7 C 142/2023-59 — Okresní soud Brno-Venkov

1. Žalobkyně se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 17. 4. 2023 domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud určil, že výpověď nájmu dle nájemní smlouvy uzavřené dne 24. 8. 2022 učiněná žalovanou dne 19. 12. 2022 je neplatná. 2. Žalobkyně ve svém žalobním návrhu uvádí, že mezi žalobkyní a žalovanou byla dne 24. 8. 2022 uzavřena nájemní smlouva, na jejímž základě byly žalované přenechány k užívání předměty nájmu specifikované v této smlouvě. Žalobkyně dne 19. 12. 2022 od žalobkyně obdržela listinu označenou jako„ Výpověď z nájemní smlouvy bez výpovědní doby dle § 2232 občanského zákoníku“. Žalobkyně v žalobě uvedla, že tvrzení obsažená v nadepsané výpovědi považuje za účelová s tím, že dle jejího názoru nebylo ze strany žalobkyně ničeho porušeno. V reakci na tvrzení o údajné nepoužitelnosti předmětu nájmu k ujednanému účelu žalobkyně uvedla, že tato tvrzení žalované rozporuje, neboť nájem byl sjednán za účelem provozování podnikatelské činnosti žalované, a to bez bližší specifikace. Zde má žalobkyně za to, že žalované nic nebránilo v užívání prostor k činnostem zahrnutým do předmětu podnikatelské činnosti žalované, které dále vyjmenovává. Nad rámec uvedeného pak žalobkyně konstatuje, že žalovaná měla možnost se s charakterem a podobou předmětu nájmu seznámit a stejně tak byla seznámena se skutečnostmi týkajícími se stavebních úprav, jejichž postup měl záviset na výsledcích místního šetření ze strany stavebního úřadu ze dne 15. 11. 2022, kterého byla žalovaná účastna, přičemž námitky proti tomuto postupu nevznášela. Žalobkyně též zdůrazňuje, že přesný účel využití předmětu nájmu nebyl ve smlouvě sjednán a ani nebyl žalobkyni sdělen, žalovaná nevznesla požadavek na úpravu či slevu z nájemného, nadto žalovaná žalobkyni výslovně sdělila, že vyčká na výsledek řízení před stavebním úřadem. Pokud jde o tvrzení žalované o působení značné újmy, zde žalobkyně uvádí, že z její strany byly povinnosti ze smlouvy plynoucí vždy řádně plněny a žádná újma nebyla a ani není žalované způsobována. Dle tvrzení žalobkyně začala žalovaná začala předmět nájmu užívat a své výhrady uplatnila až po 4 měsících užívání, což žalobkyně vnímá jako zcela účelový krok. Obdobně žalobkyně sporuje i důvody, pro které měla být smlouva vypovězena, když tato ve svém čl. XII odst. 1 uvádí, že nájem končí uplynutím doby nájmu a případně také písemnou výpovědí kterékoli ze smluvních stran z důvodů uvedených ve smlouvě, avšak smluvní důvody pro výpověď ze strany nájemce nebyly ujednány a žádný se zákonných důvodu naplněn nebyl. 3. Ke splnění podmínek nutných pro možnost přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu žalobkyně uvedla, že dne 17. 11. 2023, tj. v zákonné lhůtě pro podání námitek, žalované doručila námitky proti výpovědi, na důkaz čehož přikládá námitky vč. doručenky. Žalobkyně má za to, že žalovaná nebyla oprávněna k podání výpovědi z nájmu a tato je tedy dle žalobkyně neoprávněná, nedůvodná a neplatná, a z pohledu žalobkyně tak nájemní vztah i nadále trvá. 4. Žalovaná k žalobě podala své vyjádření prostřednictvím svého tehdejšího právního zástupce, kde v prvé řadě uvádí, že u zdejšího soudu je vedeno řízení pod sp. zn. 41 C 170/2022, a to na základě žaloby původního nájemce, společnosti [právnická osoba], [IČO], proti žalobkyni ve věci o neplatnost výpovědi z nájmu s tím, že uvedené má mít vliv i na řízení toto, když v případě, že by žaloba v řízení sp. zn. 41 C 170/2022 byla úspěšná, pak by byla nadále platná a účinná nájemní smlouva s [právnická osoba] K věci samé pak žalovaná uvádí, že je pravdou, že s žalobkyní dne 24. 8. 2022 uzavřela nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem prostor sloužících k podnikání nacházejících se v budově na adrese [adresa žalobkyně] nadzemním podlaží – vnitřní prostory o výměře 253,23 m2, skladové prostory o výměře 63,6 m2 a nádvoří o výměře 191 m2 – a ve 2. nadzemním podlaží – vnitřní prostory o výměře 511,69 m2 a ¾ parkovací plochy na pozemku parc [číslo] v k. ú. [obec] [anonymizováno] [obec]. Konkrétně se mělo jednat o přednáškový sál, kancelářské prostory, kuchyňku, garsoniéry, chodbu, šatny, 4 místnosti o velikosti 4x4 metry a související zázemí. K tomuto předmětu nájmu byl následně sjednán podnájem se společností [právnická osoba], [IČO], se sídlem [adresa], a to na základě podnájemní smlouvy uzavřené dne 29. 8. 2022, s jejímž uzavřením vyslovila žalobkyně souhlas v čl. V. odst. 1 nájemní smlouvy a o podnájmu a jeho účelu měla být žalobkyně plně informována. 