25 Co 179/2025-309 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně rozhodl tak, že určil neplatným rozhodnutí vlastníků jednotek v domě č. p. , číslo, , k. ú. , adresa, , obec , adresa, na adrese , adresa, , uvedené v zápisu ze schůze shromáždění , právnická osoba, , konané dne 4. ledna 2023 pod č. 4) ve znění „Shromáždění , právnická osoba, , souhlasí s přenecháním části společných prostor schodištní chodby spojující I. a II. podzemní podlaží budovy č. p. , číslo, , v k. ú. , adresa, užívané vlastníkem jednotek č. , číslo, a č. , číslo, do nájmu tomuto vlastníkovi v rozsahu a za podmínek blíže vymezených v listině označené jako Nájemní smlouva tvořící přílohu pozvánky k tomuto shromáždění (i přílohu zápisu z tohoto shromáždění) (výrok I.), určil neplatným rozhodnutí vlastníků jednotek v domě č. p. , číslo, , k. ú. , adresa, , obec , adresa, na adrese , adresa, uvedené v zápisu ze schůze shromáždění , právnická osoba, konané dne 4. ledna 2023 pod č. 7) ve znění „Shromáždění společenství domu , adresa, schvaluje změnu prohlášení vlastníka dle návrhu „Prohlášení vlastníků jednotek – souhlas se změnou“ přiloženého k výše uvedené pozvánce (i k zápisu shromáždění) (výrok II.) a uložil žalovaným povinnost společně a nerozdílně zaplatit žalobcům náhradu nákladů řízení ve výši 53 852 Kč (výrok III.).2. Takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobci domáhali vyslovení nicotnosti, případně neplatnosti, uvedených rozhodnutí vlastníků jednotek.3. Vyšel přitom ze zjištění, že žalovaní, jakožto někteří z vlastníků jednotek v předmětné budově, schválili na schůzi , právnická osoba, , (dále jako „společenství vlastníků“ či „SVJ“) konané dne 4. 1. 2023 usnesení nazvané: „Prohlášení vlastníků jednotek – souhlas se změnou“, na základě, kterého budou terasu na střeše užívat pouze žalovaní 2. a 9. (vlastníci jednotek č. , číslo, a č. , číslo, ), kteří ponesou ze svého náklady na veškeré opravy a údržbu této terasy. Ze smlouvy o výstavbě bytu ze dne 20. 7. 2003 přitom vyplývalo, že k jejímu užívání byli oprávněni všichni spoluvlastníci a všichni nesli odpovědnost za její zamčení. Dále se SVJ nikoliv jednomyslně usneslo na uzavření nájemní smlouvy, kterou bylo předáno do užívání 3. žalovanému schodiště mezi prvním a druhým podlažím. Městský soud v , adresa, shledal svým usnesením ze dne ze dne 3. 10. 2023, č. j. , spisová značka, , obě usnesení přijatá na shromáždění společenství vlastníků nicotnými. Předseda společenství vlastníků, kterým je 3. žalovaný, pak prostřednictvím e-mailu dne , datum, vyrozuměl žalobce o tom, že hlasování vlastníků jednotek na shromáždění společenství vlastníků je nutné vykládat jako schválení změny prohlášení vlastníka.4. Právně zjištěný skutkový stav soud prvního stupně posoudil podle § 260, § 575, § 582, § 1132, § 1169, § 1189, § 1209 a § 1221 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), a dospěl k závěru, že výše uvedená rozhodnutí, kterými měly být schváleny změny prohlášení vlastníka, jsou neplatná. Shledal u žalobců aktivní legitimaci na podané žalobě proto, že se jedná o přehlasované vlastníky, kteří hlasovali proti přijetí takového rozhodnutí (žalobce e) udělil žalobci a) plnou moc k jeho zastupování). Současně konstatoval, že návrh na určení neplatnosti takových rozhodnutí byl podán včas, neboť žaloba byla podána dne 22. 2. 2024, přičemž o výkladu formy rozhodnutí učiněném předsedou SVJ, kterým zpětně prohlásil rozhodnutí za změnu prohlášení vlastníka, se dozvěděli až z e-mailu dne 23. 11. 2023, tedy ještě před uplynutím tříměsíční prekluzivní lhůty pro podání takového návrhu. Důležitý důvod pro přezkoumání rozhodnutí ve smyslu § 1209 odst. 1 o. z. seznal ve skutečnosti, že se jednalo o rozhodnutí, kterými byly vymezovány spoluvlastnické podíly a výkon spoluvlastnického práva. Ke změně prohlášení vlastníka se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek, v tomto případě všech vlastníků, neboť se jedná o společné části budovy. Aby k takové změně mohlo dojít, museli by všichni vlastníci uzavřít písemnou dohodu o změně jejich práv a povinností a s touto dohodou by pak musela vyslovit požadovaná většina písemný souhlas. K tomu však v daném případě nedošlo. Nelze přisvědčit námitce, že není rozdíl mezi zněním smlouvy ze dne 20. 7. 