14 C 147/2023-34 — Okresní soud v Bruntále

1. Žalobce se domáhal určení zvýšení nájemného bytové jednotky [číslo] sestávající se ze dvou pokojů, kuchyně a příslušenství, nacházející se v 3. podlaží domu [adresa], v ulici [ulice] č. o. [anonymizováno] v [anonymizováno] (dále jen„ byt“) s účinností od 1. 7. 2023 na částku 102,12 Kč/m2/měsíc. Svůj návrh žalobce odůvodnil tím, že mezi účastníky řízení byla dne [datum] uzavřena smlouva o nájmu předmětného bytu a k této smlouvě byl následně uzavřen i dodatek ze dne [datum], přičemž nájem je nyní sjednán na dobu určitou do [datum]. Současné nájemné v bytě ve výši 85,1 Kč/m2/měsíc neodpovídá dle žalobce obvyklé výši nájmu v daném místě a čase a s přihlédnutím k této skutečnosti žalobce zaslal žalovanému dne [datum] návrh na zvýšení nájemného o 20 %, tedy na částku 102,12 Kč/m2/měsíc, s účinností od 1. 7. 2023, a to na základě usnesení Rady [územní celek] ze dne [datum], které o předmětném zvýšení nájemného rozhodlo. Žalobce má za to, že obvyklá výše nájemného se v [anonymizováno] pohybuje v rozmezí částky 150-170 Kč/m2/měsíc. Žalovaný dne [datum rozhodnutí] žalobci sdělil, že s navýšením nájemného nesouhlasí, čímž nedošlo k dohodě mezi účastníky řízení. Za té situace žalobce podal návrh na určení výše nájemného ze strany soudu. 2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasí z důvodu, že nikdy neobdržel oficiální žádost od žalobce a veškerá korespondence probíhala mezi ním a žalobcem pouze v podobě emailu. Dále žalovaný nesouhlasí s novou výší měsíčního nájmu, když poukazuje na jiné nájemníky žalovaného, kteří mají nájem nižší (ve výši 60 Kč/m2/měsíc), a dle jeho názoru tyto nájmy nelze srovnávat s cenami, které nabízí realitní kanceláře. Na závěr žalovaný podotkl, že za celou dobu trvání nájmu nebylo v domě na společných prostorech ani v samotném bytě proinvestováno ničeho. 3. Soud ve věci rozhodl bez nařízení jednání dle § 115a občanského soudního řádu (dále jen o.s.ř.), neboť účastníci řízení s tímto postupem souhlasili a ve věci bylo možno rozhodnout na základě předložených listinných důkazů. 4. Soud z provedeného dokazování zjistil, že: Žalobce je zapsán jako vlastník bytu (důkaz: výpis z katastru nemovitostí ze dne [datum]) a s žalovaným sepsal dne [datum] dohodu, na základě které umožnil žalovanému daný byt užívat do [datum] a žalovaný se zavázal za toto užívání platit částku 85,1 Kč/m2/měsíc (důkaz: Smlouva o nájmu pro bydlení ze dne [datum], Smlouva o nájmu bytu pro bydlení [číslo jednací] Dodatek ze dne [datum rozhodnutí], sdělení o pronájmu bytové jednotky ze dne [datum]). Rada [územní celek] schválila dne [datum] zvýšení nájemného u smluv o nájmu pro bydlení u bytových jednotek ve vlastnictví žalobce, které byly uzavřeny na základě nabídkového řízení na pronájem bytu, o 20 % od 1. 7. 2023 (důkaz: usnesení [číslo]). Žalobce žalovanému návrh na zvýšení nájemného ze dne [datum] doručil do jeho poštovní schránky, kde si ho dne [datum] žalovaný převzal a následně žalovaný dne [datum] mailem žalobci sdělil, že s návrhem na zvýšení nájemného nesouhlasí (důkaz: návrh na zvýšení nájemného ze dne [datum], email žalovaného ze dne [datum]). Obvyklá výše nájemného se pohybuje v [anonymizováno] (dle polohy, vybavení, stáří bytové jednotky, apod.) od 150 až 170 Kč/m2/měsíc (důkaz: inzerát na pronájem bytu 2+1 o výměře 48 m2 za cenu 8 000 Kč za měsíc na ulici [ulice] ve městě [obec], inzerát na pronájem bytu 2+1 o výměře 56 m2 za cenu 9 500 Kč za měsíc na ulici [ulice] ve městě [obec], inzerát na pronájem bytu 2+kk o výměře 48 m2 za cenu 6 900 Kč za měsíc na ulici [ulice] ve městě [obec], inzerát na pronájem bytu 3+1 o výměře 70 m2 za cenu 11 000 Kč za měsíc na ulici [ulice] ve městě [obec], inzerát na pronájem bytu 1+1 o výměře 33 m2 za cenu 5 000 Kč za měsíc na ulici [ulice] ve městě [obec]). 