70 Co 46/2025-171 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované povinnost do tří dnů od právní moci rozsudku zaplatit žalobkyni částku 1 540 302,8 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 181 222,08 Kč od 16. 7. 2022 do zaplacení, z částky 214 220,36 Kč od 16. 8. 2022 do zaplacení, z částky 214 220,36 Kč od 16. 9. 2022 do zaplacení a z částky 930 640 Kč od 12. 1. 2023 do zaplacení (výrok I.) a současně povinnost nahradit v téže lhůtě žalobkyni náklady řízení ve výši 352 708 Kč (výrok II.).2. Rozhodl takto o žalobě, kterou se žalobkyně domáhala na žalované zaplacení částky 609 662,80 Kč představující neuhrazené nájemné za užívání nebytových prostor k podnikání na základě nájemní smlouvy ze dne 30. 3. 2016 uzavřené původně se společností , právnická osoba, , která ji následně smlouvou ze dne 25. 2. 2019 postoupila na žalovanou. Dále po žalované požadovala částku 930 640 Kč představující náhradu nákladů, které žalobkyně musela vynaložit na navrácení předmětných prostor do předchozího stavu, neboť žalovaná tuto povinnost po skončení nájemního vztahu nesplnila.3. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že smlouvou ze dne 25. 2. 2019 postoupila právní předchůdkyně žalované, společnost , právnická osoba, , na žalovanou svá práva nájemce z nájemní smlouvy ze dne 30. 3. 2016, kterou měla uzavřenou s žalobkyní jako pronajímatelem na skladové a administrativní prostory ve skladovém areálu žalobkyně v obci , místo, za účelem podnikání. Měsíční nájemné bylo sjednáno pro rok 2022 na částku 214 220,36 Kč. Žalovaná přestala od května 2022, kdy zaplatila pouze částku 20 000 Kč, hradit nájemné, proto jí žalobkyně vypověděla ke dni 26. 9. 2022 nájem a vyzvala ji k uvedení prostor do původního stavu a vyklizení prostor do 30. 9. 2022. Na částečnou úhradu dlužného nájemného žalobkyně použila kauci ve výši 300 000 Kč a dne 13. 9. 2022 uplatnila vůči žalované zadržovací právo k movitým věcem nacházejícím se v předmětných prostorách. Vyhovění žádosti žalované o možnost setrvání v předmětných prostorách ještě do 31. 10. 2022 podmínila úhradou částky nájemného za říjen 2022 a poplatků za září a říjen 2022, což žalovaná splnila a dne 29. 9. 2022 zaplatila částku 214 220,36 Kč, dne 30. 9. 2022 částku 70 862,44 Kč a stejnou částku i dne 3. 10. 2022. I přes komunikaci mezi účastnicemi v průběhu října 2022 ohledně možnosti ponechat předmětné prostory bez jejich uvedení do původního stavu k dohodě nedošlo a žalobkyně opakovaně vyzvala žalovanou k odstranění jejích úprav předmětného prostoru. To žalovaná slíbila, ale ani přes příslib součinnosti ze strany žalobkyně odstraňovací práce dle plánovaného termínu od 7. 11. 2022 nezahájila. Žalobkyně následně upozornila žalovanou, že nebudou-li prostory uvedeny do původního stavu do konce listopadu, zajistí si tyto práce sama na účet žalované. Poté v průběhu listopadu 2022 žalovaná započala s demontáží vestavby v předmětu nájmu, ale práce nedokončila. Dne 6. 12. 2022 oznámila žalobkyně žalované, že jelikož nesplnila její závazek, zajistí provedení potřebných prací sama na náklady žalované. Tyto práce zadala společnosti , p.o.2, , která orientačně vyčíslila svou nabídku provedení prací za 682 090 Kč. Po provedení prací vyúčtovala jmenovaná společnost žalobkyni částku 930 640 Kč, kterou jí žalobkyně zaplatila. Dne 10. 1. 2023 žalobkyně vyzvala žalovanou k zaplacení předmětné částky a dne 19. 10. 2023 oznámila žalované, že již neuplatňuje zadržovací právo k movitým věcem žalované, a vyzvala ji k jejich odvozu.4. Po právním posouzení podle § 1735, 1743 odst. 1, § 1895 odst. 1, §1758 a § 1759 o. z. dospěl soud prvního stupně k závěru, že žalovaná je pasivně legitimována ve sporu, neboť byť žalobkyně přijala návrh na postoupení nájemní smlouvy až po dvou měsících, tím, že se obě strany chovaly v souladu s tímto návrhem (žalovaná začala užívat prostory žalobkyně, která to respektovala), má pozdní přijetí nabídky účinky včasného přijetí. Ohledně dlužného nájemného soud prvního stupně uzavřel, že jeho existenci prokázaly jak svědecké výpovědi, tak listinné důkazy, kterými žalovaná žádala o posečkání s fakturami a jimiž ještě v září 2022 slibovala úhradu dluhu. Žalovaná přitom neprokázala, že by dluh uhradila. Námitce žalované, že částečnou úhradu dluhu provedla platbami v říjnu 2022, soud prvního stupně neuvěřil, neboť z provedeného dokazování vzal za prokázané, že uvedené platby byly hrazeny za měsíc říjen 2022 a na služby za měsíc září a říjen 2022, přičemž jejich úhradou byl podmíněn souhlas