70 Co 397/2025-151 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně co do částky 47 800 Kč s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 47 800 Kč od 18. 5. 2024 do 17. 7. 2024 řízení (z důvodu částečného plnění žalované po podání žaloby) zastavil [výrok I], žalované uložil povinnost, aby do tří dnů od právní moci rozsudku zaplatila žalobci částku 33 460 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 33 460 Kč od 12. 7. 2023 do zaplacení a částku 33 460 Kč s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 33 460 Kč od 18. 5. 2024 do zaplacení [výrok II], a o povinnosti k náhradě nákladů řízení mezi účastníky navzájem rozhodl tak, že žalovaná je povinna na jejich náhradu zaplatit žalobci částku 58 638,49 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jeho advokátky [výrok III].2. Takto bylo rozhodnuto o žalobě, kterou se žalobce domáhal po žalované zaplacení částky 114 720 Kč s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení, kterého se jí dle žalobních tvrzení mělo dostat v období od 1. 5. 2022 do 30. 4. 2024 v souvislosti s bezesmluvním užíváním žalobcem výlučně vlastněných pozemků parc. č. , číslo, , parc. č. , číslo, , parc. č. , číslo, a parc. č. , číslo, , vše katastrální území , adresa, , obec , adresa, (dále též jen „předmětné pozemky“). Dle žalobních tvrzení je žalovaná vlastníkem stavby č. p. , číslo, , stavba občanského vybavení, katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , která stojí na žalobcově pozemku parc. č. , číslo, o výměře 195 m2, přičemž v souvislosti s umístěním této stavby žalovaná dále užívá ještě část jím vlastněného pozemku parc. č. , číslo, o výměře 1 m², část pozemku parc. č. , číslo, o výměře 4 m² a část pozemku parc. č. , číslo, o výměře 39 m², vše v katastrálním území , adresa, , aniž by jí k tomu opravňoval jakýkoli právní titul. V žalobě bylo dále uvedeno, že žalovaná v reakci na dne 11. 7. 2023 obdrženou písemnou výzvu k úhradě bezdůvodného obohacení za užívání předmětných pozemků v období od 1. 5. 2022 do 30. 4. 2023 ve výši 81 260 Kč uhradila žalobci pouze částku 47 800 Kč a za užívání předmětných pozemků v období od 1. 5. 2023 do 30. 4. 2024, k čemuž byla písemně vyzvána dne 17. 5. 2024, již nic nezaplatila.3. Protože žalovaná po podání žaloby dne 17. 7. 2024 dobrovolně zaplatila žalobci částku 47 800 Kč s tím, že se jedná o platbu jistiny za užívání předmětných pozemků v období od 1. 5. 2023 do 30. 4. 2024, byť deklarovala, že žalovaný nárok jako takový i nadále neuznává, soud prvního stupně s ohledem na částečné zpětvzetí žaloby, kterým žalobce na uvedené plnění žalované reagoval, řízení co do částky 47 800 Kč s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 47 800 Kč od 18. 5. 2024 do 17. 7. 2024 podle § 96 odst. 1, 2 o. s. ř. částečně zastavil.4. Soud prvního stupně při svém rozhodování vyšel ze zjištění, že žalobce je výlučným vlastníkem předmětných pozemků, jejichž správou byla pověřena městská část , adresa, , a že žalovaná je vlastníkem stavby občanského vybavení (souboru staveb) č. p. , číslo, , která stojí také na pozemku parc. č. , číslo, o výměře 195 m2, katastrální území , adresa, , obec , adresa, , přičemž v souvislosti s umístěním uvedené stavby žalovaná užívá dále ještě část pozemku žalobce parc. č. , číslo, o výměře 1 m², část jeho pozemku parc. č. , číslo, o výměře 4 m² a část jeho pozemku parc. č. , číslo, o výměře 39 m², vše taktéž katastrální území , adresa, , obec , adresa, . Uvedená stavba ve vlastnictví žalované slouží k podnikání, konkrétně jako prodejna potravin. Žalobce (s odkazem na skutečnost, že žalované nesvědčí řádný právní titul, který by ji opravňoval předmětné pozemky užívat) vyzval žalovanou k zaplacení bezdůvodného obohacení za užívání předmětných pozemků v období od 1. 5. 2022 až 30. 4. 2023 ve výši 81 260 Kč, tj. v částce 340 Kč/m2/rok, a tato výzva byla žalované doručena dne 11. 7. 2023. Výzvou doručenou žalované dne 17. 5. 2024 pak žalobce vyzval žalovanou k zaplacení dosud neuhrazené části bezdůvodného obohacení ve výši 33 460 Kč (z celkové částky 81 260 Kč) za období od 1. 5. 2022 až 30. 4. 2023 a dále k zaplacení bezdůvodného obohacení za užívání předmětných pozemků ve výši 81 260 Kč v období od 1. 5. 2023 do 30. 4. 2024. Skutkové zjištění stran obvyklé výše nájemného za pronájem předmětných pozemků v žalovaném období soud prvního stupně bez výhrad opřel o závěry plynoucí ze znaleckého posudku a následného výslechu , tituly před jménem, , jméno FO, , znalkyně z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí (znalecký posudek č. , číslo, ze dne 23. 