23 Nc 60/2025-137 — Okresní soud v Berouně

1. Návrhem doručeným soudu dne 27. 11. 2025 se navrhovatelé domáhají proti odpůrci nařízení předběžného opatření, na jehož základě by byla odpůrci uložena povinnost zdržet se jakéhokoli nakládání, zejména pak úplatného či bezúplatného převodu, darování, směny, zřízení zástavního práva, zatížení věcným břemenem, uzavření smlouvy o budoucím převodu, uzavření smlouvy o převodu družstevního podílu či jiného zatížení, či jiného jednání, jehož důsledkem by mohlo být zcizení, zatížení nebo omezení dispozičního práva s družstevním podílem v bytovém družstvu , právnická osoba, , IČO , IČO, , se sídlem , adresa, , k němuž náleží výlučné užívání bytu č. , hodnota, (též pod označením , hodnota, ), vymezeného jako jednotka č. , hodnota, , nacházejícího se v budově A, 6. NP, č.p. , adresa, , která je součástí pozemku parc. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, na LV , hodnota, , vše zapsané v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro hlavní , adresa, , Katastrální pracoviště , adresa, , katastrální území , adresa, , obec , adresa, , včetně užívání příslušenství tvořeného sklepní kójí č. , hodnota, o výměře 4,55 m2 a včetně výlučného užívání terasy o výměře 33,4 m2. Navrhovatelé tvrdili, že dne 17. 10. 2024 s odpůrcem uzavřeli rezervační smlouvu, jejímž předmětem byl závazek odpůrce převést družstevní podíl v bytovém družstvu , právnická osoba, , spojeného s výlučným užíváním bytu č. , hodnota, (původně označeného , hodnota, ) v projektu „, adresa, “, a to za sjednanou kupní cenu 11 890 000 Kč včetně DPH. Dále uvedli, že složili rezervační jistotu ve výši 199 000 Kč a splnili své povinnosti, zatímco odpůrce opakovaně neplnil závazek uzavřít smlouvu o převodu podílu. Zdůraznili, že navzdory opakovaným výzvám z jejich strany a ze strany jejich právního zástupce ohledně dodržení podmínek smlouvy, odpůrce komunikaci protahoval, měnil svého zástupce, odmítal součinnost a nakonec podmínil uzavření smlouvy navýšením kupní ceny o 1 250 000 Kč. Navrhovatelé poukázali dále na to, že současně odpůrce inzeroval předmětný byt na portálu Sreality.cz za cenu 14 480 000 Kč, umožnil prohlídky třetím osobám a nabízel rezervační smlouvu jiným zájemcům, což nasvědčuje úmyslu zcizit byt a s ním spojený družstevní podíl jinému kupci. Tento postup odpůrce je dle názoru navrhovatelů v rozporu se zásadou pacta sunt servanda a poctivosti a ohrožuje výkon budoucího rozhodnutí soudu. Navrhovatelé podrobně popsali jednotlivé snahy o komunikaci s odpůrcem, potažmo s jeho zástupci ohledně jednání o dokončení kontraktu s tím, že odpůrce jednoznačně a opakovaně odmítl uzavřít smlouvu o převodu družstevního podílu za podmínek dle rezervační smlouvy. Dále podrobně popsali jednání odpůrce v rámci jeho jednání týkající se koupě předmětné bytové jednotky - jmenovali konkrétní subjekty, kterým byl předmětný byt nabízen k prodeji a byla umožněna jeho prohlídka. Z výše uvedených důvodů se domáhali nařízení předběžného opatření, neboť mají vážnou obavu ze zmaření případného výkonu rozhodnutí, poukazují na veřejnou inzerci bytu, opakované odmítání plnění závazku ze strany odpůrce, nátlak na zvýšení ceny a riziko převodu podílu třetí osobě, který nepodléhá zápisu do katastru nemovitostí. Po vydání předběžného opatření jsou pak odhodláni podat žalobu na nahrazení projevu vůle odpůrce k uzavření smlouvy o převodu družstevního podílu za původně sjednaných podmínek.2. Dne 3. 12. 2025 navrhovatelé doplnili svůj návrh na nařízení předběžného opatření o nové skutečnosti, které podle nich potvrzují naléhavost zásahu soudu. Uvádějí, že odpůrce nadále podniká kroky směřující ke zcizení družstevního podílu spojeného s bytem, na který mají navrhovatelé právní nárok z rezervační smlouvy. Dne 2. 12. 2025 zjistili, že byt je na oficiálních stránkách projektu , právnická osoba, označen jako prodaný, což podle nich ohrožuje budoucí výkon rozhodnutí soudu. Dále poukázali na novou veřejnou recenzi, která popisuje obdobné praktiky odpůrce vůči jiným zájemcům (odmítání uzavření kupní smlouvy, požadování navýšené ceny, ubytování bez smlouvy). Navrhovatelé shrnuli, že tyto skutečnosti zakládají bezprostřední ohrožení jejich práv a odůvodňují naléhavost předběžného opatření, přičemž setrvávají na původním návrhu rozhodnutí.3. K osvědčení svých tvrzení navrhovatelé soudu předložili rezervační smlouvu ze dne 17. 10. 