35 CO 412/2021-113 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně zamítl žalobu s tím, aby soud určil, že výpověď z nájemní smlouvy č. NAN/35/04 [číslo] 2017, uzavřené dne [datum], kterou dal žalovaný žalobkyni dopisem ze dne [datum], je neoprávněná (výrok I.). Žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalovanému náklady řízení ve výši [částka], k rukám právního zástupce žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení], do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok II.). 2. Konstatoval, že žalobou podanou u tamního soudu dne [datum] se žalobkyně domáhala určení neoprávněnosti výpovědi z nájemní smlouvy č. NAN/35/04 [číslo] 2017, uzavřené mezi účastníky dne [datum], kterou dal žalovaný žalobkyni dopisem ze dne [datum]. Svou žalobu odůvodnila tím, že žalovaný v lednu 2017 vyhlásil výběrové řízení na pronájem prostor sloužících k podnikání v přízemí domu [adresa] s tím, že deklaroval, že má zájem pronajmout předmětný prostor zájemci, který by v předmětu nájmu provozoval restaurační činnost. Žalobkyně uspěla ve výběrovém řízení s nabídkou nájemného ve výši [částka] ročně. Dne [datum] žalovaný uzavřel se žalobkyní nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl uvedený prostor s tím, že dle smlouvy byl účelem nájmu provoz restauračního zařízení. Žalobkyně však následně zjistila, že technický stav předmětu nájmu jí neumožňuje její záměr provozování restaurace s přípravou teplých jídel realizovat, neboť rozvody elektrické instalace a odvětrávání nesplňovaly normy pro provoz kuchyňského vybavení. Žalovaný žalobkyni neposkytl žádnou součinnost a znemožnil tak žalobkyni její záměr realizovat, žalobkyně navíc zjistila, že předmět nájmu není kolaudován pro provoz restaurace s kuchyní na přípravu teplých jídel, ale pouze jako středisko rychlého občerstvení. Žalobkyně proto byla nucena provozovat v předmětu nájmu restaurační činnost zaměřenou na prodej sladkých pokrmů. Dne [datum] však žalobkyně obdržela od žalovaného výpověď z nájmu těchto prostor z důvodu porušení nájemní smlouvy spočívající v užívání předmětu nájmu v rozporu s dohodnutým účelem nájmu. Výpovědní důvod však není dán, navíc nebyly naplněny ani formální podmínky platnosti výpovědi, když žalobkyně neobdržela od žalovaného žádnou výzvu ke sjednání nápravy ve lhůtě 30 dnů, tak jak stanoví nájemní smlouva. 3. Žalovaný se žalobou nesouhlasil a navrhoval její zamítnutí s odůvodněním, že žalobkyně měla možnost se s předmětem nájmu řádně seznámit ještě před uzavřením nájemní smlouvy, nikdy neměla žádné připomínky k předmětu nájmu a svým prohlášením potvrdila, že vůči stavu předmětu nájmu nemá žádné připomínky či námitky. [ulice] dokumentace k předmětu nájmu je volně přístupná v příslušném odboru výstavby, žalobkyně si proto mohla veškeré podklady obstarat. Žalovaný nikde nedeklaroval, že předmět nájmu má být užíván jako restaurace, pouze uvedl, že prostor je v současné době užíván jako restaurace. Žalobkyně proto sama pochybila, pokud se s předmětem nájmu řádně neseznámila. Žalovaný odmítl žalobkyni udělit souhlas pouze k takovým úpravám předmětu nájmu, které by směřovaly k předělání předmětu nájmu na prodejnu bonbónů a cukrovinek, neboť tento typ provozu se nehodí do historického centra [obec], což však žalobkyně i přes nesouhlas žalovaného učinila. Žalovaný proto dal žalobkyni výpověď z nájmu, neboť v předmětu nájmu není provozována žádná restaurační činnost, když jsou zde prodávány bonbóny a jiné cukrovinky. Již dopisem ze dne [datum] a dopisem ze dne [datum] vyzval žalovaný žalobkyni k tomu, aby předmět nájmu užívala v souladu se smlouvou, žalobkyně však způsob užívání nijak nezměnila. 4. Soud I. stupně ve věci provedl dokazování a vzal za prokázaný skutkový stav, jak podle jednotlivých zjištění podrobně popsán v odstavcích 4 až 12 odůvodnění napadeného rozsudku a vyšel z toho, že podle kategorizace hostinských zařízení pod restaurace spadají restaurace, pohostinství, jídelní restaurační vozy, motoresty, samoobslužné restaurace (kafeterie), bufet, bistro, občerstvení, kiosek. Samoobslužná restaurace je hostinské zařízení zajišťující základní a doplňkové stravování samoobslužným způsobem. 5. S využitím ustanovení § [číslo] odst. 1 písm. b) a § 2310 zák. č. 89/1912 Sb., občanský zákoník, dále jen „o. z.