8 C 271/2021-92 — Okresní soud Brno-Venkov

1. Žalobce se domáhá jednak určení neplatnosti kupní smlouvy a jednak určení vlastnictví k nemovitým věcem. Požaduje určení neplatnosti kupní smlouvy, která byla uzavřena [datum] mezi žalovaným 2) jako prodávajícím a žalovaným 1) jako kupujícím, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k pozemku parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří včetně jeho součásti, stavby bydlení [adresa], a pozemku parc. [číslo] – zahrada v katastrálním území Kuřim. V návaznosti na to žalobce požaduje, aby soud určil, že vlastníkem těchto dvou pozemků je žalovaný 2) [celé jméno žalovaného]. Žalobce tvrdí, že dne [datum] uzavřel žalovaný 2) a společnost [právnická osoba] smlouvu o výhradním zprostředkování prodeje nemovitosti konkrétnímu zájemci, a to žalobci. Podle této smlouvy se žalovaný 2) zavázal uzavřít s žalobcem kupní smlouvu na převod pozemku parc. [číslo] včetně stavby [adresa] a pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec] Smlouva o zprostředkování byla uzavřena na dobu určitou do [datum] [právnická osoba] a žalobce uzavřeli dne [datum] smlouvu o rezervaci předmětných nemovitostí a společnost [právnická osoba] přípisem z [datum] informovala žalovaného 2) o složení rezervačního poplatku žalobcem. Tatáž společnost vyzvala žalovaného 2) k uzavření kupní smlouvy s žalobcem přípisem z [datum]. Žalovaný 2) však na výzvu k uzavření smlouvy nereagoval a kupní smlouvu neuzavřel. Dne [datum] uzavřel žalovaný 2) s žalovaným 1) kupní smlouvu na předmětné nemovitosti s právními účinky zápisu vlastnického práva ve prospěch žalovaného 1) ke dni [datum]. Tím došlo k porušení podmínek smlouvy o výhradním zprostředkování, což zakládá neplatnost kupní smlouvy, a současný vlastník nemovitostí, žalovaný 1), nemůže být tudíž skutečným vlastníkem nemovitostí. Naléhavý právní zájem na určení je podle žalobce v tom, že na základě smlouvy o výhradním zprostředkování prodeje nemovitosti konkrétnímu zájemci se žalovaný 2) zavázal prodat předmětné nemovitosti žalobci, což však neučinil, ačkoli k tomu byl řádně vyzván a byly splněny všechny ostatní podmínky pro uzavření takové smlouvy. 2. Žalovaný 1) navrhl zamítnutí žaloby v plném rozsahu. Namítl, že žalovaný 1) již není vlastníkem předmětných nemovitých věcí, nebyl schopen z důvodu šikanózního jednání žalobce refinancovat úvěr čerpaný ke koupi těchto nemovitostí, a proto je musel prodat. Žalovaný proto není pasivně legitimován ve vztahu k návrhu na určení vlastnictví. Žalobce nemůže mít právní zájem na určení neplatnosti kupní smlouvy, kdy tuto otázku si soud v rámci rozhodování řeší jako otázku předběžnou, a to ve vztahu k návrhu na určení vlastnictví. Žalobce nemá právní zájem ani na určení vlastnictví, když k předmětným nemovitostem nemá žádný vztah. Žalobce s žalovaným 2) neuzavřel žádnou smlouvu o smlouvě budoucí, případně jinou smlouvu, na základě níž by se stal smluvní stranou ve vztahu k žalobci a na základě níž by byl žalovaný 2) povinen uzavřít s žalobcem jakoukoli smlouvu. Žalovaný 2) uzavřel pouze se společností [právnická osoba] smlouvu o výhradním zprostředkování prodeje nemovitostí konkrétnímu zájemci. Žalovaný 1) a žalovaný 2) uzavřeli platnou a účinnou kupní smlouvu, na základě níž došlo k převodu vlastnictví k předmětným nemovitostem na žalovaného 1). Žalovaný 2) navíc vypověděl smlouvu o zprostředkování výpovědí ze dne [datum], o čemž žalovaného 1) informoval. Porušení smlouvy o zprostředkování nemůže způsobit neplatnost jakékoli jiné smlouvy, uzavřené s třetí osobou v rozporu s ujednáními smlouvy o zprostředkování. Následkem uzavření kupní smlouvy mezi žalovaným 1) a žalovaným 2) je nejvýše následná nemožnost plnění, když povinná strana již nemohla převést práva, která pozbyla. Žalobce ani neprokázal, zda byly splněny podmínky pro uzavření kupní smlouvy podle smlouvy zprostředkovatelské, která podmiňovala povinnost uzavřít kupní smlouvu složením rezervační jistoty. 3. Procesní stanovisko žalovaného 2) nebylo v průběhu řízení zjištěno. Soudní písemnosti byly žalovanému 2) doručovány postupem podle § 49 odst. 4 občanského soudního řádu. Žalovaný 2) se k nařízenému jednání nedostavil, o odročení nepožádal, a soud proto věc projednal a rozhodl v jeho nepřítomnosti. 4. Podle výpisu z obchodního rejstříku je žalobce v tomto rejstříku zapsán od [datum] dosud a předmětem jeho podnikání je výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 – 3 živnostenského zákona. 