39 CO 399/2021-237 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně výrokem I. žalované uložil povinnost zaplatit žalobci částku [částka] s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně od [datum] do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku, výrokem II. žalované uložil povinnost zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupkyně žalobce. 2. V odůvodnění uvedl, že podanou žalobou se žalobce po žalované domáhal zaplacení částky [částka] s příslušenstvím s tím, že s žalovanou uzavřel dne [datum] rezervační smlouvu na převod družstevního podílu v Bytovém družstvu Byty [ulice], spojeném s právem nájmu bytu [číslo] v domě [adresa] v ulici [ulice], [obec] – [část obce], za [částka], ve smlouvě se zavázal složit rezervační poplatek ve výši [částka] na účet zprostředkovatele, rezervační doba byla sjednána do [datum]. Žalobce od rezervační smlouvy dne [datum] odstoupil, neboť před podpisem smlouvy zjistil, že podle stanov není možné, aby byl byt převeden na společnost, podnajímání bytu pro zaměstnance společnosti žalobce by bylo téměř nemožné, jak mu sdělila Ing. [jméno] [příjmení], předsedkyně představenstva družstva. Dále uváděl, že byl ze stejných důvodů žalovanou uveden v omyl a rezervační smlouva je proto neplatná. Smlouvu uzavíral jako fyzická osoba, tedy jako spotřebitel, pro žalovanou z rezervační smlouvy nevznikly žádné povinnosti, oproti tomu bylo ve smlouvě sjednáno, že pokud odmítne uzavříti smlouvu do konce rezervační lhůty [datum], je povinen uhradit smluvní pokutu ve výši [částka], povinnost zaplatit smluvní pokutu tak stíhá jen jeho, nikoli převodce či žalovanou a jde tak o smlouvu ve smyslu ust. § 1813 o. z. nevyváženou a tudíž neplatnou. Dále uváděl, že smlouva byla uzavřena prostřednictvím e-mailu, měl proto být poučen mimo jiné o právu od smlouvy odstoupit, což nebyl a mohl proto od smlouvy odstoupit bez uvedení důvodu. Protože k uzavření smlouvy o převodu družstevního podílu nedošlo, žalované nevzniklo právo na smluvní pokutu, rezervační smlouva je neplatná, byla zrušena odstoupením, má podle něho žalovaná povinnost z titulu bezdůvodného obohacení rezervační poplatek žalobci vrátit. 3. Žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby s tím, že uplatněný nárok odporuje smlouvě i dobrým mravům. Namítala, že až v průběhu procesu začal žalobce spekulovat, že podíl koupí na [právnická osoba], s.r.o., z důvodu příznivějších podmínek hypotečního úvěru. Na skutečnost, že zákon i stanovy vylučují nabytí podílu právnickou osobou, byl žalobce hned upozorněn. Potvrdila, že žalovaný se [datum] dostavil s tím, že byt nemůže užívat jako ubytovnu pro zaměstnance své společnosti, proto nebude podíl v družstvu kupovat. Odmítnutí uzavření smlouvy považovala za nekorektní, bezdůvodné. Smlouvu považovala za vyváženou, osud rezervačního poplatku za ve smlouvě zakotvený. Již při prvním telefonickém hovoru žalobce informovala, že podíl v družstvu nelze převést na právnickou osobu. 4. Soud prvního stupně zjistil, že žalovaná je zapsána v obchodním rejstříku, jednatelkou je [jméno] [příjmení] [příjmení], předmět podnikání výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 a 3 živnostenského zákona. Žalobce je se svým otcem [jméno] [příjmení] jednatelem [právnická osoba], s.r.o. a [právnická osoba] Dne [datum] došlo k uzavření rezervační smlouvy mezi převodcem [jméno] [příjmení], žalobcem jako nabyvatelem a žalovanou jako zprostředkovatelem, v níž převodce a nabyvatel prohlásili, že hodlají uzavřít smlouvu o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu spojeném s právem nájmu bytu, který byl specifikován, za [částka], nabyvatel se zavázal složit rezervační zálohu [částka] na účet žalované. Smluvní strany sjednaly, že rezervační doba je do [datum]. Dále bylo sjednáno, že pokud žalobce neposkytne veškerou součinnost při uzavření smlouvy či bezdůvodně odmítne uzavřít smlouvu o převodu družstevního podílu do [datum], je nabyvatel povinen uhradit zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši [částka] do 5 pracovních dnů ode dne písemné výzvy zprostředkovatele. Smluvní pokuta byla stanovena jako paušální částka za náhradu škody spojenou s neuzavřením smlouvy o převodu družstevního podílu se zprostředkovatelem. Zprostředkovatel započte na úhradu smluvní pokuty složenou rezervační zálohu ve výši [částka] uplynutím 5. dne ode dne vzniku nároku na smluvní pokutu. V opačném případě se rezervační záloha započítává na celkovou cenu. Bylo sjednáno, že smlouva se řídí právem České republiky. Účastníci