“ soud I. stupně po provedeném dokazování hodnotil provedené důkazy jednotlivě a v jejich vzájemných souvislostech a dospěl k závěru, že žaloba není důvodná. Ve věci bylo prokázáno (a mezi účastníky nebylo o zjištěném skutkovém stavu sporu), že se žalobkyně přihlásila se svou nabídkou do vyhlášeného výběrového řízení na pronájem nebytových prostor na adrese [adresa], v tomto výběrovém řízení byla vybrána a byla s ní uzavřena nájemní smlouva. Jako účel nájmu byl ve smlouvě uveden provoz restauračního zařízení. Žalobkyně posléze zjistila, že předmětný prostor není kolaudován pro provoz restaurace, ale pouze jako provozovna rychlého občerstvení, požádala proto žalovaného o souhlas se změnou účelu nájemní smlouvy na kavárnu a prodej cukrovinek, s čímž však žalovaný nesouhlasil. Následně po opakovaných výzvách k odstranění závadného stavu byla žalobkyni dána výpověď z nájemní smlouvy pro užívání předmětu nájmu v rozporu s účelem nájmu stanoveným v nájemní smlouvě. Podstatou tvrzení žalobkyně bylo to, že předmět nájmu nemůže být užíván jako restaurace bez značného zásahu do budovy, k čemuž však žalovaný nedal souhlas. Žalobkyně pak rovněž tvrdila, že smlouvu neporušila, neboť současný provoz splňuje parametry provozu hostinského zařízení, a sice samoobslužné restaurace (odstavec 17 odůvodnění napadeného rozsudku). 6. Soud I. stupně se nejprve zabýval otázkou, zda udělená výpověď splňuje veškeré formální požadavky výpovědi, a to zejména k námitkám žalobkyně o její neurčitosti a způsobu jejího doručení. Žalovaný uvedl ve výpovědi jako její důvod porušení nájemní smlouvy užívání předmětu nájmu v rozporu s dohodnutým účelem nájmu. Takto vymezený výpovědní důvod je dostatečně specifikovaný, a to zejména s přihlédnutím k tomu, že již z předchozí korespondence a jednání účastníků muselo být žalobkyni zřejmé, jaký rozpor v užívání má žalovaná na mysli, o čemž svědčí i skutečnost, že na tuto výpověď bylo ze strany žalobkyně patřičným způsobem reagováno vznesením námitek. Stejně tak, pokud se žalobkyně brání tím, že jí výpověď nebyla řádně doručena, když byla doručena jejímu právnímu zástupci, který však k takovému úkonu nebyl zmocněn, jedná se o ryze účelové tvrzení, když je zřejmé, že výpověď se dostala do jejích rukou a z její strany byly k této výpovědi vzneseny námitky, a to opět jejím právním zástupcem. Rovněž i tvrzení žalobkyně, že jí nebyla před podáním výpovědi ze strany žalovaného doručena výzva ke sjednání nápravy, je nepravdivé, neboť již dopisem ze dne [datum] žalovaný vyzval žalobkyni k neprodlené nápravě a uvedení předmětu nájmu do stavu odpovídajícímu smluvně ujednanému účelu využití. Následně pak dopisem ze dne [datum] žalovaný sdělil žalobkyni, že zachování stávajícího nájemního vztahu je možné pouze v případě, že nájemce neprodleně uvede předmět nájmu do souladu se svou nabídkou předloženou ve výběrovém řízení a se sjednaným účelem nájmu. Na všechny tyto výzvy žalovaného bylo ze strany žalobkyně reagováno, je tedy zřejmé, že se s nimi seznámila bez ohledu na to, že jí byly doručeny do datové schránky, nikoliv na adresu sídla, jak je uvedeno v nájemní smlouvě, případě k rukám jejího právního zástupce. Z uvedených důvodů považuje soud i. stupně udělenou výpověď za platnou (odstavec 18 odůvodnění napadeného rozsudku). 7. Co se týká oprávněnosti této výpovědi, zabýval se soud I. stupně především otázkou, zda byl naplněn výpovědní důvod, a sice že žalobkyně užívá předmět nájmu v rozporu se sjednaným účelem. Podotkl, že není podstatné, zda předmět nájmu bylo možné užívat ke sjednanému účelu provozování restaurace s teplou kuchyní, neboť takto účel nájmu v nájemní smlouvě vymezen nebyl. Žalobkyni skutečně nic nebránilo zjistit si uvedené údaje k možnostem tohoto provozu již před uzavřením nájemní smlouvy, není pak pravdivé tvrzení žalobkyně, že by ze strany žalovaného bylo ve vyhlášení výběrového řízení deklarováno, že má být předmět nájmu užíván jako restaurace, když je zde pouze uvedeno, že v době vyhlášení výběrového řízení byl prostor využíván jako restaurace a byly zde uvedeny zakázané provozy. Žalobkyni proto nic nebránilo předmět nájmu si řádně prohlédnout a dle kolaudačního rozhodnutí upravit svou nabídku provozu. Pokud pak byl ve smlouvě sjednán účel nájmu provoz restauračního zařízení a žalobkyně zjistila, že tento druh provozu není možný, nic jí nebránilo nájemní smlouvu z tohoto důvodu vypovědět. Toto však žalobkyně neučinila a nyní se brání tvrzením, že restauraci fakticky provozuje. Předmětem sporu tak zůstala otázka, zda provozovna žalobkyně je restauračním zařízením či nikoliv. Za účelem tohoto posouzení považoval soud I. stupně za nadbytečné nechat ve věci vypracovat žalobkyní navrhovaný znalecký posudek či odborné vyjádření, když má za to, že se jedná o otázku právní a nikoliv odbornou. Jak vyplývá z přiložené fotodokumentace