70 Co 65/2026-75 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky 171 300 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 20. 7. 2024 do zaplacení (výrok I.), a žalobkyni uložil povinnost nahradit žalované náklady řízení ve výši 32 536,90 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jejího právního zástupce (výrok II.).2. Žalobkyně odůvodnila svoji žalobu tím, že žalovaná jako pronajímatel nesplnila svou povinnost plynoucí jí z účastníky uzavřené nájemní smlouvy ze dne 25. 10. 2022, a to předložit žalované vyúčtování služeb poskytovaných spolu s pronájmem bytových jednotek č. , číslo, , č. , číslo, , č. , číslo, a č. , číslo, v k. ú. , adresa, a č. , číslo, a č. , číslo, v k. ú. , adresa, za rok 2022, přičemž za dobu od 3. 5. 2023 do 25. 10. 2024 tak dle žalobních tvrzení žalobkyni vznikl nárok na smluvní pokutu podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. ve výši 50 Kč za celkem 571 dnů prodlení s vyúčtováním pro každou shora uvedenou bytovou jednotku, tj. ve výši 171 300 Kč. Kromě toho žalobkyně původně požadovala ještě úhradu částky 20 000 Kč představující kupní cenu vybavení v bytových jednotkách č. , číslo, a č. , číslo, v k. ú. , adresa, , avšak v tomto rozsahu podáním ze dne 16. 6. 2025 vzala žalobu zpět a řízení v této části bylo usnesením soudu prvního stupně ze dne 18. 6. 2025, č. j. , spisová značka, , (zčásti) zastaveno.3. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že dne 25. 10. 2022 uzavřeli , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, s žalovanou formou notářského zápisu , tituly před jménem, , jméno FO, , sp. zn. , spisová značka, , směnnou smlouvu, kterou předmětné bytové jednotky (byty) byly ke dni 1. 12. 2022 převedeny do vlastnictví žalované. V části 21. notářského zápisu bylo zároveň zmíněno současné uzavření smlouvy o nájmu předmětných bytů, na jejímž základě si žalobkyně jako nájemce tyto byty ke dni převodu pronajala s tím, že se pokusí podnájemní smlouvy, které tyto byty dosud zatěžují, co nejdříve ukončit. Předmětné byty byly totiž předtím členy rodiny , jméno FO, přes jimi vytvořené společnosti podnajaty na dobu určitou. Stejného dne jako směnná smlouva (25. 10. 2022) byla tedy mezi účastnicemi uzavřena též smlouva o nájmu bytů, v níž konstatovaly, že ke dni 1. 12. 2022 se žalovaná stane vlastníkem předmětných bytů a že žalovaná jako pronajímatel se zavazuje přenechat žalobkyni předmětné byty k užívání a podnájmu na přechodnou dobu tak, že nájem u všech bytů zanikne ke konkrétnímu datu v průběhu prvního pololetí roku 2023. Ohledně poskytovaní služeb spojených s nájmem bytů bylo sjednáno, že žalobkyně plně hradí náklady spojené s užíváním bytů, jež se přeúčtovávají podnájemcům (vodné, stočné, výtahy, domovní úklid, společná elektřina, internet), kteří budou hradit k rukám žalobkyně měsíční zálohy na služby, a že za hrazení služeb spojených s nájmem bytů odpovídá žalobkyně až do doby jejich předání žalované, přičemž odpovídá též za vyúčtování služeb podnájemcům, které podle potřeby vystaví v zastoupení pronajímatele. Dále si účastnice sjednaly, že plnění a služby si žalobkyně zajišťuje sama a na vlastní náklad a žalovaná odpovídá pouze za hrazení nákladů nepřeúčtovatelných nájemci (fond oprav, náklady na správu domu).4. Po právním posouzení podle § 2201, § 2247 odst. 1 o. z. a § 1 zák. č. 67/2013 Sb. dospěl soud prvního stupně k závěru, že v souvislosti se směnnou smlouvou, na jejímž základě žalovaná získala od členů rodiny , jméno FO, vlastnictví předmětných bytů, tato dočasně pronajala žalobkyni (jako společnosti založené rodinou , jméno FO, ) uvedené byty za účelem ukončení dosavadních podnájemních vztahů k předmětným bytům, které byly uzavřeny rodinou , jméno FO, , a jejich předání jako již bytů vyklizených žalované. Soud prvního stupně uzavřel, že s uvedeným souvisí ujednání, podle něhož si žalobkyně plnění a služby spojené s nájmem má zajišťovat sama, a na vlastní náklad, a že i odpovědnost za vyúčtování služeb je dána na straně žalobkyně, pakliže byla smlouvou oprávněna přijímat od podnájemců zálohy na služby a tyto byla povinna hradit jejich poskytovatelům, a smlouvou se zavázala provést příslušné vyúčtování podnájemcům, a to i jménem pronajímatele, tj. žalované. Dle závěru soudu prvního stupně žalovaná nemohla mít postavení poskytovatele služeb ve smyslu § 2 odst. 1 zák. č. 67/2013 Sb., tedy uvedený zákon, a tím samým ani jeho ustanovení o smluvní pokutě za prodlení s vyúčtováním, na daný vztah nelze aplikovat. Z tohoto důvodu soud