42 C 195/2019 — Okresní soud Brno-Venkov

1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne [datum] se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky 337 500 Kč. Uvedla, že se žalovanou uzavřela dne [datum] smlouvu o výhradním zajištění prodeje nemovitostí, na základě které jí poskytovala ve smlouvě sjednané služby. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum], následně bylo její trvání dle smluvního ujednání automaticky prodlouženo do [datum]. Žalobkyně vyvíjela veškerou možnou aktivitu směřující k obstarání příležitosti pro žalovanou uzavřít rezervační smlouvu se zájemcem o koupi nemovitostí. Žalovaná postupně začala znemožňovat prohlídky nemovitostí, nedostavila se na výzvy k uzavření rezervačních smluv, nikterak nereagovala, plnou mocí ze dne [datum] zmocnila k jednání za sebe pana [jméno] [příjmení], následně dne [datum] podala neplatnou výpověď smlouvy. Žalobkyně žalované i jejímu zmocněnci na všechny známé adresy zaslala předžalobní výzvy dne [datum], žalovaná však nereagovala. Žalobkyně měla za to, že žalovaná porušila smlouvu v tom, že odmítla ve stanovené lhůtě uzavřít žalobkyní předloženou rezervační smlouvu. Žalobkyni tak vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši, jejíhož zaplacení se podanou žalobou domáhá. 2. Soud ve věci vydal platební rozkaz, proti kterému podala žalovaná včasný odpor, když měla uplatněnou žalobu za nedůvodnou, nárok na zaplacení uvedené částky neuznávala, skutková tvrzení měla za nedostatečná. Zejména měla za to, že žalobkyně netvrdí, ani neprokazuje, kdy, komu a kým a jaký návrh rezervační smlouvy měl být předkládán, v jakém časovém úseku se žalovaná dostala do prodlení s uzavřením smlouvy, kdy tak měl vzniknout nárok na zaplacení uvedené částky. Vyjádřila pochybnost ohledně výpočtu smluvní pokuty, jak byla žalobkyní požadována. 3. Žalobkyně v replice na podaný odpor doplnila skutková tvrzení ohledně uzavření předmětné smlouvy, konkretizovala prohlídky uskutečněné se zájemci na předmětných nemovitostech žalované, kdy tyto specifikovala datem uskutečnění prohlídky, označením osoby zájemce příjmením, případně u některých z nich označením částky, za kterou byli ochotni případně nemovitosti koupit. Tvrdila, že prohlídky se uskutečnily vždy za přítomnosti některého realitního makléře žalobkyně a žalované, zastoupené jejím zmocněncem [jméno] [příjmení], který bydlel v předmětných nemovitostech a žalovaná jej plnou mocí ze dne [datum] zmocnila k neomezenému zastupování ve věci uzavření rezervační a kupní smlouvy ohledně předmětných nemovitostí. K automatickému prodloužení smlouvy doplnila, že dle smluvního ujednání za situace, kdy ve stanovené lhůtě žalovaná žalobkyni neoznámila, že na trvání smlouvy dále nemá zájem, došlo automaticky k jejímu prodloužení na stejnou dobu, na jakou byla sjednána. Měla za to, že žalovaná o prodloužení smlouvy věděla, když i po datu [datum] umožňovala provádění prohlídek, zaslala žalobci plnou moc pro výše uvedeného zmocněnce. K tvrzení o porušení smluvních ujednání žalobkyně doplnila, že žalované dne [datum] zaslala výzvu k poskytnutí součinnosti, kterou jí vyzvala k podpisu rezervační smlouvy s vyhledaným zájemcem za kupní cenu 10 700 000 Kč. Další písemná výzva k uzavření rezervační smlouvy měla být žalované zaslána dne [datum] a dne [datum] (předžalobní výzva), kdy součástí výzvy měla být i předmětná rezervační smlouva, kupní cena měla být ve výši 10 700 000 Kč, konkrétním zájemcem pak [titul] [jméno] [příjmení]. Konkretizovala, že zaplacení smluvní pokuty, vypočítané dle smlouvy jako 3 % z horní hranice dohodnuté výše kupní ceny, se po žalované domáhá z důvodu porušení povinnosti uzavřít rezervační smlouvu na základě žalobkyní předloženého návrhu takové smlouvy. Návrh rezervační smlouvy měla mít žalovaná k dispozici již nejpozději dne [datum] v sídle žalobkyně nebo dne [datum] a [datum], kdy byly zásilky obsahující návrh rezervační smlouvy připraveny k vyzvednutí. 