29 Co 244/2025-481 — Městský soud v Praze

1. Soud I. stupně rozsudkem označeným v záhlaví zamítl žalobu, aby žalovaný zaplatil žalobci částku 4 985 410 Kč s úroky z prodlení z této částky ve výši 11,75% ročně od 1. 3. 2022 do zaplacení (výrok I). Žádnému z účastníků nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení (výrok II). Žalobci i žalovanému uložil zaplatit náhradu nákladů řízení České republice na účet Obvodního soudu pro , adresa, , a to ve výši, jak bude určena v samostatném usnesení, do 3 dnů od právní moci tohoto usnesení (výroky III a IV).2. Předmětem žaloby podané k soudu dne 22. 12. 2023 byl nárok na vydání bezdůvodného obohacení za bezprávní užívání pozemků žalobce v období roku 2021. Jedná se o pozemky p. č. , číslo, , , číslo, , , číslo, , , číslo, , , číslo, , , číslo, , , číslo, , , číslo, , vše na LV č. , číslo, , k. ú. , adresa, , obec , adresa, , o celkové rozloze 30 414 m2 (dále jen „Pozemky“). Pozemky jsou z velké části zastavěny budovami ve vlastnictví žalovaného, které žalovaný výlučně užívá ke své podnikatelské činnosti v rámci výrobního areálu, jedná se konkrétně o budovy č. p. , číslo, na pozemku p. č. , číslo, , č. p. , číslo, na pozemku p. č. , číslo, , bez č. p./č. e. na pozemku p. č. , číslo, , bez č. p./č. e. na pozemku p. č. , číslo, , vše na LV č. , číslo, , k. ú. , adresa, , obec , adresa, (dále jen „Stavby“).3. Soud I. stupně provedl dokazování a skutková zjištění, která z něj vytěžil, popsal v odst. 8, 9 a 11 rozsudku. Odůvodnil rovněž nevyhovění návrhu žalobce na zadání revizního znaleckého posudku. Mezi účastníky byla spornou pouze otázka obvyklé výše úplaty za předmětné (zastavěné) pozemky. Soud odkázal na soudní rozhodnutí o nároku žalobce vůči žalovanému v předchozích obdobích, kdy byla vyřešena řada sporných otázek a soudy vždy vycházely ze znaleckých posudků o obvyklé výši nájemného vycházející z realizovaných cen, naopak nebraly v úvahu odhady vycházející z cen nabídkových. Podrobně odůvodnil, proč nevyšel z posudku znalecké kanceláře , právnická osoba, ., a naopak shledal správnými závěry posudku znalecké kanceláře , právnická osoba, . Odborné závěry znaleckých posudků neposuzoval, hodnotil přesvědčivost posudku co do jeho úplnosti, souladu s ostatními provedenými důkazy, toho, zda posudek přihlédl ke všem skutečnostem, s nimiž se bylo třeba vypořádat a zejména zda odůvodnění posudku odpovídá pravidlům logického myšlení.4. V řízení byly žalobcem a žalovaným předložené posudky, a to žalobcem posudek znalců , právnická osoba, ., č. , číslo, (stanovující výši bezdůvodného obohacení částkou 9 854 000 Kč) a žalovaným posudek znalců , právnická osoba, . č. , číslo, (stanovující výši bezdůvodného obohacení částkou 4 928 589 Kč). Obě znalecké kanceláře při ocenění vycházejí z metody odvození nájemného z hodnoty pozemků, u nichž byly prodeje realizovány, znalci tedy nejprve srovnávací metodou stanovili cenu pozemků z realizovaných prodejů, přičemž každý z nich při srovnání použil jiné vybrané pozemky a obvyklé nájemné stanovili jako procentuální výnos z ceny pozemků. , právnická osoba, ., vyšel ze sazby 5%, zatímco , právnická osoba, ., ze sazby 3,5%.5. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobce byl v posuzovaném období vlastníkem Pozemků uvnitř oploceného areálu, tyto pozemky žalovaný v roce 2021 užíval a vlastnil stavby v tomto areálu. Soud I. stupně dospěl k závěru, že posudek č. , číslo, , právnická osoba, . nebyl přesvědčivě odůvodněn a nevypořádal se se všemi rozhodnými skutečnostmi, výběr srovnávacích pozemků a užitá sazba nebyly přesvědčivě zdůvodněny. Závěry prvého (z nabídkových cen) i druhého posudku (z realizovaných cen) této znalecké kanceláře byly velice podobné, což u soudu I. stupně vyvolalo pochybnosti. Znalec logicky nevysvětlil, proč již první užité pozemky - vhodné ke srovnání - nepoužil i ve druhém posudku, pokud nabídky byly realizovány. Znalec ve druhém posudku vybral ke srovnání jiné pozemky, ačkoli v prvním posudku uvedl, že srovnatelné prodeje nebyly nalezeny. Vyslechnutý znalec setrval na závěrech obou posudků, dle soudu však tyto závěry vedle sebe nemohou obstát: znalec uvedl, že pozemky jsou srovnatelné, ve druhém posudku provedl redukci o 40%, což překračuje obvyklou míru srovnatelnosti. Znalec vycházel z nezastavěných pozemků a ze vzorků odstranil obdobné zastavěné vzorky. Zároveň výslovně uvedl, že právě pozemek se stavbou má jinou obvyklou cenu, než pozemek bez stavby. Soud I. stupně uvedl, že není rozhodné, že pozemky mají výhradně pro žalovaného větší