2024, ze které soud zjistil, že jejím předmětem je budoucí převod družstevního podílu v bytovém družstvu , právnická osoba, . Tento podíl je spojen s výlučným užíváním bytu označeného jako , hodnota, (později , hodnota, ) v projektu „, adresa, “, včetně terasy o výměře 33,4 m², sklepa , hodnota, a parkovacího stání č. , hodnota, . Smluvními stranami smlouvy byl odpůrce jako převodce předmětu smlouvy, jako nabyvatelé pak byli označeni navrhovatelé a další stranou smlouvy byla společnost , právnická osoba, označena jako realitní kancelář. Kupní cena byla sjednána ve výši 11 890 000 Kč včetně DPH, přičemž navrhovatelé se zavázali uhradit rezervační jistotu ve výši 199 000 Kč do pěti dnů od podpisu smlouvy. Termín pro uzavření smlouvy o převodu družstevního podílu byl stanoven nejpozději na 28. 2. 2025. Smlouva obsahuje závazek odpůrce neuzavírat obdobné smlouvy s třetími osobami po dobu její účinnosti a povinnost zajistit možnost bezúplatného převodu bytu do osobního vlastnictví navrhovatelů po nabytí podílu. Dále byla sjednána možnost odstoupení od této smlouvy ze strany navrhovatelů v případě, že nedojde ke kolaudaci do 31. 12. 2024, resp. ve lhůtě následujících 60 dnů, a na to navazující povinnosti odpůrce v takovém případě vrátit rezervaci. Dokument rovněž potvrzuje, že odpůrce projevil vážný úmysl uzavřít smlouvu o převodu družstevního podílu a navrhovatelé vážný úmysl tento podíl nabýt za sjednanou kupní cenu.4. Z potvrzení o provedení platby soud zjistil, že navrhovatelé dne 18. 10. 2024 zaslali částku ve výši 199 000 Kč č. , č. účtu, se zprávou příjemci „Rezervacni poplatek - , jméno FO, – , hodnota, .5. Z prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemkům na vlastnické právo k jednotkám ze dne 9. 6. 2025 soud zjistil, že nemovitost nacházející se v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , na pozemku parc. č. , hodnota, a dalších souvisejících pozemcích, byla na základě stavebních povolení a kolaudačního souhlasu ze dne 26. 3. 2025 (právní moc 31. 3. 2025) přestavěna na bytový dům. Vlastníkem nemovitosti je , právnická osoba, , bytové družstvo, se sídlem , adresa, , IČ , IČO, , zastoupené , Jméno odpůrce, . Prohlášení vlastníka vymezuje jednotlivé jednotky v domě a rovněž nebytové prostory. Z dokumentu vyplývá, že byt č. , hodnota, , se nachází v 6. nadzemním podlaží sekce A, má podlahovou plochu 87,1 m² a k němu se váže právo výlučného užívání terasy o výměře 33,4 m². K této jednotce náleží podíl na společných částech nemovitosti ve výši id. 871/77084. Součástí práv spojených s jednotkou je také právo výlučného užívání sklepní kóje č. , hodnota, o výměře 4,55 m². Prohlášení dále stanoví velikost podílů na společných částech nemovitosti poměrem podlahové plochy jednotky k celkové ploše všech jednotek a vymezuje společné části domu, jako jsou nosné konstrukce, střechy, rozvody, výtahové šachty, kotelna, chodby a pozemky. Dokument obsahuje i přehled práv a povinností přecházejících na vlastníky jednotek, včetně věcných břemen (např. komunikační síť CETIN, distribuční soustava PREdistribuce, vodovod, kanalizace) a závazků umožnit přístup pro údržbu.6. Z výpisu z obchodního rejstříku soud zjistil, že právnická osoba , právnická osoba, , bytové družstvo, se sídlem , adresa, , IČ , IČO, , byla zapsána do obchodního rejstříku dne 31. prosince 2024 pod spisovou značkou Dr , hodnota, vedenou u Městského soudu v Praze. Právní forma této osoby je družstvo, jehož předmětem činnosti je zajišťování bytových potřeb svých členů včetně služeb spojených s bydlením, správa vlastního majetku a pronájem nemovitostí a bytů. Statutárním orgánem družstva je předseda, kterým je , Jméno odpůrce, , narozený , Datum narození odpůrce, , s adresou , adresa, . Předseda je oprávněn jednat za družstvo samostatně.7. Z informace o jednotce soud zjistil, že jednotka č. , hodnota, je vymezena podle občanského zákoníku jako byt, nachází se na pozemku parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, a je zapsána na listu vlastnictví č. , hodnota, . Jednotka je součástí stavby č.p. , číslo popisné, a má podíl na společných částech nemovitosti ve výši 871/77084. Vlastníkem jednotky je , právnická osoba, , bytové družstvo, se sídlem , adresa, . K jednotce je zřízeno přídatné spoluvlastnictví zapsané na LV , hodnota, .8. Z informace o pozemku soud zjistil, že pozemek parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , je veden jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2 677 m². Na tomto pozemku stojí stavba č.p. , číslo popisné, , která je zapsána na listu vlastnictví č. , hodnota, . Stavba je na adrese , adresa, a obsahuje vymezené jednotky. Vlastníkem pozemku i stavby je , právnická os