17 Co 321/2025-164 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku 45 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně od 1.7.2024 do zaplacení, do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok I.), a dále povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 37 737 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce , Jméno advokáta A, (výrok II.).2. Žalobkyně se žalobou domáhala zaplacení smluvní pokuty za nesplnění povinnosti žalovaného zaplatit blokační úhradu ve výši 150 000 Kč dle dohody o koupi nemovitosti ze dne 21. 6. 2024 (dále jen „Dohoda“).3. Soud I. stupně vzal za prokázané, že žalobkyně a budoucí prodávající uzavřeli dne 6.6.2024 smlouvu o zprostředkování, jejímž předmětem byl závazek žalobkyně obstarat příležitost k uzavření kupní smlouvy a závazek budoucího prodávajícího zaplatit žalobkyni provizi. Na 20.6.2024 byla naplánovaná prohlídka nemovitosti za účasti žalovaného. Prohlídka nemovitosti se za účasti realitního makléře, žalovaného, jeho manželky, a dalších osob následně uskutečnila, nebylo prokázáno kdy přesně, ale bylo to ještě před podpisem Dohody. Na prohlídce realitní makléř žalovanému řekl, že k pozemku je přivedena elektřina, není tam voda ani přístupová cesta. Prostřednictvím prostředků komunikace na dálku (k tomu určené aplikace) byla dne 21.6.2024 podepsána mezi žalobkyní, žalovaným a budoucím prodávajícím trojstranná Dohoda, jejímž předmětem byl závazek žalovaného a budoucího prodávajícího uzavřít kupní smlouvu na nemovitost za kupní cenu včetně provize 2 200 000 Kč, byla sjednána doba trvání Dohody i povinnost žalovaného vyzvat k uzavření kupní smlouvy budoucího prodávajícího a tomu odpovídající závazek budoucího prodávajícího uzavřít do konce trvání Dohody kupní smlouvu. Účastníci Dohodu vnímali jako smlouvu rezervační, na jejímž základě realitní makléř nebude již nemovitost nabízet jiným zájemcům. V čl. 6 Dohody se žalovaný zavázal zaplatit blokační úhradu ve výši 150 000 Kč jako projev vážného zájmu o nemovitost s tím, že blokační úhrada bude použita na částečnou úhradu kupní ceny. Blokační úhrada měla být uhrazena do 3 kalendářních dnů od uzavření Dohody na účet žalobkyně a v případě prodlení se zaplacením delším než 5 kalendářních dní byl žalovaný povinen uhradit smluvní pokutu ve výši 30 % blokační úhrady, s tím, že Dohoda se uplynutím této doby ruší. Smluvní pokuta byla splatná porušením povinnosti. V Dohodě byl sjednán závazek žalobkyně neuzavřít obdobnou dohodu týkající se této nemovitosti s třetí osobou a v případě porušení této povinnosti byla žalobkyně povinna zaplatit smluvní pokutu ve výši 30 % blokační úhrady. Dále se žalobkyně zavázala vykonávat činnost směřující k uzavření kupní smlouvy. Žalovaný Dohodu, která mu byla zaslána 21. 6. 2024 ve 12:40 podepsal ve 14:04 hodin „prostým“ elektronickým podpisem ve smyslu § 561 odst. 1 třetí věty zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“) ve spojení s § 7 a § 3 odst. 1 první větou zákona č. 297/2016 Sb. o službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce ve znění pozdějších předpisů. V řízení nevyvstaly pochybnosti o tom, že mechanismus podepsání zaručuje ověření totožnosti jednajícího a uchování obsahu, žalovaný měl možnost se s textem Dohody před podpisem seznámit a podepsanou Dohodu si mohl stáhnout. Přílohou Dohody byl list vlastnictví. Žalovaný Dohodu nečetl, domníval se, že by jí neporozuměl. Českému jazyku žalovaný rozumí, smluvní dokumentace je na něj složitá. Realitní zprostředkovatel k běžné praxi uvedl, že po podpisu Dohody již nemovitost nenabízí a ostatní zájemce upozorní na rezervaci pozemku a po uhrazení blokační úhrady kontaktuje právní oddělení k přípravě kupní smlouvy. Žalovaný s rodinou se jeli na pozemek podívat ještě po podpisu Dohody, koupi pozemku si rozmysleli a dne 24.6.2024 zaslal žalovaný realitnímu makléři textovou zprávu, že mají problém s parkováním u pozemku a pozemek zatím neberou. Na další zprávy od realitního makléře s dotazem, jak dále postupovat, žalovaný nereagoval, až dopisem ze dne 4.7.2024 (doručeným 8. 7. 