7 C 64/2020-90 — Okresní soud v Bruntále

1. Žalobce se domáhá na žalovaném vydání částky 121 000 Kč z titulu plnění bez právního důvodu a bezdůvodného obohacení. Uvedl, že dne [datum] byla mezi žalobcem a žalovanou uzavřena nájemní smlouva, na základě níž žalovaná žalobci pronajala pozemek par. [číslo] v k.ú. [obec]. Dne [datum] účastníci uzavřeli dodatek [číslo] ke smlouvě, kterým byla doba trvání smlouvy prodloužena. V čl. IV. smlouvy bylo mj. uvedeno, že pokud na uvedených pozemcích nebude do [datum] zkolaudována stavba jako objekt k trvalému bydlení, pozemky budou vyklizeny a uvedeny do původního stavu. Nevyklidí-li nájemce pozemky v den ukončení nájmu, uhradí pronajímateli za každý den prodlení částku [částka]. V dodatku smlouvy byl doplněn čl. III. smlouvy tak, že nájemce se zavazuje od [datum] hradit smluvní pokutu uvedeno v čl. IV. nájemní smlouvy, a to za každý den od 1. 12. 2017 ve výši 1 000 Kč/kalend den až do kolaudace stavby jako rodinný dům (případně jiný právní akt, který nahrazuje kolaudaci stavby dle platných právních norem). Nájemce není povinen kromě smluvní pokuty hradit nájemné ve výši 0,40 Kč/m2/kalend rok. Žalovaná vyúčtovala žalobci smluvní pokutu za období od 1. 12. 2017 – 31. 3. 2018 fakturou č. [rok] znějící na částku 121 000 Kč, která byla uhrazena žalobcem z účtu matky žalobce. Žalobce má za to, že smluvní pokuta sjednaná ve smlouvě a dodatku, ve výši 1 000 Kč za každý den prodlení, je nepřiměřeně vysoká, a to především s ohledem na výši nájemného za daný pozemek, které činí 1 018,40 Kč za kalendářní rok. Výše nájemného pozemku za rok tak téměř odpovídá výši smluvní pokuty za jeden den prodlení. Zdůraznil, že k průtahům stran dodatečného povolení stavby, resp. kolaudace, nedošlo z vůle žalobce, nýbrž z vůle správního orgánu – stavebního úřadu. Žalobce podáním ze dne [datum] zažádal o dodatečné povolení stavby, rozhodnutí však bylo žalobci sděleno až po opakovaných urgencích dne [datum]. Dále poukázal na to, že ujednání o smluvní pokutě je neurčité. Nejen, že dodatkem nebylo odstraněno ujednání z čl. IV. smlouvy, čímž došlo de facto ke znečitelnění, za které jednání se smluvní pokuta ukládá, ale rovněž došlo v dodatku k nejasnému ujednání, zda se smluvní pokuta vztahuje na období od 1. 12. 2017 či na období od 1. 12. 2018 Smluvní pokuta účtovaná žalobci je v rozporu se zákonem, neboť je nepřiměřeně vysoká, kdy rovněž délku prodlení nemohl žalobce jakkoliv ovlivnit a byla sjednána neurčitě, tedy neplatně. Úhrada smluvní pokuty ze strany žalobce byla provedena na základě nezákonně vystavené faktury - tímto je plnění bez právního důvodu a bezdůvodným obohacením. 2. Žalobce ke krokům směřujícím ke kolaudování stavby jež učinil po dobu sjednaného nájmu uvedl, že žalované zaslal žádost o prodloužení nájmu pozemku ze dne 28. 8. 2017, ve které uvedl rozsah již provedených prací (zejména vybudování příjezdu, přípojky el NN, vybudování betonové patky pro dřevostavbu) as práce plánované v časovém horizontu jednoho měsíce (zhotovení přípojky na vodu a přípojky na čističku odpadních vod). Přípisem žádal o prodloužení doby nájmu o 3 měsíce tj. do 31. 3. 2018. Žádost však nebyla zastupitelstvem obce schválena. Dne [datum] byl nicméně podepsán dodatek č. l k nájemní smlouvě, kterým byla platnost smlouvy prodloužena do [datum]. Žalobce adresoval žalované žádost o snížení pokuty ze dne [datum], ve které s ohledem na administrativní problémy spojené s plánovaným vybudováním kanalizace, žádal o snížení smluvní pokuty na 50% původní výše, případně o celkové prominutí. Toto odůvodnil skutečností, že stavba rodinné domu byla ukončena [datum], kdy jedinou překážkou bylo nesouhlasné stanovisko odboru životního prostředí k napojení na stávající čističku odpadních vod. Toto bylo změněno rozhodnutím Krajského úřadu MSK ze dne [datum], který na základě odvolání žalobce ze dne [datum] vydal souhlasné závazné stanovisko. Z koordinovaného stanoviska ze dne [datum] vyplývá, že žalobce žádal o vydání koordinovaného stanoviska k dodatečnému stavebnímu povolení stavby dne [datum]. Dne [datum] podal žádost o závazné stanovisko vodoprávního úřadu. Dne [datum] bylo vydáno souhlasné závazné stanovisko k územnímu souhlasu pro stavbu provedenou dle projektové dokumentace z června 2018. Dále podal zástupce stavebníka Ing. [jméno] [příjmení] dne [datum] příslušnému úřadu Oznámení záměru, kdy v reakci na tuto žádost bylo vydáno dne [datum] souhlasné závazné stanovisko. Kupní cena pozemku, po provedené kolaudaci nemovitosti, byla sjednání ve Smlouvě o