žalobkyně s užíváním předmětných prostor ještě v říjnu 2022. K námitce žalované ohledně uplatněného zadržovacího práva k movitým věcem soud prvního stupně nepřihlédl, neboť vzal za prokázané, že žalobkyně od výkonu tohoto práva upustila. Taktéž nárok žalobkyně na náhradu nákladů vynaložených na uvedení předmětu nájmu do původního stavu shledal soud prvního stupně důvodným. Dle jeho závěru toto její oprávnění vyplývalo ze smlouvy, přičemž žalovanou tvrzená dohoda o ponechání prostor ve stavu upraveném žalovanou nebyla prokázána, navíc by dle smluvních ujednání musela být taková dohoda uzavřena v písemné formě, aby byla platná. Uzavřel, že žalovaná taktéž neprokázala, že by jí žalobkyně jakkoliv bránila v úpravě předmětných prostor s tím, že žalobkyně pouze vyžadovala ponechání klimatizační jednotky a vzduchotechniky. O nákladech řízení rozhodl soud prvního stupně podle § 142 odst. 3 o. s. ř., když shledal pouze nepatrný procesní neúspěch na straně žalobkyně.5. Proti rozsudku podala žalovaná včasné odvolání, v němž nesouhlasila se zjištěným skutkovým stavem věci ani s jeho právním posouzením ze strany soudu prvního stupně. Namítla nesprávnost výpočtu dlužného nájemného, které žalobkyně požadovala za měsíce květen až září 2023 a jež mělo být vyčísleno ve výši 1 051 101,80 Kč. Uvedla, že pokud byla v dopise ze dne 13. 9. 2022 vyzvána k zaplacení dluhu ve výši 836 000 Kč, pak tato částka vzhledem k platbě nájemného sjednané předem k 25. dni v měsíci musela podle ní obsahovat i nájemné za září 2022, které bylo splatné v srpnu 2022. Po započtení kauce ve výši 300 000 Kč tedy mohlo dlužné nájemné činit pouze částku 536 000 Kč, kterou je třeba dle ní snížit ještě o platbu částky 214 220,36 Kč ze dne 29. 9. 2022, již nelze považovat za nájem za říjen 2022, neboť v té době již neexistoval mezi účastnicemi nájemní vztah. Dluh tak zůstal pouze ve výši 180 340,64 Kč. Vůči této částce pak žalovaná uplatnila kompenzační námitku spočívající v jejím požadavku na náhradu škody vůči žalobkyni, která jí měla být způsobena tím, že v době uplatnění zadržovacího práva žalobkyní měly zadržené věci představující klimatizační jednotky a vzduchotechniku prokazatelnou hodnotu 480 000 Kč, ale jejich zbytková cena vinou žalobkyně v současné době činí pouze 15 000 Kč, tedy žalobkyně způsobila žalované škodu ve výši 245 000 Kč. Odmítla taktéž, že by měla hradit náklady ve výši 930 640 Kč, které žalobkyně zaplatila společnosti , p.o.2, . Poukázala na to, že žalobkyně ještě koncem října 2022, jak vypověděl svědek , jméno FO, , zvažovala ponechání úprav provedených žalovanou, nakonec ale vzhledem k novému nájemci prostor svůj názor změnila. Přitom již 25. 10. 2022 nechala výše uvedenou společností, objednanou 14 dní před tímto datem, zpracovat nabídku na odstranění úprav. Toto jednání žalobkyně označila žalovaná za nečestné, jež by dle ní nemělo požívat právní ochrany. Uvedla, že dne 1. 11. 2022 byl jí zajištění pracovníci, kteří měli tyto práce provádět, žalobkyní vykázáni, proti čemuž se žalovaná emailem ze dne 3. 11. 2022 ohradila. Závěr soudu prvního stupně, že žalobkyně žalované v provádění prací nijak nebránila, je tedy dle ní nesprávný. Odstraňovací práce prováděla žalovaná v době od 3. 11. do 6. 11. 2022. Upozornila, že soud se nezabýval otázkou rozsahu prací provedených společností , p.o.2, , zejména s ohledem na to, že původní cenová nabídka kompletních odstraňovacích prací činila pouze 682 090 Kč, což bylo naceněno v době, kdy ještě nebyly žalovanou provedeny žádné demoliční práce. Navíc svědek , jméno FO, uvedl, že se po uvedení do původního stavu prováděly další práce pro žalobce. Tím je dle žalované jednoznačně indikováno, že žalobce do požadované částky zahrnul i jiné náklady. Soudu prvního stupně vytkla, že seznam prací, který měl mít jmenovaný svědek k disposici, následně soudu doložen nebyl, a byť soud za tím účelem odročil jednání, následně od svého požadavku upustil a bez dalšího rozhodl, aniž by se s těmito rozpory vypořádal. Žalovaná přitom vyjádřila přesvědčení, že zjištění rozsahu provedených úprav žalobce a jejich obvyklé ceny je základní otázkou pro posouzení oprávněnosti tohoto nároku. Navíc podle ní nebylo zohledněno to, že demoliční zbytky si dle výpovědi svědka , jméno FO, ponechal zhotovitel pro svou potřebu. Odmítla, že by bylo možné bez odstranění těchto nedostatků v postupu soudu prvního stupně o nároku rozhodnout. Vyjádřila nesouhlas i s výší náhrady nákladů a poukázala na to, že vzhledem k částečnému zpětvzetí žaloby v rozsahu 14