12 Co 284/2024-180 — Městský soud v Praze

1. V záhlaví uvedeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům částku 15 755 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky ve výši 8, 25 % ročně od 4. 2. 2021 do zaplacení (výrok I) a o nákladech řízení rozhodl tak, že uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům náhradu nákladů řízení ve výši 23 073, 80 Kč (výrok II).2. Soud I. stupně takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobci domáhali zaplacení částky 15 755 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že se žalovanou uzavřeli 1. 2. 2019 smlouvu o nájmu bytu na adrese , adresa, . , adresa, , číslo popisné, , , adresa, s nájemným ve výši 13 000 Kč měsíčně a zálohami na služby ve výši 500 Kč na osobu měsíčně a od 1. 5. 2020 ve výši 600 Kč na osobu měsíčně. Při uzavření nájemní smlouvy žalobci složili žalované peněžitou jistotu ve výši 28 000 Kč, nájemní vztah byl po vzájemné dohodě ukončen ke dni 30. 9. 2020, přičemž z kauce bylo na nájemné a zálohy na služby za září 2020 odečteno 14 200 Kč, zbytek jistoty ve výši 13 800 Kč však žalovaná žalobcům nevrátila. Žalobci navíc za žalovanou zaplatili spotřebu plynu za 109 m3 ve výši 1 955 Kč, neboť při předání bytu dne 30. 9. 2020 činil stav plynoměru 2 823 m3, ale žalovaným bylo vyúčtováno dodavatelem plynu 2 932 m3. Žalovaná však ani přes výzvu uvedené částky žalobcům neuhradila.3. Žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby, neboť pohledávka žalobců zanikla v důsledku zápočtu jejích pohledávek proti žalovaným. Žalovaná nejprve ze složené jistoty odečetla nájemné za září 2020, ale vůči žalobcům jí vznikla pohledávku na vyčištění a kontrolu kamen WAW a karmy ve výši 1 150 Kč, pohledávku z nedoplatku za elektřinu za období od 4. 2. 2020 do 15. 7. 2020 ve výši 855 Kč, pohledávka za demontáž skříně v koupelně ve výši 1 495 Kč, pohledávka za čištění kanalizace ve výši 4 416 Kč, pohledávka za ušlý zisk za nemožnost pronajmout byt po dobu jednoho měsíce v říjnu 2020 ve výši 13 000 Kč, pohledávka za opravu koupelny ve výši 24 567,84 Kč a pohledávku z nedoplatku na službách ve výši 7 146 Kč. Stav plynoměru pak byl i ke dni 7. 2. 2023 ve výši 2 823 m3, tj. stejný jako v předávacím protokolu ze dne 30. 9. 2020, nárok žalobců ve výši 1 955 za přeplatek na plynu tak nevznikl.4. Soud I. stupně vyšel ze zjištěného skutkového stavu, z nějž vyplývá, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva, na jejímž základě si žalobci od žalované pronajali předmětný byt dne 1. 12. 2019 do 31. 1. 2021 za nájemné ve výši 13 000 Kč měsíčně, zálohy na služby činily původně 500 Kč na osobu měsíčně, později 600 Kč na osobu měsíčně. Žalobci v souladu se smlouvou složili žalované při uzavření nájemní smlouvy peněžitou jistotu ve výši 28 000 Kč, kterou žalovaná ke dni ukončení nájmu byla povinna zúčtovat a vrátit žalobcům, přičemž z kauce byla oprávněna uhradit eventuální opravy nedostatků způsobených nájemcem, které by byly nad rámec běžného opotřebení užíváním a úhrady nedoplatků na nájemném a službách. Žalobci byli povinni hradit drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou (1x ročně čištění a seřízení karmy a WaW čištění odpadů, mytí oken etc.). Případné závady a poškození v bytě způsobené žalobci byli žalobci povinni odstranit a pokud se tak nestalo, žalovaná mohla, po předchozím upozornění, odstranit závady a poškození sama a požadovat po žalobcích jejich úhradu. Dne 28. 9. 2020 provedla společnost , právnická osoba, . údržbu průtokového ohřívače vody a plynových spotřebičů, kdy bylo provedeno vyčištění spotřebiče, odstranění prachu, kontrola instalace čidel termostatu a kontrola funkčnosti. Nájem byl na základě emailové komunikace ze srpna a září 2020 ukončen ke dni 30. 9. 2020, žalovaná přislíbila žalobcům vrácení podstatné části jistoty při předání bytu, pokud by bylo vše v pořádku. Byt byl předán dne 30. 9. 2020 vymalovaný, v čistém stavu, s vyčištěnou a seřízenou karmou a topením WaW s dovětkem, že protokol a odhláška trvalého pobytu budou dodány. V části „nedostatky, poznámky“ předávacího protokolu bylo uvedeno pouze, že vyúčtování kauce bude dodáno emailem. Koncový stav plynoměru činil 2 823 m3 odebraného plynu. Dodavatel plynu společnost , právnická osoba, . ke konci zúčtovacího období, tj. ke dni 17. 11. 2020 provedla odečet plynoměru v předmětném bytě, kdy byl zjištěn stav plynoměru ve výši 2 932 m3 a za spotřebu 383 m3 bylo žalobcům vyúčtováno 6 870,57 Kč. Žalovaná stav plynoměru reklamovala. Ke dni 7. 