35 CO 123/2022-102 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku [částka] se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,05 % denně z částek [částka] od [datum] do [datum], [částka] od [datum] do zaplacení, [částka] od [datum] do zaplacení, [částka] od [datum] do zaplacení (výrok I), zamítl žalobu co do zaplacení částky [částka] spolu se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,05 % od [datum] do zaplacení (výrok II), uložil žalované povinnost zaplatit České republice na účet Obvodního soudu pro Prahu 1 soudní poplatek ve výši [částka] (výrok III) a povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši [částka] (výrok [příjmení]), přičemž ke všem plněním určil lhůtu tří dnů od právní moci rozsudku. 2. Rozhodl tak o žalobním požadavku na zaplacení uvedené částky z titulu dlužného nájemného a záloh na poplatky za služby spojeném s nájmem odůvodněném tím, že žalobkyně uzavřela dne [datum] smlouvu o nájmu nebytových prostor, [číslo jednací], číslo v CES [číslo] (dále jen„ Smlouva“), se [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] & [právnická osoba], jejímž předmětem byly prostory na adrese [ulice] [adresa] na [obec a číslo] Smlouva byla následně měněna dodatky [číslo] ze dne [datum], [číslo] ze dne [datum] a konečně [číslo] ze dne [datum], na základě něhož do práv a povinností předchozího nájemce vstoupila žalovaná. Žalovaná byla povinna hradit nájemné (pravidelně zvyšované o inflaci) a poplatky za služby spojené s užíváním předmětných prostor. V roce [rok] činila výše čtvrtletního nájemného [částka], v roce [rok] pak [částka]. Žalovaná však po celý rok [rok] nehradila nájemné včas, později hrazené částky proto byly postupně započítávány na nejdříve splatné platby a příslušenství. Žalobkyně vyzvala žalovanou dne [datum] k úhradě dlužného nájemného za 4. čtvrtletí roku [rok] a úroky z prodlení za 1. až 4. čtvrtletí roku [rok]. Žalovaná uhradila pouze dlužné úroky za 1. až 3. čtvrtletí roku [rok]. Žalovaná dále neuhradila nájemné za 1. čtvrtletí roku [rok] a zálohu na služby za 1. čtvrtletí roku [rok] ve výši [částka]. Vzhledem k neuhrazenému nájemnému žalobkyně Smlouvu dne [datum] vypověděla, přičemž nájemní vztah zanikl ke dni [datum]. Dne [datum] byly prostory předány zpět žalobkyni. Žalobkyně proto v řízení požaduje částku [částka] za dlužné nájemné za 4. čtvrtletí roku [rok], [částka] za 1. čtvrtletí roku [rok] a [částka] za zálohy na služby za 1. čtvrtletí roku [rok]. Žalovaná však neuhradila ničeho, a to ani po zaslání předžalobní výzvy ze dne [datum]. 3. Žalovaná ve svém zamítavém stanovisku namítla, že uzavřená Smlouva je neplatná, když není jasné, zda byla za žalobkyni podepsána k tomu oprávněnou osobou, navíc se jedná o smlouvu nevyváženou, která porušuje zásadu ochrany slabší strany, když sjednané nájemné bylo nadále pouze navyšováno, nájemcem provedené zhodnocení prostor nebylo ze strany pronajímatele nijak hrazeno, pronajímatel byl oprávněn od Smlouvy kdykoli odstoupit a pochybení na straně nájemce byla sankcionována vysokými pokutami, zatímco v případě pronajímatele nikoli. Žalobkyně nijak nezohlednila složenou zálohu ve výši měsíčního nájmu a v žalobě absentuje konkretizace, jaké platby žalovaná uhradila a jak konkrétně byly tyto platby žalobkyní na dlužné částky započítávány. Uvedla, že došlo ke zhodnocení prostor ve výši [částka], což je uplatňováno jako námitka započtení, a že dalším důvodem pro neplatnost smlouvy jsou nesrovnalosti ohledně rozsahu předmětu nájmu, kdy nesedí hodnoty uvedené ve Smlouvě a v přílohách Smlouvy v podobě plánů, a je proto nejasné, jaké prostory měly být předmětem nájemní smlouvy. 4. Soud I. stupně učinil jednotlivá skutková zjištění, jak podrobně popsána v odstavcích 5 až 14 odůvodnění napadeného rozsudku. Na základě provedeného dokazování vzal za prokázané, že mezi žalobkyní a právní předchůdkyní žalované byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva ohledně nebytových prostor na [ulice], přičemž žalovaná vstoupila dne [datum] do práv a povinností právní předchůdkyně žalované. Žalovaná složila žalobkyni kauci ve výši měsíčního nájemného v částce [částka], následně však neuhradila nájemné za 4. čtvrtletí roku [rok] a 1. čtvrtletí roku [rok], včetně záloh na služby spojené s užíváním pronajatých nebytových prostor, proto byla Smlouva vypovězena ke dni [datum], přičemž žalovaná v pronajatém prostoru provedla určité úpravy, jejichž odstranění žalobkyně nepožadovala, současně však nebyla tato případná zhodnocení započítána oproti dlužnému nájemnému. Žalovaná dlužné částky do dnešního dne neuhradila. 