2003 a změny přijaté rozhodnutími, jelikož změnou prohlášení by byla pochozí terasa dána do výlučného užívání žalovaným 2) a 9), a tedy by došlo k omezení užívání terasy ostatními vlastníky. Takovou změnou nikoliv účelu, ale způsobu užívání společných částí, by byly de facto měněny velikosti podílů na společných částech budovy. Nebyly důvodné ani námitky části žalovaných o nutnosti vykládat hlasování na shromáždění SVJ jako jiné, platné právní jednání ve smyslu § 575 o. z. Uvedený princip lze aplikovat v situaci, kdy jiné právní jednání má veškeré zákonné náležitosti. V tomto případě však předpoklady pro změnu prohlášení vlastníka dány nebyly, a to zejména pro absenci písemného souhlasu všech vlastníků. Chování žalovaných se soudu prvního stupně jevilo jako obcházení zákona, jelikož se žalovaní, ač znají předmětnou právní úpravu a judikaturu, v rozporu s tímto vědomě snaží přijímat změnu prohlášení vlastníka a uzavřít nájemní smlouvu. Ani námitce prekluze práva žalobců namítat neplatnost rozhodnutí u soudu nebylo lze vyhovět, neboť z judikatury vyplývá, že roční objektivní lhůta, vyplývající z podpůrné právní úpravy § 259 o. z. se vzhledem ke speciální úpravě § 1209 odst. 1 o. z. nepoužije. V úvahu pak nepřichází ani aplikace § 260 o. z., jelikož změna prohlášení vlastníka nebyla přijata podle zákona a není v zájmu SJV neplatnost rozhodnutí nevyslovit v situaci, kdy bylo podstatným způsobem zasaženo do spoluvlastnických práv.5. O nákladech řízení ve vztahu mezi účastníky pak rozhodl dle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb, občanský soudní řád (dále jen „o. s.ř.“), tj. dle úspěšchu ve věci.6. Proti rozsudku podali včasné a přípustné odvolání jednak samostatně 1. žalovaná a rovněž žalovaní 2., 3., 7., 9., 11. a 12.7. První žalovaná v něm namítala, že fakticky listinu „Prohlášení vlastníků jednotek – souhlas se změnou“ nepodepsala, ač soud prvního stupně uvedl ve svém rozsudku opak. Z toho pak vyplývá i to, jak na schůzi hlasovala a že hlasovala spolu se žalobci. Ostatně v otázkách merita věci s jejich argumentací souhlasí. Požádala proto odvolací soud, aby ji zprostil povinnosti hradit žalobcům náklady řízení, neboť neshledala důvodu, pro který by měla být žalována.8. Žalovaní 2., 3., 7., 9., 11. a 12. tvořící se zbylými žalovanými nerozlučné společenství namítali, že nesouhlasí se závěrem soudu prvního stupně o včasnosti podaného návrhu. Skutečnost, že § 1209 odst. 1 o. z. obsahuje pouze lhůtu subjektivní, nevylučuje subsidiární aplikaci § 259 o. z. ve spojení s § 1221 odst. 1 o. z. pro lhůtu objektivní, která činí jeden rok. K tomu však soud prvního stupně nepředestřel žádný přezkoumatelný názor. Dále také nesprávně stanovil i počátek běhu subjektivní lhůty, jelikož se žalobci, zastoupeni zkušeným advokátem, nedozvěděli dne 23. 11. 2023 prostřednictvím e-mailového oznámení o novém usnesení, byli pouze upozorněni na jiné právní hodnocení povahy dříve učiněného rozhodnutí. Bylo tedy vinou žalobců, kteří měli dbát svých práv, aby včas zažalovali i neplatnost změny prohlášení vlastníka. Soud prvního stupně se také nezabýval námitkou žalovaných, že se změnou prohlášení vlastníka nemění velikosti podílu na společných částech, nýbrž se pouze nikoliv na úkor ostatních rozšiřuje rozsah užívání některých z nich za současného zachování stejných (omezených podle smlouvy ze dne 20. 7. 2003) práv přístupu ostatních, jako tomu bylo doposud. Ani de facto ani de iure se velikosti podílů na společné věci nemění. Z rozsudku soudu prvního stupně tak nelze poznat, v čem by žalobci měli být oproti stavu před změnou prohlášení vlastníka omezeni. Ke změně prohlášení vlastníka dochází po dosažení požadovaného kvora souhlasů jednotlivých vlastníků, které jsou činěny jednoznačným a prokazatelným projevem souhlasné vůle, ať v písemné, tak v ústní formě. S ohledem na znění § 1169 odst. 1 o. z. nelze hovořit o neplatnosti jednání, nýbrž nanejvýš o jeho neúčinnosti. Soud prvního stupně dále nevysvětlil, v čem není uvedená věc v zájmu SVJ či jakým způsobem bylo podstatně zasaženo do práv žalobců (takovými zásahy mohou být např. podstatné zlepšení či zhoršení společné věci, změna účelu společné věci, její zpracování, zatížení, zrušení zatížení, omezení práv spoluvlastníků na dobu delší než deset let apod.). Uvedené závěry soudu prvního stupně jsou nepřezkoumatelné. Odvolatelé proto navrhli, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že se žaloba zamítá, popř. toto rozhodnutí zrušil a věc soudu prvního stupně vrátil k dalšímu řízení.9. K oběma odvoláním žalovaných se vyjádřili žalobci. Souhlasili s tím, aby 1. žalované nebyla ukládána povinnost hradit náklady řízení. Tato však nemohla být v žalobě označena jako žalobkyně, neboť se k návrhu nepřipojila, současně ale musela být účastníkem řízení. K druhému odvolán