2024) odstoupil od Dohody s odůvodněním, že mu bylo zamlčeno, že k nemovitosti není příjezd a skutečný stav pozemku zjistil až při osobní prohlídce po podpisu Dohody, a dále že byl tlačen k podpisu Dohody bez možnosti osobní prohlídky a byl ubezpečen, že může od Smlouvy odstoupit. Na odstoupení od Smlouvy reagovala žalobkyně tak, že trvá na úhradě smluvní pokuty a žalovaného upomenula o úhradu dluhu předžalobní výzvou.4. Po právní stránce soud I. stupně věc posuzoval podle o.z. a zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování ve znění účinném od 1.7.2021 (dále jen „ZRZ“). Uzavřenou Dohodu považoval za nepojmenovanou smlouvu podle § 1746 odst. 2 o.z., nesoucí znaky smlouvy o smlouvě budoucí, a dále znaky tzv. rezervační smlouvy, podle níž zájemce zaplacením peněžní částky deklaruje vážný zájem o uzavření realitní smlouvy, oproti tomu druhá strana se zavazuje po dobu rezervace nemovitost nenabízet a pro zájemce rezervovat. Jedná se o smlouvu spotřebitelskou, neboť žalovaný nejednal v rámci své podnikatelské činnosti, zatímco žalobkyně ano. Na smluvní pokutu dopadá § 2048 o.z. a ustanovení o.z. na ochranu spotřebitele. Výši sjednané a požadované smluvní pokuty shledal soud přiměřenou, když smluvní pokuta sjednaná pro žalovaného i pro žalobkyni byla stejná a pokuta ve výši 30 % blokační úhrady není vzhledem k výši úhrady ani k významu utvrzené povinnosti nepřiměřená, když má sankční rozměr, popř. i funkci uhrazovací ve vztahu ke způsobené škodě. Žalovaný měl možnost vidět faktický stav nemovitosti na prohlídce, jeho tvrzení, že pozemek neměl možnost si prohlédnout, byla vyvrácena, a tvrzení o uvedení v omyl realitním makléřem nebyla prokázána (nebylo prokázáno, že by makléř sdělil žalovanému, že jej Dohoda k ničemu nezavazuje a že bez následků může odstoupit, když oba svědci i žalovaný uvedli, že o odstoupení se vůbec nehovořilo), nebylo prokázáno, že by žalovaný byl v časové tísni v důsledku chování realitního makléře, ani jiné porušení dobrých mravů makléřem před uzavřením Dohody. Ve vztahu k odstoupení od Dohody se soud neztotožnil s tím, že služba již byla k okamžiku uzavření Dohody žalobkyní poskytnuta, proto neaplikoval § 1837 písm. a) o.z. ani ujednání čl. 13 Dohody o nemožnosti odstoupení. Žalovaný měl právo od Dohody odstoupit i bez uvedení důvodů, za řádné odstoupení však nelze mít SMS zprávu ze dne 24.6.2024, ale až písemné odstoupení doručené žalobkyni 8. 7. 2024, které nastalo až po splatnosti smluvní pokuty. Nárok žalobkyně na smluvní pokutu proto soud shledal důvodným, když odstoupení na něj podle § 2005 odst. 2 o.z. nemá vliv. Soud vzal v potaz, že dle judikatury nelze v dvoustranné rezervační smlouvě mezi zájemcem o uzavření realitní smlouvy (budoucím kupujícím) a realitním zprostředkovatelem platně sjednat závazek k uzavření realitní smlouvy ani smluvní pokutu pro případ neuzavření realitní smlouvy a že dle § 14 ZRZ nelze ve smlouvě o realitním zprostředkování uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, v daném případě je však smluvní pokuta požadována za to, že žalovaný neuhradil blokační úhradu, nikoliv za to, že neuzavřel kupní smlouvu (proto byla nepřípadná argumentace rozhodnutím Nejv. soudu sp. zn. 33 Cdo 1507/2022). Dohoda navíc není smlouvou o realitním zprostředkování, ta byla již dříve uzavřena mezi žalobkyní a prodávajícím, realitní zprostředkování dle ní bylo již dokončeno. O úroku z prodlení rozhodl podle § 1970 o.z. ve spojení s § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.5. O nákladech řízení rozhodl soud I. stupně podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o.s.ř.“), když přiznal procesně úspěšné žalobkyni náhradu nákladů řízení řízení v částce 37 737 Kč (soudní poplatek 1 800 Kč, odměna advokáta dle § 6 odst. 1, § 7 bod 5 a § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, dále jen „a.t.” ve výši po 2 900 Kč za 9 úkonů právní služby dle § 11 odst. 1 a.t., 3 paušální náhrady výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a.t. a 6 paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a.t. ve znění od 1. 1. 2025, a 21% DPH).6. Proti rozsudku soudu I. stupně podal včasné odvolání žalovaný. Namítl, že uzavřená Dohoda je smlouvou o realitním zprostředkování, když v ní je upraveno přímé zapojení realitního makléře, platba provize měla být uskutečněna zájemcem místo prodávajícího, blokační úhrada je placena přímo realitní kanceláři (tedy nejde o zálohu na kupní cenu) a splatnost provize není vázána na uzavření kupní smlouvy. Dohoda pro kupujícího užívá označení „zájemce“, což je užíváno i v ZRZ pro označení klienta realitního zprostředkovatele. Realitní kancelář se pokouší zajistit si provizi prostřednictvím blokační úhrady a penalizovat zájemce prostřednictvím smluvní pokuty za nezaplacení blokační úhrady způsobem, který obchází zákonná ustanovení o realitní smlouvě a obecná ustanovení na ochranu spotřebitele