smlouvě budoucí ze dne [datum] ve výši 76 380 Kč. Dosud vyplacená smluvní pokuta ve dvojnásobné výši je zcela nepřiměřená. l. 68 žalobce s žalovaným uzavřeli smlouvu o smlouvě budoucí kupní, jejím předmětem je pozemek, který byl pronajat, ve vlastnictví žalované. V čl. II této smlouvy se žalovaný, coby budoucí prodávající zavázal, že bezodkladně po předložení kolaudačního rozhodnutí rodinného domu postaveného na pozemku žalobce uzavře kupní smlouvu, kterou převede na žalobce, coby budoucího kupujícího, příslušný pozemek za sjednanou kupní cenu. Zároveň se žalovaný v čl. III. smlouvy zavázal, že v době od uzavření smlouvy do uzavření kupní smlouvy nepřevede nemovitosti na třetí osobu, nepřenechá je do nájmu třetímu subjektu ani je nijak nezatíží……. Smluvní pokuta je absolutně neplatná, neboť byla sjednaná v nepřiměřené výši, a to s ohledem na výši sjednaného nájemného, které přesahuje cca 365x, s ohledem na výši zajišťované povinnosti, kdy rozporuje správnost teoretických vyčíslených příjmů žalobce do obecního rozpočtu, když žalovaná si je vědoma toho, že žalobce je samostatnou osobou bez rodiny, a jednak je to sám žalovaný který zabránil vydání kolaudačního rozhodnutí v září roku 2019, kdy již tak mohl tyto příjmy od žalobce dostávat. Dále s ohledem na výši hodnoty pozemku, která byla sjednána ve výši 76 380 Kč v době uzavírání smluvní dokumentace, a tedy i v době uzavření ujednání o smluvní pokuty, kdy se dodatečně nemůže žalovaný nyní dovolávat tržní ceny pozemku, které v době uzavření příslušné smluvní dokumentace nebyla známa. 3. Žalovaná neuznala nárok žalobce ani částečně, navrhla zamítnutí žaloby. V daném případě nešlo o to zajistit pod smluvní pokutou povinnost platit nájemné. Podstatou sjednání smluvní pokuty byla skutečnost, že na uvedeném pozemku bude nájemce stavět a kolaudovat objekt trvalého bydlení a teprve v případě, že se tak nestane, pak zajišťovanou povinností byla povinnost pozemek včas vyklidit tak, aby mohl být nabídnut ke stavbě jinému zájemci. Obec vytvořila vstřícné podmínky a pomocí nájemních smluv a smluv o smlouvě budoucí umožnila po dobu 6- ti let nájemcům realizovat potřebu vlastního bydlení, přičemž po dobu výstavby stavebníci neměli mít citelné náklady ohledně nájmu pozemku a po kolaudaci mohli pozemek odkoupit za speciálně zvýhodněnou cenu. Je nutno zohlednit, že vlastník do pozemku investoval mnoho prostředků, především dozasíťování pozemku vodovodem a kanalizací, ale také při pořízení územního plánu, zastavovací studie a geometrických prací. Sjednaná výše pokuty odpovídá pouze části tržní hodnoty pozemku a zájmu vlastníka na tom, aby byl tento co nejrychleji použit právě a jen pro výstavbu rodinného domu a ne k jiným účelům. Žalobce nebyl a není sankcionován ani za neplacení nájmu ani za povinnost stavět, ale pouze za povinnost vyklidit předmětný pozemek. Měl více než šest let, aby realizoval záměr stavby rodinného domu a stavbu v toto období zkolaudoval. Byl šest let nečinný a neučinil tak dodnes, dosud nemá stavební povolení, pozemek blokuje, na pozemek umístil stavbu, která ani vzdáleně nepřipomíná rodinný dům a dobrovolně ho nevyklidil, proto byla podána žaloba na vyklizení, vedená pod č.j. [spisová značka]. Pokud skutečně žalobce nemohl realizovat stavbu jen z důvodu nečinnosti nebo průtahů ze strany správního úřadu, nelze toto přenášet na žalovaného. K přiměřenosti smluvní pokuty uvedl, že žalovaná přichází při nerealizaci stavby rodinného domu na pozemku každý rok o příjmy, a to příjmy přímé, které obdrží obec do rozpočtu – daň z nemovitých věcí 1 000 – [částka], podíl na sdílených daních [částka], příjem na 1 žáka navštěvujícího základní školu [částka], příjem na 1 žáka navštěvujícího mateřskou školu [částka]. Při uvažované čtyřčlenné domácnosti je roční příjem obce [částka], tříčlenné domácnosti [částka]. Dále nepřímé příjmy, které obec neobdrží přímo do rozpočtu, ale obdrží je přes poskytované služby, tj. podíl na systému shromažďování a svozu komunálního odpadu, připojení na obecní vodovod, připojení na obecní kanalizaci, autobusová doprava, podpora místní ekonomiky. Příjmy mimoekonomické, nevyčíslitelné, kdy stavbou rodinného domu a úpravou jeho okolí dojde k zatraktivnění lokality a zkrášlení části otce. Lze předpokládat, že [územní celek] již od roku 2016 přichází o tyto příjmy, protože rodinný dům mohl být postaven za čtyři roky a od této doby mohla mít obec výše uvedené příjmy. Obec také mohla po vrácení pozemku tento pronajmout jinému zájemci za tržní cenu, která činí 6,2 Kč/m2/rok, v to