5. Na základě právního posouzení tohoto skutkového stavu soud I. stupně dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. Poukázal na § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „nový občanský zákoník“), dle něhož se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. Po citaci § 1982 odst. 1, 2 nového občanského zákoníku, §§ 2, 7 odst. 1, 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor (dále jen„ z. n. p“) a §§ 39 a 667 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen„ starý občanský zákoník“) předně uzavřel, že pokud žalovaná vstoupila dne [datum] do práv a povinností nájemce ze Smlouvy uzavřené dne [datum], vztahují se na otázku vzniku takové nájemní smlouvy i práv a povinností vzniklých před účinností nového občanského zákoníku ustanovení právního předpisu dosavadního, v daném případě tedy starého občanského zákoníku a z. n. p. 6. Soud I. stupně nepřisvědčil námitce žalované, že smlouva je od počátku neplatná pro rozpor s § 433 nového občanského zákoníku, neboť vznik smlouvy není posuzován na základě tohoto zákona, nadto i v případě, kdy by takto posuzován byl, neshledal, že by docházelo ke zřejmé a nedůvodné nerovnováze ve vzájemných právech a povinnostech smluvních stran, když je nutno zohlednit jak předmět smlouvy, kterým je pronájem nebytových prostor v lukrativní lokaci; pozici pronajímatele, kterým je organizační složka státu, jež se musí řídit při nakládání s majetkem dodatečnými zákonnými pravidly; a ostatně i to, že žalovaná vystupovala v postavení podnikatele (byť samotná tato skutečnost nevylučuje postavení slabší strany, je však nutno aplikovat přísnější standardy v případě podnikatele uzavírajícího smlouvu v souvislosti se svou podnikatelskou činností) a dodatek [číslo] na základě kterého vstoupila do práv a povinností nájemce, žalovaná stvrdila svým podpisem dobrovolně (ostatně až do 4. čtvrtletí roku [rok] prostory užívala a nájemné hradila, byť nepravidelně). Stejně tak ve smlouvě neshledal ani porušení dobrých mravů. K námitce žalované o oprávnění pověřené osoby za žalobkyni k podpisu Smlouvy měl za prokázané, že tato byla podepsána osobou, která k tomu byla žalobkyní pověřena. Pokud žalobkyně neplatnost celé smlouvy dovozuje z nejasnosti předmětu nájmu, který byl ve Smlouvě stanoven označením podlaží, patra a rozlohy, přičemž v detailech odkazovala na mapky v příloze, kterých jednak bylo vícero, a případně neodpovídaly zcela přesně svými rozlohami hodnotám uvedeným ve čl. 3 Smlouvy, i tuto námitku považoval za nedůvodnou a čistě účelovou, když v rámci občanského práva je nutno respektovat princip priority výkladu smluvního ujednání upřednostňujícího ve výsledku platnost smlouvy před výkladem, který zakládá její neplatnost, čímž je vyjádřen a podporován princip autonomie smluvních stran povaha soukromého práva a s ním spojená společenská a hospodářská funkce smlouvy (viz nález Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 625/03). Tento princip je výslovně de lege lata vyjádřen až v § 574 nového občanského zákoníku (který se na otázku vzniku smlouvy neaplikuje, viz odůvodnění výše), jeho platnost však Ústavní soud dovodil již dříve; ostatně se jedná o institut přesahující i samotný český právní řád (viz nález Ústavního soudu sp. zn. III. ÚS 882/16). V daném případě přitom z ničeho neplyne, že by mezi stranami panovaly nejasnosti ohledně předmětu nájmu, které by mohly založit její neplatnost, naopak byly předmětné prostory jak právní předchůdkyní žalované, tak přímo žalovanou po dobu nájmu užívány, za toto užívání bylo až do žalovaného období hrazeno nájemné, v dodatku [číslo] dokonce došlo k jejich rozšíření, a konečně dne [datum] byly předány zpět žalobkyni. Proto měl za to, že mezi účastníky bylo již od počátku fakticky jasné, kterých prostor se nájemní smlouva týká, a tedy není důvod pro její neplatnost ani z tohoto důvodu. Ostatně ani žalovaná tento důvod neplatnosti neuváděla v době trvání nájemního vztahu, ani po jeho skončení. Dospěl tak závěru, že Smlouva byla uzavřena platně, a to včetně jejích následných dodatků. 7. Poté se soud I. stupně vypořádával se započtením složené kauce, případně zhodnocení nebytových prostor. Ohledně složené kauce soud došel k závěru, že