5. 2022), která formou odborného odhadu určila tržní cenu nájemného dosažitelnou z nájmu předmětných pozemků za období od 1. 5. 2020 do 30. 4. 2022 částkou 340 Kč/m2/rok. Tento závěr přitom (ve shodě s oběma účastníky řízení) shledal využitelným i pro následující časové období, jelikož s ohledem k obecně známým poměrům vývoje trhu a cen nájemného lze s požadovanou jistotou předpokládat, že by i v pozdějším období bylo nájemné spíše vyšší. Protože v daném případě nebylo možno zajistit dostatek relevantních podkladů stran realizovaných podnájmů srovnatelných pozemků, znalkyně s odkazem na závěry respektované znalecké metodiky obvyklou výše uvedeného nájemného určil odhadem z jí dovozené tržní hodnoty předmětných pozemků (určené s přihlédnutím k prodejním cenám pozemků realizovaným v přijatelně srovnatelných katastrálních územích města , adresa, , trvale zastavěných stavbami s komerční využitelností, případně i užívaných ve funkčním celku nebo k jejich zastavění určených, se zohledněním vlivu jejich konkrétní místní polohy, možnosti jejich využití a upravených adekvátně k časovému rozlišení data prodeje) s tím, že u komerčně využívaných pozemků se obvyklé nájemné pohybuje v rozmezí od 5 % do max. 20% ceny stavebních pozemků, přičemž pro daný případ obvyklou výši nájemného stanovila v rozsahu 7 % z jí zjištěné hodnoty posuzovaných pozemků, když se sice jedná o pozemky zastavěné stavbou užívanou pro obchod a služby, umístěné v zástavbě bytových domů, avšak mimo hlavní komunikační trasy, obchodní centra, v lokalitě na okraji města. K ceníkům nájemného , právnická osoba, a jeho městských částí přitom znalkyně úmyslně nepřihlížela, protože podle jejích zkušeností neodpovídají částkám obvykle komerčně dosažitelného nájemného. Taktéž nepřihlížela k pro předchozí období zpracovanému znaleckému posudku , tituly za jménem, , jméno FO, , neboť ten jednak chybně vycházel z inzerované výše nájemného, a nikoli fakticky realizovaných nájemních smluv, a dále z porovnání s pro vzájemné srovnání nevhodných pozemků.5. Na základě takto učiněného závěru o skutkovém stavu věci soud prvního stupně, zejména s odkazem na ust. § 2991 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), žalobě vyhověl v rozsahu nedotčeném již zmíněným částečným zastavením řízení co do částky 47 800 Kč s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 47 800 Kč od 18. 5. 2024 do 17. 7. 2024, a to s odkazem na skutečnost, že užívání cizího pozemku bez právního důvodu je soudní judikaturou standardně považováno za bezdůvodné obohacení toho, kdo tyto pozemky na úkor jejich vlastníka užívá, a že pro tento případ zmíněnému vlastníku pozemku náleží právo na vydání bezdůvodného obohacení ve formě peněžité náhrady odpovídající výši obvyklého nájemného vynakládaného za užívání stejné nebo obdobné věci v daném místě, čase a za obdobných podmínek.6. Neshledal přitom opodstatněnou námitku žalované dovolávající se „ochrany pokojného stavu“. Stav mezi účastníky totiž nelze označit za pokojný, pakliže se žalobce dlouhodobě domáhá po žalované placení náhrady za užívání předmětných pozemků, resp. přesněji náhrady za umístění souboru staveb ve vlastnictví žalované na jeho pozemcích. V dané souvislosti podle jeho názoru není rozhodné, že právní úprava s vědomím žalobce, resp. jeho právního předchůdce, umístění stavby na cizím pozemku, umožňovala. Relevantním je naopak to, že žalobci v dané souvislosti vzniká nárok na náhradu za majetkový prospěch, který se žalované dostává umístěním souboru staveb v jejím vlastnictví na pozemcích žalobce. Žalovaná v tomto směru nese důsledek jednání svých právních předchůdců, kteří stavbu na pozemku umístili, a skutečnosti, že toto užívání není nikterak smluvně upraveno. Není přitom dán žádný spravedlivý důvod pro to, aby bylo lze po žalobci žádat, aby strpěl toto užívání bezplatně.7. Výši obvyklého nájemného pak soud prvního stupně stanovil s odkazem na již popsané závěry soudní znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, , které shledal za správné, po odborné a logické stránce a co do úplnosti přesvědčivé, a to i v kontextu s výpovědí znalkyně před soudem, při němž zmíněná znalkyně obhájila své závěry uvedené v písemném posudku, včetně způsobu zvoleného ocenění. Znalkyně vysvětlila, jak při zpracování posudku zohlednila míru inflace a její vliv na výši nájemného. Použitím koeficientů zohlednila srovnávané pozemky, vycházela přitom z dostatečného počtu pozemků nejen v daném katastrálním území , adresa, , ale i v jin