8 C 216/2022-113 — Okresní soud v Bruntále

1. Podanou žalobou u Okresního soudu v Bruntále dne 14. 8. 2022 se žalobci domáhali zaplacení částky ve výši 400.018 Kč s příslušenstvím a tvrdili, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne [datum], jejímž předmětem byl nájem domu [adresa] v místní části [obec], [územní celek] – [příjmení] chata [anonymizováno] na pozemku st. parcela [anonymizováno] a pozemku st. parcela [anonymizováno] – zastavěná plocha, a přilehlých pozemků parc. [číslo] – ostatní plocha o výměře [výměra], parc. [číslo] – ostatní plocha o výměře [výměra], parc. [číslo] – ostatní plocha o výměře [výměra], parc. [číslo] – ostatní plocha o výměře [výměra], vše v k. ú. [obec], [územní celek], okres [okres] na [list vlastnictví] pro obec a [katastrální uzemí]. Následně s ohledem na předchozí bezproblémový průběh nájemního vztahu byla mezi účastníky uzavřena další nájemní smlouva, kterou uzavřeli žalobci jako pronajímatelé s žalovaným jako nájemcem, a to smlouva o nájmu nemovitostí a věcí movitých podle zákona č. 89/2012 Sb., obč. zákoníku, a to dne [datum] s účinností od [datum] včetně dodatků smlouvy [číslo]. Dle této nájemní smlouvy byl nájemce oprávněn užívat pozemek st. parcela [číslo] jehož součástí je stavba občanského vybavení, budova bez čísla popisného nebo evidenčního, [příjmení] chata [anonymizováno], pozemek st. parcela [číslo] jehož součástí je stavba budova bez čísla popisného nebo evidenčního a pozemek parcela [číslo] pozemek parcela [číslo] vše zapsáno na [list vlastnictví] pro obec a [katastrální uzemí] u [stát. instituce], [stát. instituce] Nájemní smlouva byla uzavřena od [datum] do [datum] s možností automatické prolongace. Žalovaný nehradil nájemné vždy řádně a včas a z tohoto důvodu žalobci zaslali žalovanému výpověď z nájmu ze dne [datum] v souladu s ust. článku 5 bod 1 nájemní smlouvy, a to pro závažné porušení nájemní smlouvy spočívající v nezaplacení sjednané části nájemného řádně a včas a výpověď byla žalovanému doručena dne 30. 12. 2021. Následně vzali žalobci výpověď zpět. Nemovitosti byly předány dne 31. 3. 2022. Na dlužném nájemném pak žalovaný dluží žalobcům částku ve výši 400.018 Kč, kterou nezaplatil ani po výzvě učiněné žalobci. Současně požadují žalobci sjednaný smluvní úrok z prodlení ve výši 8 % ročně. 2. Žalovaný uvedl, že s uplatněným nárokem žalobců nesouhlasí a navrhl zamítnutí žaloby. Žalovaný uvedl, že obdržel výpověď žalobců ze dne 20. 12. 2021, kterou neakceptoval a následně dle dohody došlo k ukončení nájmu a předání nájmu ke dni 31. 3. 2022. Dále uvedl, že žalovaný oproti nároku žalobců ve výši 315.384 Kč provedl zápočet smluvní pokuty ve výši 400.000 Kč přípisem ze dne 28. 2. 2022. Následně žalovaný sdělil žalobcům přípisem ze dne 1. 4. 2022, že vůči nim eviduje pohledávku ve výši 84.616 Kč a tuto pohledávku započetl vůči pohledávce žalobců z titulu nájemného dle faktury – daňového dokladu [číslo] 2022 ve výši 83.475 Kč započetl. Vzniklý rozdíl ve výši 1.141 Kč žalovaný započetl oproti nedoplatku z titulu rozporovaného výpočtu inflace ve výši 21.750 Kč za měsíce 10, 11, 12/ 2021 a 1, 2/ 2022, tj. 5x 4.350 Kč. Zbylou částku ve výši 20.609 Kč uhradil žalovaný žalobcům dne 7. 