5. Ohledně nájemného žalovaná uvádí, že toto bylo původně sjednáno v částce 100 000 Kč měsíčně a následně dodatkem č. 1 ze dne 4. 9. 2022 poníženo na 50 000 Kč měsíčně, jelikož předmět nájmu v 1. nadzemním podlaží nebyl ve způsobilém stavu, když nebyl řádně vyklizen a pro tyto důvody nemohl nájemce předmět nájmu využívat. Dle tvrzení žalované nedošlo k vyklizení ani ke dni podání výpovědi z nájmu. 6. K otázce způsobilosti předmětu nájmu a účelu žalovaná uvádí, že prostory měla zájem užívat k podnikatelské činnosti, kterou je krátkodobé ubytování a související služby zejména v souvislosti s výkonem podnikatelské činnosti podnájemce, který se dlouhodobě zaměřuje na pořádání kurzů, školení vč. lektorské činnosti, zajišťování a realizaci vzdělávání, certifikací, zkoušení a ostatních služeb v oblasti spojování materiálů lepením a v oblasti svařování kovů. 7. Dle tvrzení žalované byla žalovaná žalobkyní ujišťována, že předmět nájmu je zcela vhodný pro všechny plánované činnosti a že jí není známo nic, co by v provozu plánovaných činností mohlo bránit. Žalovaná poukazuje na dlouhodobé problémy s účelem užívání objektu podle kolaudačního rozhodnutí, což má vyplývat i ze samotného textu žaloby. Žalovaná rovněž zpochybňuje tvrzení žalobkyně o tom, že byla ohledně stavebních úprav obeznámena a také uvádí, že žalobkyně se zavázala zajistit žalované, aby sociální zařízení předmětu nájmu v 1. nadzemním podlaží nevyužívaly třetí osoby, avšak ani tento závazek neměl být do dne podání výpovědi naplněn. 8. Závěrem svého podání žalovaná uvádí, že kolaudačním rozhodnutím bylo povoleno užívání stavby v 1. nadzemním podlaží – boxy stání koní, šatny a umývárny, sedlovny, sklad krmiv, jízdárna – a ve 2. nadzemním podlaží – společenská místnost, garsonka a kancelář, přičemž toto rozhodnutí stanoví, že stavba bude užívána jen k tomu účelu, ke kterému byla zkolaudována. Žalovaná uvádí, že stavební úřad zahájil řízení k odstranění změny dokončené stavby, konkrétně stavebních úprav pravé části 1. nadzemního podlaží, které byly provedeny bez stavebního povolení, a také, jelikož tato měla být žalobkyní užívána k nepovolenému účelu jako ubytovna osob. Dle tvrzení žalované bylo s žalobkyní o vyřešení situace jednáno, přičemž při jednání dne 5. 12. 2022 měla žalobkyně požadovat přístup ke kamerovému systému v předmětu nájmu a následně měl žalovanou jednatel žalobkyně vyzvat k ukončení nájmu a opuštění areál, načež žalovaná zaslala žalobkyni návrh dohody ukončení nájmu, která nebyla ze strany žalobkyně uzavřena a žalovaná tak žalobkyni zaslala výpověď, která je předmětem tohoto řízení. 9. S ohledem na výše uvedené, tj. na to, že předmět nájmu nebyl, dle názoru žalované, řádně připraven a přenechán ve stavu, aby jej mohla žalovaná užívat; že žalovaná byla v nájmu soustavně rušena užíváním sociálního zázemí třetími osobami, když žalobkyně nezajistila nerušené užívání; předmět nájmu není a nebyl použitelný k plánovanému a ujednanému účelu; že předmět nájmu nebylo pro rozpor se zákonem možné užívat k plánovanému účelu a že žalobkyně sdělila žalované, aby ukončila nájem a vyklidila předmět nájmu, má žalovaná za to, že výpověď je zcela po právu, pročež navrhuje, aby byla žaloba v celém rozsahu zamítnuta. 10. První jednání ve věci bylo nařízeno na den 19. 6. 2023, kdy na toto jednání se dostavila jak právní zástupkyně žalobkyně, tak tehdejší právní zástupce žalované. Strany sporu před zahájením jednání ve věci samé navrhly, aby bylo jednání odročeno s tím, že požadují lhůtu do 30. 8. 2023 a do 5. 9. 2023 sdělí procesní stanovisko stran. 11. Podáním ze dne 10. 8. 2023 žalobkyně soudu sdělila, že žalovaná byla ze strany žalobkyně opakovaně vyzývána, ať už prostřednictvím jejího právního zástupce, tak i napřímo k jednání, avšak bezúspěšně. Ze strany někdejšího právního zástupce žalované bylo žalobkyni sděleno, že tento již žalovanou nezastupuje. Pokud se jedná o přímou komunikaci s žalovanou, žalobkyně se pokoušela kontaktovat jednatele, pana [příjmení], se kterém bylo dosud komunikováno, nicméně jeho telefon byl opakovaně nedostupný. Žalobkyně následně náhledem do obchodního rejstříku zjistila, že pan [příjmení] ke dni 21. 4. 2023 odstoupil z funkce jednatele a svůj podíl ke dni 14. 6. 2023 převedl na současnou jednatelku, paní [jméno] [příjmení], která má evidován trvalý pobyt na Městském úřadě ve Šlapanicích, aktivně vystupuje v několika společnostech a žalobkyně má pochybnosti o tom, zdali se nejedná o osobu tzv. bílého koně za účelem zbavení se odpovědnosti za společnost. Z tohoto důvodu žalobkyně dospěla k