5. Při hodnocení důkazů soud vyšel z písemných důkazů. Pokud jde o doručení návrhu na zvýšení nájemného žalovanému, soud vyšel z tvrzení žalovaného, že ho dne [datum] doručil žalovanému do jeho schránky, a tomu tvrzení také uvěřil, a to zejména proto, že toto tvrzení koresponduje s mailem žalovaného, ve kterém žalovaný výslovně uvedl, že dne [datum] objevil ve schránce návrh na zvýšení nájemného. Pokud tedy žalovaný následně tvrdil ve svém vyjádření soudu, že žádnou písemnou žádost od žalobce neobdržel, soud tomuto neuvěřil. Soud sice mohl provést ještě za účelem potvrzení doručení návrhu do schránky žalovaného výslech osoby, která doručení fakticky provedla, avšak dle názoru soudu by provedení tohoto důkazu bylo nadbytečné vzhledem k výše uvedenému. 6. Zjištěný skutkový stav je následující: Žalobce jako zapsaný vlastník bytu uzavřel s žalovaným dne [datum] dohodu, na základě které umožnil žalovanému daný byt užívat do [datum] a žalovaný se zavázal za toto užívání platit částku 85,1 Kč/m2/měsíc. Po odsouhlaseném zvýšení nájemného Radou města o 20 %, doručil žalobce dne [datum] do schránky žalovaného návrh na zvýšení nájemného, který si žalovaný fyzicky převzal dne [datum]. Emailem ze dne [datum] pak žalovaný vyslovil nesouhlas se zvýšením nájemného. Obvyklé nájemné se v [anonymizováno] pohybuje od 150 až 170 Kč/m2/měsíc. 7. Podle § 2248 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen o. z.), strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. 8. Podle § 2249 odst. 1 a 2 o. z., neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. 9. Podle § 3 odst. 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se pro konkrétní byt použijí následující způsoby a) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných. 10. Zjištěný skutkový stav soud podřadil pod ustanovení § 2201 o. z. a násl. o nájmu, a zejména pod výše citované ustanovení § 2249 o. z., který určuje jednostranné zvýšení nájemného. Soud předně konstatuje, že návrh na zvýšení nájemného nebyl ze strany žalobce podán opožděně ani předčasně. Soud se tedy věcně zabýval uplatněným nárokem na zvýšení nájemného v bytě užívaném žalovaným s účinností od 1. 7. 2023. Důvodem zvýšení nájemného byla skutečnost, že nájemné neodpovídá srovnatelnému nájemnému v daném místě a čase. Pro stanovení srovnatelného nájemného nařízení vlády č. 453/2013 Sb. upravuje dva shora specifikované způsoby. V daném případě žalobce prokázal, že u nejméně pěti srovnatelných bytů ve městě [obec] průměrná výše nájemného za m2 činí částku cca 158 Kč. Za této situace žalobce prokázal, že srovnatelné nájemné v obvyklé výši v daném místě a čase je výrazně vyšší než stávající nájemné hrazené žalovaným ve výši 85,1 Kč/m2/měsíc. K tomu soud podotýká, že srovnatelné nájemné vychází dle zákona z cen zjištěných na realitním trhu, tj. z cen obvyklých. Pouhé srovnání nájemného s nájemným u jiných bytových jednotek žalobce je nepřípadné. Žalobce je totiž veřejnoprávní korporace, která může nabízet svůj majetek (bytové jednotky) k pronájmu i za nižší nežli obvyklou tržní cenu, pokud tím plní nějaké důležité společenské úkoly, což je jistě i zajištění bytových potřeb pro obyvatele [obec]. Skutečnost, že žalobce poskytuje nižší nežli obvyklé nájemné, je dobrodiní žalobce, a nikoliv jeho povinnost. Pokud tedy žalobce chce zvýšit ceny nájemného o 20 % minimálně jednou za 3 roky, a i po zvýšení nájemné nedosahuje obvyklého nájemného v daném místě a čase, nelze tomuto postupu nic vytknout. Pokud jde o námitku, že za celou dobu trvání nájmu nebylo do domu ani do bytu cokoliv investováno, není to pro posouzení možnosti zvýšení nájmu relevantní, protože relevantní jsou obvyklé ceny nájemného u jiných bytových jednotek, jak bylo uvedeno výše. Na závěr soud uvádí, že i písemná forma návrhu na zvýšení nájemného byla splněna, protože žalovaný ho dostal do schránky, na tom nic nemůže změnit skutečnost, že by tato výzva nebyla v obálce či posílána poštou. Důležitá je samotná písemná forma – list papíru, na kterém byl návrh na zvýšení nájemného– a to, že tento návrh byl žalovanému doručen, a je nepodstatné, že nebyl doručován přes Českou poštu či jiného poštovního doručovatele, ale byl doručen do schránky prostřednictvím zaměstnance žalobce, kde si ho pak žalovaný převzal. 11. Vzhledem k výše uvedenému soud žalobě vyhověl a nájemné žalovanému v předmětném bytě s účinností