prvního stupně shledal požadavek žalobkyně nedůvodným a žalobu ohledně něj zamítl. Nad rámec uvedeného soud prvního stupně zmínil, že i kdyby byl citovaný zákon na daný případ aplikovatelný, jednalo by se ze strany žalobkyně o zjevné zneužití práva vzhledem k širším vztahům mezi účastníky, kdy žalovaná byla v důsledku uzavření směnné smlouvy do pozice pronajímatele fakticky vmanipulována, nebyla povinna hradit zálohy (vyjma těch nezúčtovatelných), ostatně žalobkyně jí žádné zálohy neposkytovala, ač by jí tato povinnost jako nájemci svědčila, a povinnost vyúčtování jí dle smlouvy netížila. O nákladech řízení soud prvního stupně rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a přiznal jejich náhradu procesně plně úspěšné žalované.5. Proti výroku rozsudku soudu prvního stupně o věci samé co do částky 114 200 Kč s přísl. (za současného zpětvzetí žaloby ohledně částky 57 100 Kč ve vztahu k bytovým jednotkám v k. ú. , adresa, , ohledně které soud prvního stupně zrušil napadený rozsudek a řízení zastavil svým usnesením ze dne 16. 1. 2026, č. j. , spisová značka, ) podala žalobkyně včasné odvolání, v němž namítla nesprávná skutková zjištění soudu prvního stupně i jejich chybné právní posouzení. Zásadně nesouhlasila se závěrem soudu prvního stupně, že si měla podle nájemní smlouvy zajišťovat a hradit služby spojené s nájmem sama, což podle jejího názoru nemá oporu v provedených důkazech a je výsledkem nesprávného výkladu smlouvy, konkrétně článku IV odst. 2. Domnívá se, že soud prvního stupně vytrhl poslední větu tohoto ujednání z kontextu a nerespektoval zákonná výkladová pravidla. Poukázala na to, že z ostatních částí uvedeného článku plyne, že pouze hradila služby, které byly poskytovány vlastníkem (tj. společenstvím vlastníků), a tyto náklady dále přeúčtovávala podnájemcům. Přijetí výkladu soudu prvního stupně by podle ní činilo příslušnou část smluvního ujednání nadbytečnou a nelogickou. Zdůraznila, že z praktického i právního hlediska nemohla být poskytovatelem služeb typu dodávky vody, energií do společných prostor, provozu výtahu či úklidu, neboť tyto služby jsou v gesci vlastníka domu, resp. společenství vlastníků jednotek, což vyplývá i ze zvláštních právních předpisů. Správný výklad smlouvy naopak svědčí závěru, že poskytovatelem služeb byla žalovaná a ona za ni pouze hradila zálohy. Tento výklad má oporu i v následném chování žalované, která pro ni vyúčtování služeb za rok 2023 vyhotovila, a plyne i z obsahu dopisu jejího právního zástupce ze dne 16. 12. 2022. Argumentaci soudu prvního stupně žalobkyně odmítla také ve vztahu k § 2247 o. z., který je podle ní použitelný pouze na služby zajišťované přímo k bytu, nikoliv na služby spravované společenstvím vlastníků. Konečně žalobkyně rozporovala i úvahu soudu o zjevném zneužití práva. Nesouhlasila se závěrem, že nebyla povinna hradit zálohy na služby, ani s tím, že by žalovaná byla vmanipulována do role pronajímatele. Zdůraznila, že směna nemovitostí, konkrétně ideálních podílů žalované na čtyřech domech za šest bytových jednotek ve vlastnictví rodiny , jméno FO, , byť připustila, že bytové jednotky nebyly aktuálně právně volné, byla výsledkem svobodné vůle smluvních stran. Nic nebránilo tomu směnnou smlouvu uzavřít až v době, kdy by byty byly právně volné. Neexistuje zde žádný prostor pro závěr o manipulaci či zneužití práva. Navrhla proto, aby odvolací soud v napadeném rozsahu rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení.6. Žalovaná ve svém vyjádření k odvolání žalobkyně uvedla, že podle ní spočívá jádro sporu v otázce, zda byla ve vztahu k žalobkyni poskytovatelem služeb ve smyslu zákona č. 67/2013 Sb., a zda se tedy na jejich vztah vůbec vztahuje úprava pokuty za prodlení s vyúčtováním služeb podle § 13 tohoto zákona. Zdůraznila, že výklad žalobkyně pomíjí konkrétní smluvní ujednání i účel nájemního vztahu, který byl pouze jakýmsi technickým řešením dočasné situace vzniklé v návaznosti na směnnou smlouvu. Upozornila, že po celé rozhodné období byla žalobkyně (resp. rodina , jméno FO, ) subjektem, který fakticky i právně spravoval podnájmy, zajišťoval služby vůči podnájemcům, inkasoval od nich platby a měl odpovědnost za ukončení těchto vztahů a předání bytů žalované. Poukázala i na to, že neexistuje žádná kogentní úprava, která by stranám bránila sjednat odlišné rozvržení povinností dle § 2247 o. z. Podle žalované z výkladu čl. IV odst. 2 nájemní smlouvy v souvislosti se směnnou smlouvou jednoznačně plyne, že žalobkyně převzala plnou odpovědnost