chodbu a kuchyňský kout za měsíční nájemné 8 000 Kč a zálohy na služby 2 000 Kč a poplatek za internetové připojení 350 Kč. Dle evidenčního listu se jedná o byt o velikosti 2+kk, ve kterém se nachází dva pokoje a jeden pokoj pronajal žalobce panu , Anonymizováno, , tudíž další pokoj, jehož součástí je i kuchyňská linka, má právo pan , Anonymizováno, rovněž užívat. V bytě tak není jiná místnost, kterou by mohl užívat žalobce tak, aby dodržel ustanovení podnájemní smlouvy o tom, že zajistí podnájemci nerušené užívání nájmu po celou dobu trvání podnájemní smlouvy. I z ustanovení o pravidelných platbách za nájem a za služby lze dovodit, že žalobce přenechal celý byt do podnájmu panu , Anonymizováno, , ve smlouvě není uvedeno, že by kuchyňský kout, koupelnu a WC měl užívat podnájemce spolu s žalobcem. Není možné, aby žalobce v bytě sám trvale bydlel a proto dospěl k závěru, že žalobce dal byt do podnájmu třetí osobě bez jeho souhlasu. Ve výpovědi byl žalobce poučen o možnosti vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, tuto možnost žalobce využil.3. Vzhledem k tvrzeným námitkám ohledně formálních náležitostí výpovědi z zájmu bytu se soud zaměřil na otázku, zda byl žalobce řádně poučen o možnosti podat žalobu k soudu a námitky řádným způsobem.4. Soud provedl dokazování dohodou o užívání bytu uzavřenou mezi žalobcem a , právnická osoba, , adresa, , státní podnik ze dne 24. 7. 1989, ze které bylo zjištěno, že žalobce je skutečně nájemcem bytu. Dále výpovědí ze dne 8. 1. 2025, ze které zjistil že žalovaný odkázal na místní šetření ze dne 23. 10. 2024 a 27. 11. 2024, kdy bylo zjištěno, že byt žalobce neužívá, ale že ho užívají pan , Anonymizováno, a paní , jméno FO, , která sdělila, že on se v bytě nezdržuje a nemá osobní věci a předložila i podnájemní smlouvu uzavřenou dne 9. 4. 2024 s panem , Anonymizováno, . S odkazem na ust. § 2274 a násl. OZ s tím, že nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu pouze v případě, že sám v bytě trvale bydlí a pokud nebydlí, pouze na základě písemného souhlasu pronajímatele, který mu nikdy vydán nebyl a ani nebylo ze strany žalobce o souhlas žádáno. Tímto došlo k hrubému porušení povinnosti nájemce, dále je uvedeno, že neoznámil zvýšení počtu osob žijících v bytě, čímž dle § 2272 závažně porušil svoji povinnost vyplývající z nájmu bytu a odkázal na projednání v Radě městské části , adresa, na své 47. schůzi dne 18. 12. 2024, která rozhodla o ukončení nájmu. Výpověď byla dána s tříměsíční výpovědní lhůtou včetně sdělení, že nájem skončí uplynutím výpovědní doby, která začne běžet prvního dne měsíce následujícího ode dne doručení výpovědi a vyklizený byt včetně sklepní kóje žalobce bez zbytečného odkladu předal, nejpozději však ke dni skončení nájmu. Dále je ještě tučným písmem v závěru výpovědi uvedeno, že dle § 2290 OZ má právo vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Poučení o lhůtě zde není. Výpověď je podepsána starostou městské části , adresa, , tituly před jménem, , jméno FO, a je ještě opatřena razítkem žalovaného.5. Podle § 2288 odst. 1 písm. a) OZ pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní lhůtě, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu.6. Podle § 2286 odst. 1 OZ výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.7. Podle § 2286 odst. 2 OZ vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.8. Podle § 2290 OZ nájemce má právo podat návrh soudu
Provozuje Eucalypt 4 s.r.o., IČO 22103741, Jičínská 226/17, Praha 3 (kontakt). Zdroj dat: e-Sbírka / justice.cz (oficiální). Výklady generovány AI z textu zákona, orientační — nenahrazují radu advokáta.