4. 2022 a má za to, že veškeré své závazky vůči žalobcům má řádně vypořádány. 3. Soud provedl dokazování, zjistil skutkový stav věci a má za prokázané, že mezi účastníky byla dne [datum] uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor, které jsou specifikované shora. Byla sjednána doba nájmu na dobu neurčitou od [datum]. V článku 2 bod 4 smlouvy byla sjednána smluvní pokuta ve výši 400.000 Kč, pokud k ukončení nájemního vztahu dojde před datem 1. 6. 2005, a smluvní pokuta bude uhrazena tou ze smluvních stran, která nájemní vztah v době do 1. 6. 2005 ukončí. Ustanovení o smluvní pokutě neplatí v případě podání výpovědi pronajímatelem z důvodů uvedených v odstavci 3 písm. a) a b) tohoto článku. Tedy pro podání výpovědi pro závažné porušení povinnosti podle smlouvy a z důvodů ostatních porušení povinnosti dle této smlouvy (smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne [datum]). Dále bylo prokázáno, že mezi účastníky, a to žalobci jako pronajímateli a žalovaným jako nájemcem byla dne [datum] uzavřena smlouva o nájmu nemovitostí a věcí movitých, a to k pozemku st. parcela [anonymizováno], součástí pozemku je stavba občanského vybavení – budova bez čísla popisného nebo evidenčního [příjmení] chata [anonymizováno], pozemku st. parcela [anonymizováno], součástí pozemku je stavba – budova bez čísla popisného nebo evidenčního, pozemku p. [číslo] pozemku p. [číslo] v [katastrální uzemí], [územní celek], [list vlastnictví]. V článku 2 smlouvy byla sjednána doba trvání nájmu 5 let od 1. 10. 2018 do 30. 9. 2023 s možností automatické prolongace. V článku 2 bod 3 byla sjednána výpovědní lhůta 3 měsíce od odeslání výpovědi druhé straně počínající běžet následující měsíc po obdržení výpovědi. V článku 3.1 smlouvy byla sjednána cena nájmu ve výši 800.000 Kč ročně včetně DPH s tím, že má být hrazeno v pravidelných měsíčních splátkách předem do 15. dne kalendářního měsíce. První nájemné bylo sjednáno, že bude uhrazeno nejpozději do 15. 1. 2019, a to za měsíce listopad a prosinec 2018 + leden 2019. Nájemné je tedy počítáno od listopadu 2018 a dále. V článku 3 bod 4 bylo sjednáno, že nájemné bude zvýšeno počínaje dnem 1. 10. 2019 na částku 900.000 Kč za rok včetně DPH s tím, že toto nájemné bude základem pro výpočet nájemného pro další roky, přičemž nájemné lze navýšit pouze o výši inflace či snížit o výši deflace. Změna nájemného může být poprvé k datu 1. 10. 