učinili nesporným, že částka [částka] byla žalobcem zaplacena a žalovanou nebyla vrácena, což bylo doloženo i výpisem z účtu [právnická osoba] s.r.o. z [datum]. Ze stanov Bytového družstva Byty [ulice] zjistil, že členem družstva může být jen fyzická osoba, byt nebo jeho část může nájemce přenechat jinému do podnájmu jedině s přechozím souhlasem představenstva družstva. Souhlas se uděluje vždy nejdéle na dobu jednoho roku ve vztahu ke konkrétní osobě podnájemce s tím, že může být znovu udělen vždy opět na dobu nejdéle 1 roku. [právnická osoba], dne [datum] potvrdila, že [právnická osoba], podal dne [datum] žádost o poskytnutí úvěru [částka] 000 € za účelem financování koupě podílu v Bytovém družstvu Byty [ulice], úvěr [částka] € byl [datum] schválený. Jednatelka realitní kanceláře [právnická osoba] prohlásila, že byla kontaktována žalobcem z důvodu koupě bytu pro ubytování zaměstnanců firmy. Dne [datum] [právnická osoba], s.r.o., podle kupní smlouvy koupila bytovou jednotku [číslo] v k. ú. [část obce] za kupní cenu [částka], podle potvrzení jsou zde ubytováni zaměstnanci firmy. Z e-mailové korespondence mezi [jméno] [příjmení] a [email] zjistil, že žalovaná zaslala prostřednictvím své jednatelky e-mailem k podpisu rezervační smlouva na e-mail společnosti, žalobce smlouvu podepsal a zaslal zpět žalované [datum]. Z e-mailů zástupkyně žalobce a předsedkyně představenstva Bytového družstva Byty [ulice] zjistil, že zatím nikdo z členů o převod bytu do osobního vlastnictví nepožádal, rozhodnutí členské schůze nelze předjímat. Byt [číslo] byl již převeden. [jméno] [příjmení], otec žalobce, prohlásil, že [právnická osoba] s.r.o. sháněla byt v [obec] z důvodu ubytování zaměstnanců, byt sháněl jeho syn, zaujala ho nabídka žalované, byl ubezpečen, že je možný nákup na společnost a že je možné v bytě ubytovat zaměstnance, což byla i podmínka žalobce, na kterou se ptal hned při první komunikaci. Jelikož česká společnost nezískala úvěr, rozhodli se pro koupi přes slovenskou společnost. Následně žalobce zjistil, že není možný nákup přes společnost a je téměř vyloučený převod do osobního vlastnictví, proto od smlouvy [datum] odstoupil. Podle audiozáznamu, s jehož použitím následně [jméno] [příjmení] vyslovila souhlas, zjistil, že jí žalovaná sdělila, že v bytě bude bydlet žalobce se svou manželkou, žalobce jí sdělil, že byt chtěl pro ubytování zaměstnanců své společnosti. Dopisem ze [datum] žalovaná započetla rezervační poplatek na smluvní pokutu. Dopisem z [datum] žalobce žalovanou vyzval k vrácení rezervačního poplatku. V e-mailu z [datum] žalobce sděloval, že stanovy společnosti mu žalovaná poslala den před dohodnutým podpisem kupní smlouvy. Pokud by věděl, že podíl nelze převést na právnickou osobu, rezervační smlouvu by nepodepsal. Vyzval žalovanou k vrácení rezervačního poplatku. V další výzvě z [datum] poukazoval na to, že jej žalovaná ubezpečovala, že pronájem zaměstnancům společnosti nebude žádný problém. V dalším e-mailu z [datum] žalovaná sdělila, že žalobce ukončil smlouvu bez spravedlivého důvodu. E-mailem z [datum] [jméno] [příjmení] sdělovala žalobci na jeho firemní e-mail, za jakých podmínek lze čerpat úvěr od ČSOB na 2,8 milionu Kč, zároveň si vyžádala kopii dokladů žalobce a jeho manželky, jestliže je jednatelem. Z výslechu žalobce zjistil, že hledal ubytování v [obec] pro své dělníky. Zaujal ho inzerát žalované, volal paní [příjmení], ta sdělila, že je byt na prodej, že jestli tam chtějí ubytovat dělníky, že to tak dělají všichni, takže to tak mohou mít. Byt se mu líbil, měl dva záchody, byl blízko práce, po dohodě s otcem volal, že byt berou, že do toho půjdou jako firma. Byt si prohlédli, složil rezervační zálohu. Před uzavřením smlouvy se probudil, že musí zavolat paní [příjmení] z bytového družstva. Ta mu řekla, že byt do osobního vlastnictví jako firma nemůže koupit. Sdělil to paní [příjmení], ona říkala, že byt může koupit do osobního vlastnictví, žalobce jí vysvětloval, že podle stanov je to složitá věc, protože se musí dohodnout společenství bytů. Při prohlídce s panem [příjmení] se bavili o tom, že byt je fajn, že má dvě toalety, čtyři až pět lidí tam bude mít komfort. Žádné poučení o právech mu žalovanou doručeno nebylo. Na schůzku [datum] šel s tím, že byt nebudou brát, protože nemůže být v osobním vlastnictví, nemůže ho pronajímat a nemůže ho koupit ani jako firma. Jednatelka žalované říkala, že to není pravda, že jednatelka družstva tam bude krátce a všechno se dá udělat. Informace u paní [příjmení] ověřoval den před uzavřením smlouvy