16 C 133/2023-30 — Okresní soud v Bruntále

1. Žalobce se žalobou podanou u Okresního soudu v Bruntále dne [datum] domáhal určení zvýšení nájemného bytu [číslo] sestávajícího ze dvou pokojů, kuchyně a příslušenství ve [anonymizována dvě slova] podlaží [anonymizováno] [adresa], v [anonymizováno] [ulice] č. [anonymizována dvě slova] v [anonymizováno] s účinností od [datum rozhodnutí] na částku 105,60 Kč/m2/měsíc. Svůj návrh žalobce odůvodnil tím, že mezi účastníky řízení byla dne [datum] uzavřena smlouva o nájmu předmětného bytu, přičemž nájem je sjednán na dobu určitou do [datum]. Současné nájemné v bytě ve výši 88 Kč/m2/měsíc neodpovídá obvyklé výši nájmu v daném místě a čase a s přihlédnutím k této skutečnosti žalobce zaslal žalovanému dne [datum] návrh na zvýšení nájemného o 20 %, tedy na částku 105,60 Kč/m2/měsíc s účinností od 1. 7. 2023, a to na základě usnesení [anonymizováno] [územní celek] ze dne [datum], které u předmětném zvýšení nájemného rozhodlo. Žalobce má za to, že obvyklá výše nájemného se v [anonymizováno] pohybuje v rozmezí částky [číslo] Kč/m2/měsíc. Žalovaný písemně dne [datum] sdělil, že s navýšením nájemného nesouhlasí, čímž nedošlo k dohodě mezi účastníky řízení. Za té situace žalobce podal návrh v souladu s § 2249 občanského zákoníku na určení výše nájemného ze strany soudu. 2. Žalovaný se ve věci nevyjádřil a proti uplatněnému nároku nevznesl žádné skutkové ani právní námitky. 3. Soud ve věci rozhodl bez nařízení jednání dle § 115a občanského soudního řádu (dále jen o.s.ř.), neboť účastníci řízení s tímto postupem souhlasili a ve věci bylo možno rozhodnout na základě předložených listinných důkazů. 4. Ze smlouvy o nájmu bytu uzavřené mezi účastníky řízení dne [datum rozhodnutí] pod [číslo jednací] včetně pravidel pro užívání bytu ze stejného data, z dodatku ke smlouvě o nájmu bytu ze dne [datum], z výpočtového listu platného od [datum], ze zápisu schůze Rady města Bruntál ze dne [datum], z návrhu na zvýšení nájemného zaslaného žalovanému dne [datum], ze souhlasu žalovaného s návrhem na zvýšení nájemného ze dne [datum], z dalšího vyjádření žalovaného k návrhu na zvýšení nájemného ze dne [datum], z nabídek pronájmu v [anonymizováno] na ulici [ulice] o velikosti 2+1, výměra 48 m², bytu 2+1 na [anonymizováno] ulici v [anonymizováno] o výměře 56 m², pronájmu bytu 2+kk na ulici [ulice] v [anonymizováno] o výměře 48 m², pronájmu bytu 3+1 na ulici [ulice] v [anonymizováno] o výměře 70 m², pronájmu bytu 1+1 na ulici [příjmení] v [anonymizováno] o výměře 33 m² a z výpisu z katastru nemovitostí pro obec Bruntál, katastrální území Bruntál - město, [list vlastnictví] má soud za prokázané, že mezi žalobcem jako pronajímatelem a [anonymizována dvě slova] [adresa] v [anonymizována dvě slova] č. [anonymizována dvě slova] v [anonymizováno] a žalovaným byla dne [datum] pod shora specifikovaným číslem jednacím uzavřena platně smlouva o nájmu bytu [číslo] ve 3. nadzemním podlaží tohoto domu. Nájem byl sjednán na dobu určitou od [datum] do [datum], přičemž dodatkem nájemní smlouvy ze dne [datum] byl nájem prodloužen do [datum]. V části III. bod 3.1. nájemní smlouvy bylo uvedeno, že smluvní strany si ujednaly každoroční zvyšování nájemného v případě, že o tomto zvýšení bude rozhodnuto usnesením [anonymizováno] [územní celek]. Nájemné bylo sjednáno ve výši 88 Kč/m2/měsíc za byt sestávající ze dvou pokojů, kuchyně, předsíně, koupelny, WC a sklepa. Celkové nájemné za byt o výměře 55,19 m² činilo částku 4 856,72 Kč. Nájemné nebylo od podpisu nájemní smlouvy dne [datum] zvyšováno. Na základě rozhodnutí [anonymizováno] [územní celek] ze dne [datum] došlo ke schválení zvýšení nájmu o 20 % podle ustanovení § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, a to s účinností od [datum] u stávajících smluv o nájmu pro bydlení, které byly uzavřeny na základě nabídkového řízení na pronájem bytu. V souvislosti s tímto rozhodnutím byl [příjmení] správou [územní celek] zaslán žalovanému návrh ze dne [datum] na zvýšení nájemného z částky 88 Kč/m2/měsíc na 105,60 Kč/m2/měsíc s účinností od 1. 