užitnou hodnotu, neboť na nich stojí jeho Stavby, že je třeba přihlížet k tomu, že pro jakéhokoli jiného kupujícího/nájemce by cena pozemků byla zjevně ovlivněna právě tím, že Pozemky jsou v naprosté většině zastavěny stavbami odlišného vlastníka, než je vlastník Pozemku. Zastavěnost pozemků jejich hodnotu podstatně snižuje, a to i ve smyslu standardu , Označení, č. , číslo, či č. , číslo, .6. Pokud znalecká kancelář , právnická osoba, . ze srovnání vyřadila právě pozemky zastavěné stavbami cizího vlastníka z důvodu, že tyto pozemky mají jinou cenu než pozemky prázdné, je posudek nepřípustně zkreslen. Pozemky žalobkyně jsou zastavěny stavbami žalované. Pokud by tyto pozemky žalobkyně chtěla pronajmout odlišné třetí osobě, jejich cena by byla zjevně podstatně nižší než cena pozemků obdobných nezastavěných. Soudu I. stupně se nejevilo logické, aby byla zastavěnost pozemků pomíjena v jednom parametru vstupních údajů a v jiném by k ní bylo přihlíženo. Nebyly smysluplně vysvětleny důvody k vyloučení duplicitně prodávaných pozemků či pozemků prodávaných fyzickými osobami, když právě vyloučení veškerých takto jednotlivě vybraných pozemků ve svém výsledku vedlo k podstatnému zvýšení zjištěné obvyklé ceny nájmu.7. Naopak posudek znalecké kanceláře , právnická osoba, . soud považoval za řádně odůvodněný, obsahující správnou metodologii i výběr pozemků. Znalci této kanceláře přesvědčivě odůvodnili a vysvětlili, že jejich vzorky mají zajištěn řádný přístup na veřejnou komunikaci a mají také stejný způsob užití jako posuzované pozemky. Také procentní sazba výše nájemného je dle soudu I. stupně otázkou ryze odbornou. Znalci , právnická osoba, . sazbu 3,5% odůvodnili mimo jiné průměrným výnosem státních dluhopisů za rok 2021, správně přihlíželi k sazbám týkajícím se konkrétního období. V tomto posudku soud I. stupně nenalezl žádná pochybení a ani rozpory s odbornou literaturou. Proto zamítl žalobu co do částky 4 985 410 Kč s příslušenstvím, přesahující odhad znalecké kanceláře , právnická osoba, ., a také částku, kterou žalovaný žalobci v průběhu řízení uhradil.8. O nákladech řízení rozhodl podle úspěchu ve věci. Za situace, kdy původně zněl žalobní petit na částku 9 914 000 Kč s příslušenstvím a kdy v průběhu řízení vzal žalobce žalobu zpět co do částky 4 928 590 Kč s příslušenstvím a řízení bylo v tomto rozsahu zastaveno usnesením ze dne 11. 10. 2024, č. j. , spisová značka, , byl v této části řízení žalovaný procesně neúspěšný, neboť důvodem zpětvzetí žaloby bylo jeho chování, spočívající v platbě částky 4 928 590 Kč žalobci v době po podání žaloby, dne 15. 3. 2024. Vzhledem k částečnému úspěchu ve věci, který soud I. stupně zaznamenal u obou účastníků v přibližně stejném rozsahu, rozhodl o náhradě nákladů řízení podle ustanovení § 142 odst. 2 o. s. ř. a žádnému z nich náhradu nepřiznal. Podle stejného principu rozdělil povinnost k náhradě nákladů státu, přičemž jejich konkrétní výši ponechal samostatnému usnesení.9. Žalobce podal proti citovanému rozsudku včasné odvolání. Zdůraznil, že ve všech dosavadních řízeních žalobkyně předložila posudky vycházející z nabídkových cen, jejichž předmětem byly také pozemky mimo oplocený areál. Soudy v tom shledaly pochybení. V tomto řízení předložila posudek vycházejícího z realizovaných cen, jde o nový procesní stav, jehož posouzení by mělo být nezávislé na výsledku minulých řízení.10. Rozdíl mezi nároky žalobkyně a postojem žalované ve smyslu předložených znaleckých posudků spočívá ve výši procentní sazby ke stanovení výše obvyklého nájemného a v kritériích výběru jednotlivých srovnávaných pozemků. Odvolatel má za to, že soud I. stupně nebyl oprávněn hodnotit odborné závěry znalců, navzdory tomu posudek znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, hodnotil. Obsáhle se jeho posudkem zabýval, zatímco ke znaleckému posudku , právnická osoba, . se vyjádřil stručně. Nepřihlédl ke skutečnostem tvrzeným žalobcem a k jeho argumentaci. Jednalo se o výběr pozemků a o zajištění přístupu těchto pozemků k veřejné komunikaci. Čtyři vzorky vybrané znalcem žalovaného neměly přímý přístup na veřejnou komunikaci. Žalobce má za prokázané výpisy z katastru nemovitostí, že ve prospěch těchto pozemků nebylo zapsáno v katastru nemovitostí žádné věcné právo odpovídající přístupu na veřejnou komunikaci.11. Znalci , právnická osoba, do porovnání zařadili nesrovnatelné vzorky pozemků, např. také vodní plochu. Žalobce doložil, že kupní smlouvou ze dne 1. října 2024 zcizil pozemky parc. č. , číslo, , parc č. , číslo, , parc. č. , čí