2019 s použitím údajů z ČSÚ. V článku 3 bod 6 smlouvy byl sjednán smluvní úrok z prodlení ve výši 8 % ročně v případě porušení smluvní povinnosti nájemce zaplatit dohodnuté nájemné ve sjednaných termínech. V článku 3 bod 7 byla sjednána jednorázová smluvní pokuta ve výši 400.000 Kč pro případ nedodržení sjednané doby pronájmu, kteroukoliv smluvní stranou s tím, že tato pokuta nebude uplatňována v případě ukončení nájmu dohodou, stejně tak, pokud dojde k ukončení nájmu z titulu viz major (např. z důvodu přírodní katastrofy, zničení nemovitostí, insolvenční řízení, exekuce a podobně). Dle článku 5 bod 1 smlouvy za závažné porušení povinností podle této smlouvy se považuje nezaplacení sjednané části nájemného, neplacení nákladů a služeb souvisejících s nájmem řádně a včas, nebo nebude-li nájemce využívat předmětné nemovitosti k účelu uvedenému ve smlouvě (smlouva o nájmu nemovitostí a věcí movitých ze dne [datum]). V dodatku [číslo] ke smlouvě o pronájmu nemovitostí a movitých věcí z [datum] se účastníci dohodli na vyčíslení a splátkách nedoplatků na nájemném za období duben 2020 až květen 2021 a nájemce (žalovaný) se zavázal k měsíčním úhradám splátek na uvedený účet pronajímatele do 15. dne kalendářního měsíce. Za daňový doklad – fakturu 10/ 2020 činil nedoplatek 40.799 Kč, když bylo vyúčtováno nájemné 79.125 Kč a bylo uhrazeno 38.326 Kč. Za fakturu 11/ 2020 činil nedoplatek 38.325 Kč, když bylo účtováno 79.125 Kč a skutečná úhrada činila 40.800 Kč Za 12/2020 byla vystavena faktura na 79.125 Kč, úhrada 39.000 Kč a nedoplatek 40.125 Kč. Faktura 1/ 2021 vystavena na 79.125 Kč, skutečná úhrada 39.563 Kč a nedoplatek 39.562 Kč. Faktura 2/ 2021 vystavena na 79.125 Kč, úhrada 39.563 Kč, nedoplatek 39.562 Kč. Faktura 3/ 2021 vystavena na 79.125 Kč, úhrada 39.563 Kč, nedoplatek 39.562 Kč. Faktura 4/ 2021 na 79.125 Kč, úhrada 39.563 Kč, nedoplatek 39.562 Kč. Faktura 5/ 2021 na 79.125 Kč, úhrada 39.563 Kč, nedoplatek 39.562 Kč. Celkem nedoplatek za toto období 315.384 Kč. Účastníci sjednali splátkový kalendář nedoplatků na nájemném za období duben 2020 až květen 2021 s tím, že měli být od listopadu 2021 každý měsíc hrazeny splátky po 13.712 Kč až do srpna 2023. Za září 2023 měla činit splátka 13.720 Kč (celkem mělo být uhrazeno 315.384 Kč) (dodatek č. 2, příloha č. 1 – rozpis nedoplatků na nájemném 2020 – 2021, příloha č. 2 – splátkový kalendář nedoplatků na nájemném za období 4. 2020 až 5. 2021). 4. Za říjen 2020 vyúčtovali žalobci žalovanému nájem fakturou č. 10/ 2020 na částku 76.651 Kč se splatností 15. 10. 2020. Roční nájemné činilo 900.000 Kč a zjištěná míra inflace 2,2 %, tj. 19.800 Kč, měsíční nájem pak žalobci účtovali za tento měsíc 76.651 Kč (faktura 10/ 2020 a dodací list k této faktuře). Na fakturu č. 10/ 2020 uhradil žalovaný dne 26. 10. 2020 částku ve výši 38.326 Kč po lhůtě splatnosti, proto žalobci požadují kapitalizovaný úrok z prodlení z částky 76.651 Kč od splatnosti do této úhrady ve výši 184,29 Kč a kapitalizovaný úrok z prodlení z částky 38.325 Kč ve výši 4.433,69 Kč po zápočtu platby ze dne 7. 4. 2022 ve výši 20.609 Kč a k úhradě na této faktuře zůstává jistina ve výši 17.716 Kč se smluvním úrokem z prodlení 8 % ročně od 8. 4. 2022 do zaplacení (faktura 10/ 2020, dodací list, výpis z účtu žalobců k úhradě). 5. Za měsíc listopad 2020 vyúčtovali žalobci žalovanému nájemné fakturou č. 11/ 2020 na částku ve výši 81.600 Kč. Měsíční nájemné bylo vypočteno z ročního nájmu 900.000 Kč