7. 2023, kdy celková výše nájemného po zvýšení činila 5 820 Kč. Žalovaný byl současně vyzván, aby se do dvou měsíců od převzetí tohoto návrhu písemně vyjádřil, zda s návrhem na zvýšení nájemného souhlasí. Současně byl žalovaný poučen, že pokud se ve lhůtě dvou měsíců nevyjádří, bude podán návrh na určení nájemného u soudu. Dne [datum], tedy ve lhůtě dvou měsíců od doručení návrhu, byl písemně vyjádřen ze strany žalovaného souhlas se zvýšením nájemného s tím, že bude na adresu žalovaného zaslán nový výpočtový list. Dne [datum] přišlo na [příjmení] správu města Bruntál sdělení žalovaného, že se zvýšením nájemného nesouhlasí, neboť má zato, že platí více, než je uvedená částka nájemného, je po vážném úrazu a je evidován na úřadu práce. Ve lhůtě tří měsíců podal žalobce návrh na zvýšení nájemného u soudu. Z předložených inzerátů na pronájem bytu v soukromém vlastnictví, má soud za prokázané, že v [anonymizováno] na ulici [ulice] činilo nájemné nabízeného bytu 166,70 Kč/m2/měsíc. U pronájmu bytu 2+1 na [anonymizováno] ulici v [anonymizováno] činil měsíční nájem částku 169,60 Kč/m2. V případě pronájmu bytu 2+kk o rozměru 48 m² na ulici [ulice] v [anonymizováno] činil měsíční nájem částku 143,80 Kč/m2, u pronájmu bytu 3+1 na ulici [ulice] v [anonymizováno] činil měsíční nájem částku 157,10 Kč/m2. U pronájmu bytu 1+1 na [příjmení] ulici v [anonymizováno] činil měsíční nájem částku 151,50 Kč/m2. Průměrná částka představující měsíční nájemné u předmětných bytů za 1 m2 představuje částku 157,74 Kč. 5. Podle § 2248 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen o. z.), strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. 6. Podle § 2249 odst. 1 a 2 o. z., neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. 7. Podle § 3 odst. 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se pro konkrétní byt použijí následující způsoby a) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných. 8. Podle § 6 odst. 2 nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, při postupu podle § 3 odst. 1 písm. b) se srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě vyjádří jako interval, a to a) jako střední hodnota plus minus směrodatná odchylka z jednotlivých srovnatelných nájemných při jejich počtu větším než 30, b) jako interval z rozdělení jednotlivých srovnatelných nájemných bez krajních hodnot, to je vyloučením jedné šestiny hodnot na spodním a jedné šestiny hodnot na horním okraji rozdělení při jejich počtu 12 až 30, nebo c) jako interval vymezený nejnižší a nejvyšší z doložených hodnot srovnatelného nájemného při jejich počtu menším než 12. 9. Obecně lze konstatovat, že pronajímatel má podle občanského zákoníku možnost dosáhnout zvýšení nájemného proti vůli nájemce ve dvou případech, za prvé, nedosahuje-li sjednané nájemné výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě (§ [číslo]) nebo za druhé, provede-li pronajímatel stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody (§ [číslo]). Smluvní strany si mohou v nájemní smlouvě dohodnout, že nájemné bude každoročně zvyšováno. Uvedené pravidlo lze dohodnout i následně v dohodě o změně původně sjednaných podmínek nájmu. V případě dohody o zvýšení nájemného je nutné, aby obsahem dohody bylo určení, o jakou částku bude nájemné zvýšeno, popř. jakým způsobem bude tato částka vypočítána, tedy musí být dostatečně jasné již při uzavření smlouvy, na základě jakých pravidel lze dospět ke konkrétní částce, o kterou bude nájemné zvýšeno. Pokud by ve smlouvě bylo pouze obecně ujednáno, že nájemné bude každoročně zvyšováno bez toho, aby byla určena pravidla pro toto zvyšování, šlo by o nicotné ujednání z důvodu neurčitosti (§ 553 odst. 1 o. z.). Pokud si strany neujednají, k jakému datu bude zvýšení provedeno, a bude-li dohodnuto "každoroční" zvyšování nájemného, lze logickým výkladem dospět k závěru, že zvýšení proběhne vždy k prvnímu dni daného období, tj. k 1. lednu nového roku. Podle § 2249 odst. 1 o.z. by zvýšení