4. Žalovaná se k doplněným tvrzením žalobkyně vyjádřila tak, že jí ze strany žalobkyně nikdy nebyl předložen žádný relevantní a určitý návrh rezervační smlouvy, ani k žádosti jí nebyl sdělen konkrétní vyhledaný zájemce o koupi nemovitostí. Z hlediska platnosti každé smlouvy, je přitom nezbytné identifikovat jednotlivé smluvní strany, jde o podstatnou náležitost smlouvy, z návrhu na uzavření smlouvy musí být zřejmé, kdo takový návrh činí, nesmí být o tom žádné pochybnosti. Zdůraznila, že smlouvu se žalobkyní uzavřela s tím, že byl akceptován její požadavek na prodej předmětných nemovitostí v maximální rychlosti prodeje, o čemž byla žalobkyní ujištěna, závazek zprostředkovat prodej nemovitých věcí v co nejkratší době byl obsažen ve smlouvě. Pokud jde o automatické prodlužování smlouvy, měla toto ujednání za zakládající nerovnováhu ve smluvním vztahu se žalovanou jako spotřebitelem, a tedy nikoliv za platně sjednané. Žalovaná jako laik však i přesto přistoupila po datu [datum] na další spolupráci se žalobkyní, výpovědí ze dne [datum] pak projevila vůli tento smluvní vztah nadále neprodlužovat, [datum] pak odvolala plnou moc, kterou dříve žalobkyni udělila. Až do této doby přitom žalobkyně dle této plné moci mohla případně za žalovanou rezervační smlouvu s vyhledaným zájemcem o koupi nemovitostí za dohodnutých podmínek uzavřít sama, bez nutnosti jakékoliv součinnosti žalované. Uvedla, že se žalobkyně nechovala ve vztahu k ní poctivě, když namísto uzavření smlouvy o zprostředkování, byla uzavřena smlouva nepojmenovaná, kdy žalobkyně v pozici zprostředkovatele by měla přesněji vymezeny své povinnosti dle zákonné úpravy. Rovněž samotnou povinnost dle smlouvy uzavřít s vyhledaným zájemcem rezervační smlouvu měla za ujednání u spotřebitelských smluv zakázané, když se jím žalovaná jako spotřebitel zavázala k neodvolatelnému plnění za podmínek, s nimiž se neměla možnost seznámit před uzavřením smlouvy. S ohledem na to, je pak dle žalované i neplatné ujednání o smluvní pokutě v případě porušení závazku uzavřít rezervační smlouvu se třetí osobou. Upozornila na judikaturu, dle které se k uzavření budoucí smlouvy mohou zavázat pouze účastníci smlouvy, která má jimi být v budoucnu uzavřena, je-li závazek uzavřít budoucí smlouvu sjednán mezi jinými subjekty, nejde o závazek vynutitelný žalobou o nahrazení projevu vůle. Taková žaloba pak logicky vzato nepřichází v úvahu tam, kde má budoucí smlouvu uzavřít osoba odlišná od účastníků zajišťovatelské smlouvy. 5. Žalobkyně u prvního jednání ve věci k tvrzení žalované uvedla, že v případě rezervační smlouvy mělo jít o třístrannou smlouvu, mimo jiné se žalobkyní, uváděné judikatorní závěry tak na ní nelze použít. Setrvala na tom, že ohledně uzavření rezervační smlouvy byla žalovaná opakovaně žalobkyní kontaktována, telefonicky měla sdělit, že jí uzavřít nemůže, když pan [příjmení] již měl jednat s jiným zájemcem. Ke skutkovým tvrzením doplnila, že žalobkyni vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty ze tří důvodů, kterými žalovaná porušila uzavřenou smlouvu. Jednak porušila povinnost uzavřít rezervační smlouvu, dále povinnost poskytovat žalobci součinnost, když neumožňovala provádění prohlídek nemovitostí a konečně před koncem účinnosti smlouvy o zajištění prodeje začala žalovaná či její zmocněnec vyvíjet činnost k tomu, aby došlo k prodeji nemovitostí nikoliv činností žalobce, když i z plné moci ze dne [datum] je zřejmé, že tato byla žalovanou udělena ve velmi obecné podobě, kdy možnost uzavřít za žalovanou rezervační smlouvu nebyla jednoznačně určena pouze ve vztahu k žalobkyni. Udělením takové plné moci tak došlo k porušení smlouvy tím, že zmocněná osoba mohla pro žalovanou obstarat prodej nemovitostí. Doplnila, že za trvání smlouvy žalobkyni kontaktoval jako zájemce pan [příjmení] starší, kdy v té době již žalovaná neumožňovala prohlídky nemovitostí. Následně pak dne [datum] žalovaná uzavřela smlouvu o převodu předmětných nemovitostí se synem p. [příjmení]. Žalobkyně tak měla za to, že šlo o zájemce vyhledaného její činností a tedy o další porušení smluvních povinností spojené s nárokem na zaplacení smluvní pokuty. 6. Následně žalobkyně dále upřesňovala svá skutková tvrzení tak, že mezi žalobkyní a žalovanou byla uzavřena smlouva o zajištění prodeje nemovitostí, kdy žalobkyně se zavázala obstarat žalované příležitost uzavřít smlouvu s třetí osobou, kdy je to žalovaná, která činí návrh na uzavření převodní či jiné budoucí smlouvy vůči blíže neurčeným osobám, které má vyhledat svou činností žalobkyně jako zprostředkovatel. Je to tedy žalovaná, kdo si musí vymínit náležitosti takové budoucí smlouvy. Jde o základní podmínky, za kterých je ochotna takovou smlouvu uzavřít. Tyto podmínky jsou pak patrné z uzavřené smlouvy mezi účastníky, kdy žalovaná si vymínila cenu, za kterou je ochotna nemovitosti prodat stanovením spodní a horní hranice. Žalobce pak zájemce ochotné uzavřít smlouvu za těchto podmínek vyhledal a žalovanou výzvou z [datum] vyzval, aby s těmito zájemci seznámila. Poukázala na judikaturu k činnosti zprostředkovatele, kdy ve smlouvě o zprostředkování musí být smlouva, o jejíž zprostředkování se má jednat vym