2. 2023 činil stav plynoměru podle , právnická osoba, distribuce a. s. 2 823 m3. Žalovaná zaplatila na účet , právnická osoba, . dne 5. 8. 2020 dvakrát nedoplatek za elektřinu ve výši 885 Kč. Žalobkyně b) zaplatila dne 12. 8. 2020 na bankovní účet , právnická osoba, . nedoplatek za elektřinu ve výši 885 Kč na základě faktury vystavené pro žalovanou jako odběratelku. Za roční servis karmy a WAW byla žalované dne 12. 10. 2020 vystavena faktura na částku 1 150 Kč. Vyúčtování jistoty ze dne 11. 3. 2024 vyčíslila žalovaná žalobcům nedoplatek ve výši 6 871 Kč. Dne 11. 3. 2024 provedla opravu vyúčtování jistoty, kdy původně vyčíslený nedoplatek změnila na přeplatek ve výš 275 Kč, který měl být započten proti vzniklým pohledávkám. Z vyúčtování kauce ze dne 29. 6. 2021 soud zjistil, že žalovaná vyúčtovala žalobcům jistotu nakonec nedoplatek ve výši 4 827 Kč. Za demontáž skříňky v koupelně, připevněné ve spárách obkladů, zaplatila žalovaná částku 1 495 Kč na základě faktury ze dne 29. 6. 2021, za čištění kanalizace v bytovém domě na adrese , právnická osoba, . , adresa, částku 4 416 Kč. Za období od 1. 1. 2020 do 30. 9. 2020 vyúčtovala žalobcům dne 12. 4. 2021 vodné a stočné, osvětlení spol. prostor, úklid spol. prostor a odvoz komunálního odpadu na částku 10 382 Kč, kdy oproti zaplaceným zálohám ve výši 10 000 Kč měl vzniknout nedoplatek ve výši 382 Kč.5. Po provedeném dokazování soud I. stupně ve vztahu ke skutkovému stavu uzavřel, že nájem byl ukončen dobrovolně dne 30. 9. 2020, ze složené jistoty ve výši 28 000 Kč připadla částka ve výši 14 200 Kč na poslední nájemné a zálohy na služby, dne 30. 9. 2020 došlo k předání bytu bez výhrad, žalovaná nevytkla ani vyčištění karmy a topení WAW společností , právnická osoba, ., neměla výhrady k umístění skříňky v koupelně, nezmínila pohledávku z čištění odpadů. Veškeré výhrady vznesla až poté, co žalobci požadovali vrátit zbytek složené jistoty. Výši zbytku jistoty opakovaně měnila, její jednání směřovalo především k tomu, aby zbytek jistoty nemusela žalobcům vracet. Vyúčtování služeb bylo absolutně nepřezkoumatelné. Žalovaná žalobcům poskytovala elektřinu, přičemž sama byla vedena jako její odběratel, tyto náklady však ve vyúčtování chyběly, vyúčtování služen nemohlo vyvolat splatnost pohledávky.6. Poté soud I. stupně konstatoval, že mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), žalobcům vzniklo právo na vrácení jistoty podle § 2254 odst. 2 o. z., žalovaná však proti nároku na vrácení jistoty, modifikovaného nájemní smlouvou, započítávala převážně domnělé pohledávky. Její právní jednání v tomto směru tak bylo neurčité a nebylo způsobilé přivodit započtení. K započtení namítané pohledávky totiž přesahovaly žalovanou částku a žalovaná neurčila, které pohledávky započítává proti kterým, popř. do jaké výše (rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 23 Cdo 2901/2021, ze dne 30. 11. 2022). K jednotlivým započítávaným pohledávkám pak soud I. stupně uvedl, že žalobci měli pouze podle § 2257 odst. 1 o. z. provádět a hradit běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu podle § 2 nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, pod kterou nespadá čištění odpadů v celém domě, žalovaná ani přes poučení soudem však netvrdila konkrétně, jakým způsobem by měli žalobci předmětný byt nevhodně užívat, aby bylo nutné čistit odpady v celém domě. Čištění karmy a topení WAW nemuselo být podle nájemní smlouvy prováděno odborným technikem. Demontovaná skříňka v koupelně se stala po předání bytu podle § 2294 o. z. vlastnictvím žalované, a proto nemohla náklady na odstranění uplatňovat vůči žalobcům. Žalovaná žalobcům nepředala řádné vyúčtování služeb v souladu s § 7 odst. 1 a 2 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, nedoplatek na službách se tak nestal splatným (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 10. 2022, sp. zn. 26 Cdo 2181/2022). Pohledávka z ušlého zisku v souvislosti s údajnou nemožností pronajmout předmětný byt v říjnu 2020 byla neodůvodněná, neboť bylo prokázáno, že byt byl po předání zcela zjevně způsobilý dalšího obývání. Veškeré pohledávky namítané žalovanou k započtení tak soud I. stupně shledal neoprávněnými, pohledávky žalobců shledal důvodnými. Žalobci navíc zaplatili za spotřebu plynu větší částku, než jaký byl stav plynoměru ke dni ukončení nájmu a na straně žalované tak vzniklo podle § 2999 o. z. vůči žalobcům bezdůvodné obohacení