5. Dne [datum] byla uzavřena smlouva o výhradním zprostředkování prodeje nemovitosti konkrétnímu zájemci mezi společností [právnická osoba], [IČO], jako zprostředkovatelem a žalovaným 2) jako zájemcem. Z ní soud zjistil, že zprostředkovatel se zavázal vyvíjet pro žalovaného 2) činnost tak, aby měl možnost uzavřít kupní smlouvu na rodinný dům na adrese [adresa žalovaného], přičemž stavba stojí na pozemku parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, parc. [číslo] – zahrada v k. ú. [obec], kdy nemovitost je výlučném vlastnictví žalovaného 2). Ze specifikace předmětu zprostředkování nelze zcela jednoznačně dovodit, zda je to rodinný dům, případně některý z uvedených pozemků, případně zda oba pozemky včetně rodinného domu. Cena nemovitostí požadovaná žalovaným 2) činila 2.600.000 Kč. Na nemovitosti vázly závazky a právní vady. Zprostředkovatelská smlouva byla uzavřena s tím, že jde o zprostředkování prodeje nemovitosti konkrétnímu zájemci, a to žalobci. Žalovaný byl podle článku V. povinen na vyzvání zprostředkovatele vyvíjet potřebnou součinnost, a zavázal se nejpozději do 30 dnů po složení zálohy na rezervaci nemovitosti kupujícím uzavřít s kupujícím kupní smlouvu anebo uzavřít smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy k předmětné nemovitosti. Žalovaný 2) se rovněž zavázal, že v době trvání této smlouvy neuzavře kupní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy na tytéž nemovitosti s jinou osobou, než mu byla obstarána činností zprostředkovatele, a to pod smluvní pokutou 500.000 Kč Smlouva byla podle článku VII. uzavřena na dobu určitou do [datum] s automatickým prodlužováním vždy o měsíc v případě, že ze strany kteréhokoli z účastníků smlouvy nedojde minimálně pět dnů před skončením její platnosti k doručení písemné výpovědi z této smlouvy. V případě složení zálohy na rezervaci kupujícím dojde k prodloužení smlouvy o dva měsíce. 6. Zprostředkovatel dopisem ze dne [datum] sdělil žalovanému 2), že na jeho nemovitost, na kterou byla podepsána smlouva o výhradním zprostředkování prodeje nemovitosti, byla dne [datum] podepsána rezervační smlouva a byl složen rezervační poplatek. Podle podacího lístku byl tento dopis odeslán žalovanému 2) doporučeně dne [datum]. 7. Z dalšího podacího lístku vyplývá, že zprostředkovatel zaslal žalovanému 2) doporučeně dne [datum] další zásilku, jejíž obsah však nebyl zjištěn. Je možné, že v této zásilce byla obsažena kupní smlouva mezi žalobcem a žalovaným 2) na pozemky parc. [číslo] včetně rodinného domu [adresa] a parc. [číslo] v k. ú. [obec] za kupní cenu 2.600.000 Kč, smlouva není datována ani nikým podepsána. 8. Listinou nazvanou výpověď podal žalovaný 2) písemnou výpověď shora uvedené smlouvy o výhradním zprostředkování, a to dne [datum] s tím, že smlouva k datu [datum] beze zbytku zaniká. 9. Dne [datum] uzavřel žalovaný 2) jako prodávající s žalovaným 1) jako kupujícím smlouvu o koupi nemovitých věcí. Z ní soud zjistil, že předmětem koupě byl pozemek parc. [číslo] včetně jeho součásti, stavby [adresa], a pozemek parc. [číslo] v k. ú. [obec]. Kupní cena byla dohodnuta na 3.100.000 Kč. Právní účinky zápisu do katastru nemovitostí podle této smlouvy vznikly [datum], jak je uvedeno ve výpisu z katastru nemovitostí ke dni [datum]. 10. Žalovaný 1) krátce poté tytéž nemovité věci prodal, jak vyplývá z kupní smlouvy uzavřené dne [datum] mezi žalovaným 1) jako prodávajícím a [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako kupujícími. Každý z kupujících nabyl spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/3 předmětných nemovitostí. Kupní cena byla dohodnuta ve výši 3.300.000 Kč. Podle této smlouvy vznikly právní účinky zápisu do katastru nemovitostí ke dni [datum], jak je patrno z výpisu z katastru nemovitostí k datu [datum]. 11. Soud ověřil v katastru nemovitostí označení předmětných nemovitých věcí a zjistil, že tyto byly označeny jako pozemek parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bydlení [adresa], a pozemek parc. [číslo] – zahrada. Tyto pozemky jsou zapsány na listu vlastnictví [číslo] pro obec a katastrální území Kuřim, u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, pracoviště [obec], jak soud ověřil z výpisů z katastru nemovitostí. Jako jejich vlastník byl zapsán žalovaný 1) na základě kupní smlouvy z [datum], a poté na základě kupní smlouvy z [datum] byli jako spoluvlastníci těchto nemovitých věcí zapsáni [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], kteří jsou jako spoluvlastníci zapsáni dosud. Ještě ke dni [datum] byly nemovitosti označeny výše uvedeným způsobem, v současné době však již v katastru nemovitostí není zapsán dům [adresa], který byl součástí pozem